土地增值稅清算的方式有兩種：一是查賬征收，二是核定征收。

對于商業(yè)開發(fā)產(chǎn)品占比較多、拿地較早及拿地較大，開發(fā)周期過長的房地產(chǎn)項目，若能爭取到核定征收，則可事項項目整體稅負大幅度的降低。

下面小編將滿足核定征收的法定情形（相關政策）匯總如下：

01《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）相關規(guī)定

第三十五條 納稅人有下列情形之一的，稅務機關有權核定其應納稅額：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設置帳簿的；

（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置帳簿但未設置的；

（三）擅自銷毀帳簿或者拒不提供納稅資料的；

（四）雖設置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查帳的;

（五）發(fā)生納稅義務，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的;

（六）納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。同時規(guī)定，“稅務機關核定應納稅額的具體程序和方法由國務院稅務主管部門規(guī)定”。

02《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）相關規(guī)定

對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據(jù)《稅收征管法》第35條之規(guī)定，實行核定征收。

03《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）相關規(guī)定

核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

04重慶市地方規(guī)定

（一）重慶市地方稅務局關于發(fā)布《重慶市地方稅務局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅核定征收管理辦法（試行）》的公告（重慶市地方稅務局公告2024年第7號）

第五條 凡納稅人不能提供完整、準確的收入和扣除項目憑證，不能準確計算房地產(chǎn)項目增值額，有下列情形之一的，可實行核定征收土地增值稅。

(一) 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

(二) 自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(三) 雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或者扣除項目金額的；

(四) 申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的；

(五) 符合土地增值稅清算(以下簡稱清算)條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。

第六條 核定征收土地增值稅應當首先采用定率征收方式，確實無法實施定率征收的，主管稅務機關方可采用定額征收方式。

(一) 定率征收核定依據(jù)應當順次選擇以下方法：

1.按照核實房地產(chǎn)轉讓收入的方法核定；

2.按照核實建造成本、費用加合理利潤的方法核定；

3.按照合理方法計算和推定納稅人房地產(chǎn)轉讓收入或者房地產(chǎn)建造成本核定。

(二) 定額征收核定依據(jù)應當順次選擇以下方法：

1.參照納稅人相近清算房地產(chǎn)項目的稅負水平核定；

2.參照當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)中經(jīng)營規(guī)模和收入水平相近的納稅人稅負水平核定；

3.按照其它合理的方法核定。

采用前款中所列一種方法不足以準確核定應納稅額時，可同時采用兩種以上的方法核定。

（二）《重慶市地方稅務局關于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》（重慶市地方稅務局公告2014年第9號）

納稅人轉讓舊房未能提供上述“評估價格”、“取得成本”，或者提供不實，不能計算房產(chǎn)扣除額的，應按規(guī)定核定征收土地增值稅。

（三）《重慶市地方稅務局關于土地增值稅核定征收率的公告》（重慶市地方稅務局公告2014年第3號）

一、納稅人轉讓房產(chǎn)土地增值稅實行核定征收的，分類型適用核定征收率：

（一）單位納稅人轉讓房產(chǎn)：普通住宅為5%；非普通住宅及車庫為6%；非住宅（車庫除外）為8%。

（二）個人納稅人轉讓非住宅類房產(chǎn)為6%。

核定征收固然可以有效降低土地增值稅稅負，但也可能對其他稅種申報、后續(xù)的稅收申報和財務處理等事項引起一系列的“蝴蝶效應”，導致其他稅收負擔增加。

土地增值稅核定征收的條件小編已經(jīng)做了詳細的闡述。從核定征收的條件不難發(fā)現(xiàn)，核定征收的立足點在于納稅人“不能準確核算”或“不能提供資料”。而“不能準確核算”或“不能提供資料”可能會引起企業(yè)所得稅的“核定征收”和增值稅不得“抵扣進項稅額”等蝴蝶效應。

企業(yè)所得稅核定征收

依據(jù)國稅發(fā)〔2008〕30號第三條之規(guī)定：納稅人具有下列情形之一的，核定征收企業(yè)所得稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設置賬簿的；

（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬薄的；

（三）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（四）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的；

（五）發(fā)生納稅義務，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；

（六）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

從上述規(guī)定發(fā)現(xiàn)，企業(yè)所得稅核定征收與土地增值增稅核定征收條件都有“不能準確核算”或“不能提供資料”的元素。

增值稅不得抵扣進項稅額

對于一般納稅人而言，若土地增值稅采用核定征收的方式，則增值稅（一般征收方式）不得抵扣進項稅額。

財稅〔2024〕36號 附件一第三十三條之規(guī)定：有下列情形之一者，應當按照銷售額和增值稅稅率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票：

