在現(xiàn)實(shí)生活中，土地的開(kāi)發(fā)利用往往涉及到土地增值稅的問(wèn)題。作為一種稅收，它需要按照規(guī)定繳納。那么，為什么重組土地增值稅不適用于房地產(chǎn)企業(yè)呢？興悅達(dá)助力財(cái)稅小編為您整理了相關(guān)法律知識(shí)。讓我們看看。我相信這會(huì)對(duì)你有幫助。

為什么房地產(chǎn)企業(yè)不適用于重組土地增值稅？

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，土地增值稅扣除項(xiàng)目主要包括：

取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定支付的土地使用權(quán)所支付的土地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用。

開(kāi)發(fā)土地、新建房屋及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用拆遷補(bǔ)償、初步工程、建筑安裝工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、開(kāi)發(fā)間接成本。

土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)安置費(fèi)及相關(guān)地下附著物拆遷補(bǔ)償凈支出、安置拆遷房屋支出等。

前期工程費(fèi)用包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等費(fèi)用。

建筑安裝工程費(fèi)是指以自營(yíng)方式向承包商支付的建筑安裝工程費(fèi)。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用包括道路、供水、供電、供氣、污水排放、洪水排放、通信、照明、衛(wèi)生、綠化等項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用。

公共配套設(shè)施費(fèi)用，包括開(kāi)發(fā)社區(qū)公共配套設(shè)施不能有償轉(zhuǎn)讓的費(fèi)用。

間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、員工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。

開(kāi)發(fā)土地、新建房屋及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可以實(shí)際扣除，但最高金額不得超過(guò)商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的金額。

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定了上述計(jì)算扣除的具體比例。

老房子和建筑物的評(píng)估價(jià)格是指政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在轉(zhuǎn)讓使用的房屋和建筑物時(shí)，將重置成本價(jià)乘以新的折扣率。評(píng)估價(jià)格必須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

納稅人不能取得評(píng)估價(jià)格但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（3）扣除項(xiàng)目的金額可根據(jù)發(fā)票中包含的金額計(jì)算，從購(gòu)買(mǎi)年度到轉(zhuǎn)讓年度每年增加5個(gè)％計(jì)算。納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，可以提供契稅完稅憑證的，可以作為“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅”扣除，但不作為加計(jì)5％的基數(shù)。

地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《稅收征收管理法》）第三十五條的規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)讓的老房子和建筑物沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，也不能提供購(gòu)房發(fā)票。

與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅款，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可以視為扣除稅款。

二、企業(yè)重組的模式

企業(yè)重組的模式：

? ? ? 1、整體上市模式。

? ? ? 2、分立模式。

? ? ? 3、合并模式。

三、企業(yè)重組的條件有哪些

1、國(guó)有股東參與上市公司并購(gòu)重組的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》、《國(guó)有股東轉(zhuǎn)讓所持上市公司股份管理暫行辦法》、《國(guó)有單位受讓上市公司股份管理暫行規(guī)定》、《關(guān)于規(guī)范國(guó)有股東與上市公司進(jìn)行資產(chǎn)重組有關(guān)事項(xiàng)的通知》、《關(guān)于向外商轉(zhuǎn)讓上市公司國(guó)有股和法人股有關(guān)問(wèn)題的通知》等國(guó)資管理的相關(guān)規(guī)定，取得相應(yīng)層級(jí)的國(guó)資主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件。

2、涉及國(guó)有資產(chǎn)置入或置出上市公司的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》等規(guī)范性文件的要求，取得相應(yīng)層級(jí)的國(guó)資主管部門(mén)對(duì)該國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的核準(zhǔn)或備案文件。

3、涉及外國(guó)投資者對(duì)上市公司進(jìn)行戰(zhàn)略投資的，應(yīng)當(dāng)按照《外國(guó)投資者對(duì)上市公司戰(zhàn)略投資管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，取得商務(wù)部的原則批復(fù)。

4、涉及特許經(jīng)營(yíng)等行業(yè)準(zhǔn)入的，例如軍工、電信、出版?zhèn)髅降?，申?qǐng)人應(yīng)取得相關(guān)行業(yè)主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件。

5、涉及外商投資行業(yè)準(zhǔn)入的，應(yīng)符合現(xiàn)行有效的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》及《中西部地區(qū)外商投資優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)目錄》的投資方向，并取得相關(guān)主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件。

6、涉及反壟斷審查的，應(yīng)當(dāng)取得國(guó)務(wù)院反壟斷執(zhí)法機(jī)構(gòu)的審查批復(fù)。

7、其他應(yīng)當(dāng)取得的國(guó)家有權(quán)部門(mén)的批準(zhǔn)文件。