銷(xiāo)售新房及其建筑物的土地增值稅的計(jì)算方法

1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？

2.扣除項(xiàng)目合計(jì)=？

（1）扣除項(xiàng)目1

第一項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額=地價(jià)款+與取得土地相關(guān)費(fèi)用+契稅

（2）扣除項(xiàng)目2

　　第二項(xiàng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

（3）扣除項(xiàng)目3：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

分兩種扣除方式：

　?、?u>如果利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5％以內(nèi)　　

　?、?u>如果利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10％以內(nèi)

　　（4）扣除項(xiàng)目4：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅，以及不允許抵扣銷(xiāo)項(xiàng)稅額的進(jìn)項(xiàng)稅額可扣除，允許抵扣銷(xiāo)項(xiàng)稅額的（進(jìn)項(xiàng)稅額）不能扣除。

　?。?）扣除項(xiàng)目5（加計(jì)扣除20%）：

加計(jì)扣除的金額=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×20％

注意：僅從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用加計(jì)扣除，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不享受此項(xiàng)扣除。

3.計(jì)算增值額=？

＝不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額－規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

4.計(jì)算增值率=？

增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額

5.查適用的稅率：四級(jí)超率累進(jìn)稅率表

6.土地增值稅稅額

=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

【例題】2024年某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一幢已竣工驗(yàn)收的寫(xiě)字樓，應(yīng)稅收入總額為10000萬(wàn)元（不含增值稅的金額）。

　　開(kāi)發(fā)該寫(xiě)字樓有關(guān)支出為：

　?。?）支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬(wàn)元；

　　（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元；

　　（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬(wàn)元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬(wàn)元屬加罰的利息；

　?。?）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬(wàn)元；

　　（5）該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5％。

計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅稅額。

『解析』

1.應(yīng)稅收入總額：10000萬(wàn)元（不含增值稅）

2.扣除項(xiàng)目

　　（1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為1000萬(wàn)元；

　?。?）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為3000萬(wàn)元；

　　（3）可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（500－50）+（1000+3000）×5％=650（萬(wàn)元）；

　　（4）允許扣除的稅費(fèi)為555萬(wàn)元；

　?。?）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20％

　　加計(jì)扣除額=（1000+3000）×20％=800（萬(wàn)元）；

　　允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=1000+3000+650+555+800=6005（萬(wàn)元）；

　 3.增值額=10000－6005=3995（萬(wàn)元）

　　4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％

5.稅率：“超過(guò)50％～100％的部分”，適用稅率40％，速算扣除系數(shù)5％

6.增值稅稅額=3995×40％－6005×5％=1297.75（萬(wàn)元）

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