優(yōu)化存量商品房的土地增值稅計算方式，建議制定全國統(tǒng)一的區(qū)分新房和舊房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，同時兼顧稅收征管的可操作性?；谧》俊罢Ｌ幹谩薄巴顿Y經(jīng)營”等不同目的制定差異化稅收政策。運用數(shù)字化手段加強土地增值稅的征收管理。

我國現(xiàn)行土地增值稅計算分為兩種類型：開發(fā)新建商品房和轉(zhuǎn)讓舊房。在銷售新建房時，按照收入減去扣除項目后的增值額計算稅款，即取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本、費用、新建房及配套設(shè)施的成本和費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金以及財政部規(guī)定的其他扣除項目。在銷售舊房時，則有三種計算方式：一是重置成本價法，即按照收入減去四項扣除項目（即取得土地使用權(quán)所支付的地價款、舊房及建筑物的評估價格、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金以及按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用）后的增值額計算稅款；二是發(fā)票加成法，即不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，房地產(chǎn)計稅成本可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計5％計算；三是核定征收，即對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)稅收征管法第三十五條的規(guī)定，實行核定征收。

舊房轉(zhuǎn)讓的土地增值稅計稅方式具有一定的可選擇性，在實際執(zhí)行中，容易出現(xiàn)成本和交易價格核算不準(zhǔn)現(xiàn)象，會導(dǎo)致國家土地資源增值收益流失。一方面，涉及計稅基礎(chǔ)計算的房地產(chǎn)重置成本評估價格存在浮動空間；另一方面，房產(chǎn)交易“陰陽合同”現(xiàn)象仍比較突出，存量房土地增值稅存在一定程度的征收困難現(xiàn)象。

土地增值稅將規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序和促進房地產(chǎn)開發(fā)健康發(fā)展、運用稅收杠桿引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營方向以及保障國家參與土地增值收益分配作為開征的主要目的。為了更好地發(fā)揮土地增值稅的職能作用，筆者提出以下改進建議：

第一，擴展實際征稅范圍。無論是單位轉(zhuǎn)讓還是個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，無論是新建房還是存量房，無論是住房還是其他業(yè)態(tài)，都應(yīng)完整納入土地增值稅征稅范圍。

第二，優(yōu)化存量商品房的土地增值稅計算方式。首先，建議制定全國統(tǒng)一的區(qū)分新房和舊房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，同時兼顧稅收征管的可操作性。目前在稅務(wù)實踐中，各地對“舊房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)并不一致，有些標(biāo)準(zhǔn)在稅收征管中并不具有可操作性。比如，如何監(jiān)控房屋是否真正交付使用及其使用時間長短、如何測算磨損程度等。因此可規(guī)定，凡是新建的房屋，在房屋建成后至第一次產(chǎn)權(quán)證辦理完畢前出售的，按照新房計算土地增值稅；而在辦理了第一次產(chǎn)權(quán)證后再出售的，一律按照舊房銷售計算土地增值稅。以上規(guī)定也與房地產(chǎn)市場增量房和存量房的認(rèn)定保持了一致。其次，現(xiàn)行舊房計算方式中“發(fā)票加成法”按年加成5%的依據(jù)合理性不足，可考慮予以廢止。在征管條件成熟時，尋求以“實際歷史成本”替代“重置成本評估價”作為扣除項目計算征收土地增值稅。

第三，基于住房“正常處置”“投資經(jīng)營”等不同目的制定差異化稅收政策。建議按照“少級次、寬級距、低稅率”的模式，調(diào)整簡化累進稅率級距和級次，適當(dāng)擴大級距，減并級次，降低邊際稅率；針對存量商品房的不同情況設(shè)計稅收實際負(fù)擔(dān)率。首先，可以對銷售存量房屋按持有年限設(shè)計稅收負(fù)擔(dān)量：對持有不超過5年的房屋對外轉(zhuǎn)讓按適用稅率征收，持有5年～10年的減半征收，持有10年以上的按1/4征收。其次，針對銷售唯一住房或銷售增值率位于一定區(qū)間內(nèi)的住房等行為，制定稅收優(yōu)惠政策。即通過從“持有年限”“擁有套數(shù)”“增值幅度”三個指標(biāo)區(qū)分“正常處置”和“投資經(jīng)營”行為，前者給予稅收優(yōu)待。最后，完善相關(guān)稅收政策與新增房地產(chǎn)充足供應(yīng)、租售同權(quán)改革等房地產(chǎn)政策配合，擴大買房者的可選擇空間，降低出售者的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁能力。

第四，運用數(shù)字化手段加強土地增值稅的征收管理。一方面，應(yīng)加強房地產(chǎn)二、三級市場價格數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng)的構(gòu)建，建立增量及存量房地產(chǎn)價格關(guān)聯(lián)體系，為稅務(wù)機關(guān)核實歷史成本提供真實、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息支持，逐步形成出售房產(chǎn)一般以實際購置價作為扣除項目的征稅機制。另一方面，建議運用“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”技術(shù)，從土地出讓金（基準(zhǔn)地價）、居民消費價格指數(shù)、國內(nèi)生產(chǎn)總值等宏觀經(jīng)濟運行指標(biāo)以及可比房地產(chǎn)銷售價格、供求比率、投資回報率等行業(yè)運行特征指標(biāo)出發(fā)，建立房地產(chǎn)價格稅收預(yù)警指標(biāo)體系，并有效運用于存量房各項稅費的征收管理中，封堵“陰陽合同”“不實申報”漏洞。

第五，依據(jù)環(huán)境條件循序漸進實行土地增值稅改革。土地增值稅稅制改革應(yīng)穩(wěn)步、有序推進，既要考慮當(dāng)下的稅收征管能力，還要與廣大人民群眾的認(rèn)知理解程度相適應(yīng)。一方面，土地增值稅征管方式改革進程中，與稅收征收管理相關(guān)涉稅信息需要逐步搜集積累，稅務(wù)信息化系統(tǒng)需要調(diào)試升級。因此，土地增值稅改革總體方案上要設(shè)置政策的“緩沖帶”和“磨合期”。特別是在改革前期，要做好平穩(wěn)過渡。另一方面，土地增值稅的改革方向需與各地經(jīng)濟發(fā)展不均衡的現(xiàn)狀相結(jié)合、需與總體稅制建設(shè)推進相協(xié)調(diào)。因此，需要在一定程度上厘清中央與地方政策制定分工，平衡政策的一致性與多樣性，探索“原則管住、細(xì)節(jié)放開”的政策組合模式。在稅收法定的原則基礎(chǔ)上，充分賦予地方一定的政策靈活性，以保證土地增值稅全國總體與各地區(qū)政策效果的協(xié)調(diào)平衡。

（作者系國家稅務(wù)總局重慶市稅務(wù)局“土地增值稅稅制存在的問題及改革思路研究”課題組成員）

來源：中國稅務(wù)報