你知道土地增值稅嗎？你知道怎么做土地增值稅清算嗎？我今天要和大家分享的就是房地產(chǎn)行業(yè)重要的一個(gè)稅種-土地增值稅。

一、土地增值稅的基礎(chǔ)知識(shí)

土地增值稅，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，共是轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

二、稅率及計(jì)稅依據(jù)

1、稅率

土地增值稅是稅種中唯一的四級(jí)超率累進(jìn)稅率哦！

2、計(jì)算方法

土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-扣除項(xiàng)金額

增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額*100%

3、扣除項(xiàng)目都扣了什么，你知道嗎？看下邊思維導(dǎo)圖吧

瑞立諾財(cái)稅提示您的有兩點(diǎn)：

1、土增稅前允許扣除的成本與實(shí)際發(fā)生的成本還是有差異的；

2、不同地塊、不同項(xiàng)目之間基本無法進(jìn)行成本轉(zhuǎn)移的。（土地增值稅納稅人接受建筑服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。）

三、什么樣的條件，就該清算了呢？

1、具備下列情形之一的，納稅人應(yīng)自滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的。

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（4）申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

2、符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將要求納稅人自清算通知之日起90天內(nèi)辦理清算手續(xù)。

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上。

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

（3）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，可能造成稅款流失的。

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

各地政策口徑不一，預(yù)征率也不盡相同，因此，還是要按照當(dāng)?shù)囟惥终邽闇?zhǔn)。

四、土地增值稅有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

1、明股實(shí)地是否應(yīng)繳納土地增值稅？

明股實(shí)地，是指企業(yè)通過收購擁有土地使用權(quán)公司股權(quán)，最終實(shí)現(xiàn)對土地使用權(quán)的實(shí)質(zhì)控制。因?yàn)橹苯愚D(zhuǎn)讓和與股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)差異較大，那么以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)成為大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資源整合、降低稅負(fù)的重要形式。

稅務(wù)機(jī)關(guān)對“明股實(shí)地”是否繳納土增稅的規(guī)定匯總，咱們簡單介紹一兩個(gè)批復(fù)：

簡單來說：如果以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額又與房地產(chǎn)的評估值等同，則轉(zhuǎn)讓股權(quán)應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。

2、各個(gè)項(xiàng)目不同類型房地產(chǎn)的成本費(fèi)用要單獨(dú)核算 ，應(yīng)分別核算增值額；

3、取得的發(fā)票抬頭要與項(xiàng)目公司的名稱相符，否則不能作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目；

4、與政府簽訂合同轉(zhuǎn)讓閑置土地，不能免征土地增值稅；

5、拆遷安置房應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入，可以不用發(fā)票按等額確認(rèn)拆遷補(bǔ)償費(fèi)，計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目。

瑞立諾財(cái)稅提示您：拆遷補(bǔ)償費(fèi)屬于土地成本，納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象采取合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

6、若銷售收入偏低，應(yīng)提供有關(guān)的憑證或提出正當(dāng)理由，如有的企業(yè)拿地時(shí)注明是限價(jià)出售給單位職工等，否則銷售收入偏低面臨調(diào)增的風(fēng)險(xiǎn)。

補(bǔ)充新政策：

如果有需要更多了解房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收知識(shí)，可以關(guān)注一瑞立諾財(cái)稅公眾號(hào)或瑞立諾財(cái)稅官網(wǎng)。