眾所周知，開發(fā)項(xiàng)目必須以公司名義摘地，理論上自然人是無(wú)法取得土地使用權(quán)。但是實(shí)際中，存在開發(fā)用地土地使用權(quán)在個(gè)人名下的情況，過程較為復(fù)雜不再細(xì)究。在房地產(chǎn)行業(yè)證照加強(qiáng)監(jiān)管的大環(huán)境下，土地使用權(quán)在自然人名下無(wú)法合規(guī)開發(fā)?；诖嗽?，自然人會(huì)將自己名下的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他公司，或者以土地使用權(quán)投資給自己成立的公司。無(wú)論是轉(zhuǎn)讓還是投資，增值稅會(huì)面臨一個(gè)問題？征收率到底是3%還是5%？實(shí)務(wù)中也是眾說紛紜，本文將結(jié)合稅收政策、稅務(wù)官方答復(fù)，嘗試分享個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考，歡迎大家后臺(tái)留言探討。

一、自然人增值稅納稅人身份

自然人作為天然的小規(guī)模納稅人，無(wú)論銷售額多高，都屬于小規(guī)模納稅人。

政策依據(jù)：《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2024〕36號(hào)）

附件：1.營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法

二、土地使用權(quán)適用的征收率

小規(guī)模納稅人征收率增值稅征收率一般為3%，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。目前除3%以外，實(shí)務(wù)中有5%、2%、1.5%、0.5%、1%（階段性征收率，現(xiàn)已無(wú)）。簡(jiǎn)單來(lái)說，那就是除非有文件明確該事項(xiàng)適用征收率為5%、2%、1.5%、0.5%，否則小規(guī)模納稅人適用的征收率就為3%。

土地使用權(quán)作為無(wú)形資產(chǎn)-自然資源使用權(quán)下的一類，目前關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的征收率的文件有以下文件：

基于此政策，很多納稅人及稅務(wù)機(jī)關(guān)都判定小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用稅適用征收率為5%，而不是3%，是這樣么？

土地使用權(quán)不等于不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)也不等于出租土地使用權(quán)。目前非常明確的是小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓或者出租不動(dòng)產(chǎn)征收率均為5%，小規(guī)模納稅人出租土地使用權(quán)按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收率為5%。而轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，47號(hào)公告作為一個(gè)優(yōu)惠性文件，無(wú)論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，轉(zhuǎn)讓2024年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以差額計(jì)稅，此時(shí)征收率為5%。

問題是，小規(guī)模納稅人是否可以不選擇差額納稅，應(yīng)納稅額=銷售額×征收率（3%）計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額呢？若是可以不選擇差額征稅，根據(jù)財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2024年第15號(hào)，自2024年4月1日至2024年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，免征增值稅

舉個(gè)例子：張三在2014年取得一塊土地，土地價(jià)款300萬(wàn)元，2024年9月份以1000萬(wàn)元對(duì)外出售，增值稅應(yīng)如何計(jì)算？

第一種方法：差額征收率5%

（1000-300）/(1+5%)*5%=33.33萬(wàn)元

第二種方法：不差額征收率為3%

根據(jù)財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2024年第15號(hào)，自2024年4月1日至2024年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，免征增值稅，即不選擇差額征稅的情況，個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)可以享受免增值稅。

若15號(hào)公告未延續(xù)，不差額的情況下

應(yīng)納稅額=1000/(1+3%)*3%=29.1萬(wàn)元

疫情前，小規(guī)模納稅人按照3%繳納增值稅的情況下，不同的增值率及土地原始票據(jù)是否取得下，兩種計(jì)算方法結(jié)果可能會(huì)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。例如張三土地成本為500萬(wàn)元，按第一種方法差額5%征收率計(jì)算的應(yīng)納稅額為23.81萬(wàn)元，低于第二種方法不差額3%征收率29.1萬(wàn)元。

三、稅局答復(fù)

因稅局答復(fù)內(nèi)容無(wú)法全部截圖，答復(fù)全文內(nèi)容如下：

基于此答復(fù)，陜西省稅務(wù)局明確2024年4月30日之后取得的土地使用權(quán)，征收率為3%，可以享受小規(guī)模納稅人的稅收優(yōu)惠。但是對(duì)于2024年4月30日之前取得的土地使用權(quán)，并未提問，也未回答，但是可以明確的是，該回復(fù)是認(rèn)可小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收率是3%。

爭(zhēng)議還是聚焦在47公告中的“可以選擇”，到底是納稅人自愿選擇還是必須選擇，目前各地在執(zhí)行過程中，存在爭(zhēng)議，納稅人需商主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。在此小編呼吁國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)政策，參照勞務(wù)派遣計(jì)稅方法，明確不同情形下適用的征收率，避免稅企爭(zhēng)議。

作者：中道財(cái)稅-石羽茜 來(lái)源：中道財(cái)稅