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每周五早上樓小姐會(huì)精選出一周的地產(chǎn)熱點(diǎn)新聞，這里有最新的行業(yè)新聞，最近的行業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，最全的地產(chǎn)信息。和樓小姐一起讀新聞，你比別人更懂房地產(chǎn)。

一起來(lái)看今天的《房事早茶》。

本周焦點(diǎn)丨Focus

1、房租抵扣個(gè)稅遭房東拒絕

2024 年 1 月 1 日，個(gè)人所得稅在起征點(diǎn)提高的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)居民子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、住房貸款利息或住房租金、贍養(yǎng)老人等六大領(lǐng)域支出實(shí)施專項(xiàng)附加扣除的減稅政策。其中，「房租抵扣個(gè)稅」在部分地區(qū)的實(shí)踐中遭遇質(zhì)疑，并引發(fā)關(guān)注。

據(jù)武漢青年報(bào)報(bào)道，不少租客想用房租抵稅的想法都被房東「扼殺」了，也有房東直言，租房都是稅后價(jià)，如果租客要抵扣個(gè)稅，要么漲房租，要么租客自己去繳稅。房東的「拒絕論」引發(fā)了持續(xù)的熱議。因?yàn)樾聜€(gè)稅的房租專項(xiàng)抵扣，或許會(huì)讓房東和房客之間形成博弈，最后演變成房租上漲的行為。

「當(dāng)初在制訂有關(guān)政策的時(shí)候，確實(shí)沒(méi)有考慮到房東會(huì)有這么大的抵觸情緒。」一名沒(méi)有具名的稅務(wù)部門有關(guān)人士稱，「現(xiàn)在各地的稅務(wù)局也都很困惑，也在等待上級(jí)部門的指示。」

報(bào)道講述了一位名叫春波的租客的遭遇。「我想和房東商量下房租抵稅的事情?！挂饬现?，房東拒絕提供包括身份證和有關(guān)房屋的一切信息，并且告訴春波，如果堅(jiān)持要用房租抵稅，就解除租賃合同，「房東讓我考慮清楚?！勾翰ㄕf(shuō)，他提出承擔(dān)每個(gè)月的租房稅款，房東也不愿意。

春波頗為無(wú)奈，馬上就要過(guò)年，正是單位最忙的時(shí)候，沒(méi)有時(shí)間，也沒(méi)有精力去重新找房子，考慮再三，他只能妥協(xié)，「以后再說(shuō)吧?！?/p>

實(shí)際上，在目前的租賃市場(chǎng)，個(gè)人租房基本上不會(huì)主動(dòng)去納稅，這也是造成房東對(duì)于租房抵稅的事情比較敏感的原因之一。采訪中，多家中介的人員也表示，不少房東已經(jīng)打電話提出了要求，「不給抵扣個(gè)稅?！?/p>

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，房東不愿意租客抵扣個(gè)稅，有個(gè)很重要的原因就是房東怕租賃行為被記錄后，未來(lái)稅更高，「原來(lái)稅務(wù)機(jī)關(guān)可能不掌握房東的房租收入情況，通過(guò)納稅申報(bào)后，房東的房租收入就會(huì)被記錄?！箯埓髠フf(shuō)，以武漢為例，租賃行為備案的比例尚不足一成，而如果看全國(guó)，1% 都不到。

2、填報(bào)租房信息后，租戶主動(dòng)撤回了

國(guó)是直通車也報(bào)道了一位叫王希的租客的遭遇。去年年底，王希就把個(gè)稅抵扣的事情告訴了房東，并詢問(wèn)了對(duì)方的身份證號(hào)碼。然而，她卻越來(lái)越后悔申報(bào)了租房抵個(gè)稅。令王希感到不安的，是她在朋友圈里看到同事算了一筆賬，最后的結(jié)論是：與租房抵扣的個(gè)稅相比，房東會(huì)交更多的稅，坐等房租漲價(jià)……

此后幾天，王希在網(wǎng)上看到的相關(guān)報(bào)道令她更加擔(dān)憂。所有信息幾乎都印證了一個(gè)觀點(diǎn)：羊毛出在羊身上。于是，她從單位的財(cái)務(wù)部主動(dòng)拿回了自己的申請(qǐng)表。

「雖然房東沒(méi)有阻攔我申報(bào)，但要是房東真要交稅，租金肯定要漲，而我最多也就只能減免 150 塊錢，房東交的稅可不止這一點(diǎn)?！雇跸Ｕf(shuō)。

在武漢工作的周洋也有這樣的顧慮，她唯一可以享受的也是租房抵個(gè)稅，但向單位提交申報(bào)表后，她又想撤回，怕房東漲租。事實(shí)上，不少工薪族正在申報(bào)與不申報(bào)之間徘徊。

