同樣是“不含增值稅”，那兩者有什么不同呢?在看枯燥的條文之前，我們先看案例。

一、講解案例

（一）小規(guī)模納稅人A于2024年花費111萬購進商鋪（開發(fā)商適用一般計稅方法），購進的不含稅金額是111/(1+11%)=100萬元，增值稅額是11萬元。由于小規(guī)模納稅人的進項不得抵扣，增值稅進入房屋成本，為111萬元。

問題：A購進商鋪時的契稅計稅依據(jù)是什么？

（二）自然人B將住房用于出租，2024年1月收取租金3.15萬元。不含稅收入是3.15/(1+5%)=3萬元，減按1.5%征收需繳450元增值稅。

問題1：B的房產(chǎn)稅計稅依據(jù)是3.15萬元，還是3萬元，亦或是31050元？

問題2：B出租不動產(chǎn)的個人所得稅計稅依據(jù)又是多少？

二、財稅〔2024〕43號文

上述兩道題可以在《關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2024〕43號）中找到答案。

看完上面這個文件中的“收入不含增值稅”、“不含增值稅收入”和“收入不扣減增值稅額”，是不是感覺有些崩潰?

文件內(nèi)容較多，本文僅對文件中容易混淆的內(nèi)容進行解讀。

三、契稅的計稅價格不含增值稅

回到開頭的第一個案例，A購進商鋪時的契稅計稅依據(jù)是不含稅金額100萬元，“營改增”前應(yīng)以111萬元為計稅依據(jù)，從這個角度看“營改增”是減負的。不管是小規(guī)模納稅人還是一般納稅人，契稅計稅依據(jù)均需扣除增值稅稅額。

但有所不同的是，小規(guī)模納稅人購進不動產(chǎn)時的增值稅稅額計入不動產(chǎn)成本，而一般納稅人不用。所以A購進商鋪的成本為111萬元，若自用則以房產(chǎn)原值111萬元計征房產(chǎn)稅，而契稅的計稅依據(jù)為100萬元。若A為小規(guī)模納稅人，有兩點啟示：

一是契稅計稅依據(jù)與房產(chǎn)原值是存在合理差異的。契稅計稅依據(jù)為100萬元，而A作為小規(guī)模納稅人，購進的增值稅不得抵扣，進入房產(chǎn)原值合計111萬元。

二是小規(guī)模納稅人購進不動產(chǎn)自用，與一般納稅人相比房產(chǎn)稅稅負較重。A是小規(guī)模納稅人則房產(chǎn)原值為111萬元；若是一般納稅人則為100萬元，減少約10%。房產(chǎn)稅每年都要繳交，企業(yè)存續(xù)越久，稅負差異越大。

四、計征房產(chǎn)稅、個稅的租金收入不含增值稅

再看文章開頭的第二個案例，B的房產(chǎn)稅和個人所得稅計稅依據(jù)均是3.105萬元。

重新理清思路：月含稅租金3.15萬元；不含稅收入3萬元；增值稅稅額450元；收入不含增值稅是31050元。

根據(jù)文件第二點：“房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅”，所以B的房產(chǎn)稅計稅依據(jù)為31050元。這種情況僅在個人出租住房享受減按1.5%稅率征收增值稅的情況下才出現(xiàn)，所以文件第二點可與第四點一并記憶：“個人出租不動產(chǎn)的，計征房產(chǎn)稅和個人所得稅的租金收入不含增值稅”。

企業(yè)出租不動產(chǎn)的“不含增值稅收入”和“收入不含增值稅”相等，不需考慮此特殊情況。

五、免征增值稅時，計稅收入不扣減增值稅稅額

在花費大量篇幅介紹“不含增值稅收入”和“收入不含增值稅”后，文件第五點竟然出現(xiàn)了新名詞“收入不扣減增值稅稅額”，不得不佩服中國語言的博大精深。

就是說納稅人每月（或每季）的收入未達增值稅起征點，免征增值稅，前面所講的契稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅直接以成交價格作為應(yīng)稅收入，不需扣除增值稅稅額。但會計核算中仍要對免除的增值稅稅額進行單獨核算。

比如以下情況：

（一）自然人出售持有超過2年的住房免征增值稅，受讓方的契稅計稅依據(jù)為成立價格，無須扣減增值稅稅額。

（二）自然人出租不動產(chǎn)，月租金8.4萬元，未達起征點免征增值稅，房產(chǎn)稅和個人所得稅計算的成交價格是8.4萬元。

學完這篇文章，是不是感覺有點蒙，除了感嘆稅法之煩雜外啥也記不?。縿e擔心，其實大部分納稅人根本遇不到這么復(fù)雜的業(yè)務(wù)，不需要浪費腦細胞特別記憶。

財稅〔2024〕43號文主要針對的是自然人在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租方面的特殊規(guī)定，大部分非自然人的納稅主體在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租時并不享有減征增值稅的優(yōu)惠，其“不含增值稅收入”和“收入不含增值稅”相同，只需特別關(guān)注第五點：“免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。”