房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了促進資金的回籠，在取得《商品預售許可證》后便開始對外進行期房預售，此時，房地產(chǎn)正處在開發(fā)期間，成本費用尚未完全確定。

那么，土地增值稅何時繳納？如何繳納？

業(yè)務描述

嘉誠房地產(chǎn)開發(fā)公司2024年1月預售住宅與非住宅項目共計取得不含稅收入8000萬元，其中預售住宅取得的不含稅收入為5000萬元，該住宅項目容積率均大于1，預售非住宅項目取得的不含稅收入為3000萬元。

那么，嘉誠房地產(chǎn)開發(fā)公司是否需要預繳土地增值稅？如何預繳？

政策依據(jù)

1、根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號） 第十四規(guī)定，關于預售房地產(chǎn)所取得的收入是否申報納稅的問題

根據(jù)細則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入可以預征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預售房地產(chǎn)所取得的收入，當?shù)囟悇諜C關規(guī)定預征土地增值稅的，納稅人應當?shù)街鞴芏悇諜C關辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預交，待辦理決算后，多退少補；當?shù)囟悇諜C關規(guī)定不預征土地增值稅的，也應在取得收入時先到稅務機關登記或備案。

2、根據(jù)《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）第二條規(guī)定：

除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率（地區(qū)的劃分按照國務院有關文件的規(guī)定執(zhí)行）。

政策解析

通過對以上政策的分析，房地產(chǎn)公司在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，需要根據(jù)所在地稅務機關規(guī)定的增值稅預征率進行增值稅的預繳。

案例中，假設所在地規(guī)定的預征率為2%，那么，預繳土地增值稅與核算如下：

預交土地增值稅稅款＝不含增值稅收入×土地增值稅預征率＝8000×2%＝160萬元。

1、企業(yè)預交土地增值稅時

借：應交稅費―應交土地增值稅 160萬元

　　貸：銀行存款 160萬元

2、待開發(fā)項目達到完工條件，相應的收入及成本結轉損益時

借：稅金及附加 160萬元

　　貸：應交稅費―應交土地增值稅 160萬元

3、假設企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，則：

土地增值稅預征的計征依據(jù)＝不含增值稅收入＝8000萬元（假設含稅為8000*1.09=8720萬元）

應預交的增值稅稅款＝8000×3%＝240萬元

土地增值稅預征的計征依據(jù)＝預收款－應預繳增值稅稅款＝8720－240＝8480萬元

預交土地增值稅稅款＝8480×2%＝169.6萬元。

以上2種不同計稅方法下，預交土地增值稅稅額不同，主要原因是稅率與征收率的差異形成。

作品來源：昌堯講稅

作者：馬昌堯