土地增值稅加計20%扣除的項目主要為，取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物征收和計算繳納的土地增值稅應納稅額，并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對收入額減除國家規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額（增值額）征稅。

按照土地增值稅暫行條例和實施細則第七條規(guī)定，土地增值稅加計扣除20%的項目內(nèi)容具體包括如下兩個方面：

一、取得土地使用權(quán)所支付的金額，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的地價款，以及按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。主要包括兩個方面：

1、房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。如果是以協(xié)議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為企業(yè)所支付的土地出讓金；如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金；如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用權(quán)實際支付的地價款。

2、房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用。這部分費用是指企業(yè)在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按規(guī)定統(tǒng)一繳納的有關(guān)登記和過戶手續(xù)費等。

按照稅法的規(guī)定，納稅人在取得土地使用權(quán)時繳納的契稅，可以作為取得土地使用權(quán)所支付的金額，在計算土地增值稅增值額時加計20%扣除。

、房地產(chǎn)開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

1、土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

2、前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

3、 建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

4、基礎(chǔ)設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

5、公共配套設施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。

6、開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

三、在此需要強調(diào)的是，一是土地增值稅加計扣除的優(yōu)惠政策，只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其他企業(yè)不適用。其目的是抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的投機行為。

二是在實際房地產(chǎn)交易活動中，有的企業(yè)不能準確提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格或扣除金額，致使增值額不準確，直接影響應納稅額的計算和繳納。如果房地產(chǎn)企業(yè)存在虛報成交價格、扣除項目金額不實，以及成交價格低于評估價格的，稅務機關(guān)有權(quán)按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅。

三是扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，須提供合法有效憑證，不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

四是由于土地增值稅是地方稅，具體操作辦法由各地稅務機關(guān)制定實施，所以全國各地不完全一樣，有時同一省不同省轄市之間也會存在差異。

因此，按照稅法的規(guī)定，可以享受土地增值稅20%加計扣除的項目，主要為取得土地使用權(quán)所支付的金額，以及房地產(chǎn)開發(fā)成本。

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2021年7月7日