（一）一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準確稅務資料的。

（二）應當辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。

后續(xù)年度的納稅申報

在完成土地增值稅清算后，對于尚未對外銷售的物業(yè)或自持物業(yè)用于對外出租時，仍需要按照核定征收企業(yè)所得稅。

重慶市對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定征收的應稅所得率為20%，對于單純出租業(yè)務而言，其實際應稅所得率遠低于20%。

財務核算從不規(guī)范到規(guī)范的銜接

對于一個企業(yè)而言尤其是一般納稅人，不可能一直采用核定征收。那么自身的財務處理由“混亂”如何有序地過渡到“規(guī)范”，尤其未售開發(fā)產(chǎn)品計稅基礎如何確定，也將是一件令會計人員傷神又費力的事情。

因此納稅人在認為自身可能滿足核定征收條件時，一定要盡可能得找到可以佐證的財務及相關資料，謹慎采用核定征收的清算方式。

一個土地增值稅核定征收問題的討論

某房地產(chǎn)開發(fā)公司的房地產(chǎn)開發(fā)項目核定征收土地增值稅，但是由于核定收入時有一部分商品房為超規(guī)劃建設，當時未納入清算范圍。目前這部分房地產(chǎn)已經(jīng)銷售，如何征收這部分超規(guī)劃建設的房地產(chǎn)的土地增值稅成了一個難以解決的問題。下面來討論這個問題。

某房地產(chǎn)開發(fā)項目，2003年取得立項批文，規(guī)劃總建筑面積7萬平方米，實際建筑面積8.6萬平方米，超規(guī)劃建設1.6萬平方米。超規(guī)劃建設部分由于與國土管理部門在補繳土地出讓金方面存在爭議，不能領取銷售許可證，不允許銷售。

2009年，開發(fā)項目中除了超規(guī)劃建設的部分，其他商品房均已銷售。稅務機關對已銷售的部分進行了土地增值稅清算，由于項目成本資料不全，對其進行了核定征收。當前房地產(chǎn)項目所在地稅務機關規(guī)定的核定征收率為3.5%，稅務機關據(jù)以發(fā)出了核定征收通知書。

直到2024年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國土地管理部門對超規(guī)劃建設部分補繳土地出讓金的問題得到解決。房地產(chǎn)開發(fā)公司同意將超規(guī)劃建設的商品房進行拍賣，以拍賣收入補繳土地出讓金。但是拍賣收入補繳土地出讓金前應當繳納土地增值稅。這部分商品房該如何繳納土地增值稅？

房地產(chǎn)開發(fā)公司認為，也是通常的看法，超規(guī)劃建設的部分仍是房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，2009年稅務機關對項目的核定征收通知書也適用于超規(guī)劃建設的商品房，因此認為仍應當按3.5%核定征收。

但是2009年以來土地增值稅核定征收政策發(fā)生了兩個變化。

一是2010年《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）規(guī)定：為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

二是項目所在地省級稅務機關取消了核定征收率的規(guī)定，要求對核定征收房地產(chǎn)開發(fā)項目測算稅負，以測算的稅負作為核定征收率征收土地增值稅，測算的稅負低于5%的，按5%核定征收。

存在這兩個政策變化因素，超規(guī)劃建設的部分還能按原核定征收方法征收土地增值稅嗎？

先要解決一個問題：超規(guī)劃建設的商品房是不是原房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分。

這個問題要房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項管理部門確定。如果確定不是原來房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，要確定是按查帳方式還是核定方式征收土地增值稅。如果這部分商品房難以確定扣除項目金額的，仍需要核定征收，很顯然應按變化后的核定征收政策核定征收。如果立項管理部門將其認定為房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，問題要復雜一些。

超規(guī)劃建設部分是房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，就這個項目來說，2009年該項目銷售的比例未達到85%，不符合清算條件。在超規(guī)劃建設部分銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)項目才達到了清算條件，因此房地產(chǎn)開發(fā)項目符合清算條件的時間是2024年。由于項目由于成本資料不全，難以計算扣除項目金額，仍要核定征收，但是核定征收應當適用2024年的政策。

作為問題討論，還要討論類似于該房地產(chǎn)開發(fā)項目的核定征收另外一種情況。

如果超規(guī)劃建設的商品房面積不足以影響2009年對該項目清算條件的判斷，又該如何征收其土地增值稅。

假設該項目規(guī)劃建筑面積為15萬平方米，超規(guī)劃建設1.6萬元平方面，即使2024年銷售超規(guī)劃建設商品，但該項目符合清算條件仍然是2009年。

本人認為，盡管核定征收政策進行了調(diào)整，但是只適用政策實施之日之后的核定征收，而不追溯既往，只要政策沒有對這種情況有針對性的調(diào)整核定征收的政策，應當對超規(guī)劃建設的部分仍按2009年的核定征收通知書征收土地增值稅。