一、增值稅定義

是對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或者商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。

從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商品房支付的價(jià)款為含增值稅金額。從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)看，收取的銷(xiāo)售額本質(zhì)上屬于銷(xiāo)售貨值，開(kāi)發(fā)商替客戶(hù)繳納相應(yīng)的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅以后，剩余的金額為銷(xiāo)售商品房開(kāi)發(fā)商實(shí)際取得的銷(xiāo)售收入。

二、增值稅的計(jì)算原理

應(yīng)納增值稅=銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅款；

銷(xiāo)項(xiàng)稅額是由于進(jìn)行銷(xiāo)售行為產(chǎn)生收入而發(fā)生的增值稅，即開(kāi)出發(fā)票；銷(xiāo)售貨值（含稅）與銷(xiāo)售收入（不含稅）之間的計(jì)算關(guān)系為：

銷(xiāo)售貨值=銷(xiāo)售收入×（1+銷(xiāo)項(xiàng)稅率）銷(xiāo)售收入=銷(xiāo)售貨值/（1+銷(xiāo)項(xiàng)稅率）銷(xiāo)項(xiàng)稅額=銷(xiāo)售貨值-銷(xiāo)售收入=銷(xiāo)售貨值/（1+銷(xiāo)項(xiàng)稅率）×銷(xiāo)項(xiàng)稅率

進(jìn)項(xiàng)稅額是指由于采購(gòu)業(yè)務(wù)產(chǎn)生成本或者費(fèi)用而發(fā)生的增值稅，即接受發(fā)票；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，并不是所有支付的成本均可以開(kāi)具相關(guān)的增值稅專(zhuān)票，也不是所有開(kāi)具增值稅專(zhuān)票的成本均存在進(jìn)項(xiàng)稅。

備注：

1、土地成本進(jìn)項(xiàng)稅解決辦法是：允許土地成本（含土地出讓金、拆除補(bǔ)償款，不含市政配套費(fèi)和契稅）在計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅時(shí)進(jìn)行扣除，扣除的數(shù)值為土地成本的“虛擬進(jìn)項(xiàng)”。 若項(xiàng)目中涉及自持，需將可售對(duì)應(yīng)的土地成本按照建面分?jǐn)偝鰜?lái)。

2、虛擬進(jìn)項(xiàng)=土地成本/（1+進(jìn)項(xiàng)稅率）×進(jìn)項(xiàng)稅率；

3、工程成本涉及到取票率的問(wèn)題； 管理費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用取票率通常低于成本項(xiàng)取票率；

4、財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)營(yíng)改增36號(hào)文，貸款服務(wù)費(fèi)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用無(wú)法開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，可開(kāi)具增值稅普票；

成本（費(fèi)用）進(jìn)項(xiàng)稅額=含稅成本（費(fèi)用）額/（1+成本（費(fèi)用）進(jìn)項(xiàng)稅率）×成本（費(fèi)用）進(jìn)項(xiàng)稅率×取票率

三、增值稅計(jì)算四部曲

1、判斷納稅規(guī)模

不同納稅規(guī)模的主體計(jì)算增值稅的方式不同，根據(jù)年應(yīng)稅銷(xiāo)售額劃分為小規(guī)模納稅人和一般納稅人；

小規(guī)模納稅人年應(yīng)稅銷(xiāo)售額≤500萬(wàn)元，可采用簡(jiǎn)易征收方式；

增值稅簡(jiǎn)易征收具體公式為：增值稅=應(yīng)納稅額×征收率（一般5%）；

2、判斷新老項(xiàng)目

對(duì)于新老項(xiàng)目劃分是以2024年5月1日作為劃分依據(jù)的；

老項(xiàng)目的計(jì)算可以采用簡(jiǎn)易征收的方式，也可以采用一般計(jì)稅法；對(duì)于新項(xiàng)目必須采用營(yíng)改增后的計(jì)算方式；

老項(xiàng)目（營(yíng)業(yè)稅）=銷(xiāo)售額/（1+5%）×5%；新項(xiàng)目（增值稅）=銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額；

3、增值稅的預(yù)繳

增值稅的預(yù)繳發(fā)生在產(chǎn)生預(yù)售收入的次月，繳費(fèi)的計(jì)算為預(yù)售收入，即不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅

預(yù)繳增值稅稅額=預(yù)售收入×預(yù)繳稅率

• 計(jì)算基數(shù)為收入口徑；預(yù)售收入=預(yù)售貨值/（1+適應(yīng)稅率）；
• 增值稅預(yù)繳稅率全國(guó)統(tǒng)一為3%；

4、增值稅的清繳

增值稅的清繳發(fā)生的時(shí)點(diǎn)是開(kāi)具發(fā)票或者進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更；

增值稅額=銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=（銷(xiāo)售貨值-當(dāng)期允許抵扣的土地價(jià)款）/(1+適用稅率)×適用稅率--（發(fā)生進(jìn)項(xiàng)的成本及費(fèi)用）/（1+適用稅率）×適用稅率=銷(xiāo)售貨值/（1+銷(xiāo)項(xiàng)稅率）×銷(xiāo)項(xiàng)稅率--當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款/（1+虛擬進(jìn)項(xiàng)稅率）×虛擬進(jìn)項(xiàng)稅率--成本及費(fèi)用/（1+適用稅率）×適用稅率×綜合取票率

5、增值稅附加稅

增值稅附加稅綜合稅率為12%，和增值稅一起征收；