3、專家：建議完善政策，適當(dāng)下調(diào)租房稅點(diǎn)

天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授叢屹表示，房東「漲租避稅」的做法，表面上看是個(gè)人所得稅抵扣政策遇到的新難題，但本質(zhì)上卻反映出我國(guó)住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期存在的弊端。我國(guó)住房租賃市場(chǎng)還不夠成熟、不夠完善，房東與房客在話語(yǔ)權(quán)上明顯失衡，房東經(jīng)常隨意漲價(jià)，而房客則處于弱勢(shì)地位。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓教授認(rèn)為：從「大政策來(lái)說(shuō)非常好。」長(zhǎng)期以來(lái)，我們國(guó)家的個(gè)稅都是單一扣除。現(xiàn)在有六項(xiàng)附加扣除，「稅政的調(diào)節(jié)，還需要一段時(shí)間，進(jìn)一步地完善和解決。」

劉桓認(rèn)為，承租人應(yīng)該拿著房東繳稅的發(fā)票去抵扣個(gè)稅，而不是單憑一份租賃合同，「確定合同的真假和有效也是很重要的工作?！?

「急需出臺(tái)一份明確的法規(guī)指導(dǎo)性文件?！乖趧⒒缚磥?lái)，如今雖然已經(jīng)出臺(tái)了扣稅標(biāo)準(zhǔn)，但怎么扣還需要稅務(wù)局去設(shè)計(jì)一個(gè)嚴(yán)格詳細(xì)的流程?！拱凑談⒒傅恼f(shuō)法，房屋出租是提高房屋使用率的好辦法，對(duì)于個(gè)人出租房屋的稅，應(yīng)該給予適當(dāng)?shù)臏p免和優(yōu)惠，比如把較為復(fù)雜的稅收制度，用一個(gè)比較簡(jiǎn)單的辦法來(lái)征收，不要讓出租房屋的納稅人太過(guò)于麻煩。如何做到「無(wú)縫」銜接，稅務(wù)機(jī)關(guān)就應(yīng)該出一個(gè)具體的實(shí)施辦法。怎么樣讓租客得到實(shí)惠，而房東又不受損失。

「?jìng)€(gè)人建議低稅。」劉桓告訴北青報(bào)記者，核心是不能漲稅，漲稅的話會(huì)使得租賃雙方的利益都受到損失，「房東把成本加在租客身上，就等于整個(gè)租賃市場(chǎng)的價(jià)格上漲。但如果不讓房東漲價(jià)，那大家出租房屋的積極性又會(huì)被打擊。」劉桓說(shuō)，「稅務(wù)局應(yīng)該適當(dāng)?shù)赝陆刀悾热绨逊孔獬鲎庑枰U納的稅點(diǎn)再降 1-2 個(gè)點(diǎn)。」此外，劉桓建議，授權(quán)各省因地制宜，采取帶有地方特色的辦法。「過(guò)一段時(shí)間，可以把好的辦法統(tǒng)一起來(lái)，再制訂全國(guó)可以使用的模式?！?/p>

樓市 | Real Estate Market

1、一個(gè)月內(nèi) 9 城樓市政策微調(diào)，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入「換擋期」

據(jù)澎湃新聞報(bào)道，自 2024 年 12 月 18 日山東菏澤明確取消一二手房限售后，一個(gè)月內(nèi)，包括武漢、武漢、珠海、武漢、衡陽(yáng)、青島等地先后出現(xiàn)樓市微調(diào)跡象。

其中，珠海允許非珠海市戶籍人才購(gòu)房繳納社保降至 1~12 個(gè)月。武漢則明確自 2024 年 1 月 1 日起，可用公積金在毗鄰城市購(gòu)買首套房。

武漢和武漢等一線城市的首套房貸利率出現(xiàn)調(diào)整。最新政策顯示，武漢工行、農(nóng)行、中行、建行、交行五大行對(duì)于首套房個(gè)人貸款利率，都有在基準(zhǔn)利率 (4.9%) 上打九五折的折扣，即 4.655%。優(yōu)質(zhì)客戶可打九折。而武漢則顯示，中行、建行、工行已將首套房貸利率從原來(lái)的基準(zhǔn)利率上浮 15% 下調(diào)至上浮 10%。

青島高新區(qū)則于 1 月 3 日宣布暫停執(zhí)行公證搖號(hào)售房的規(guī)定。

湖南省衡陽(yáng)市政府則在公布「暫停商品房限價(jià)」規(guī)定的一天時(shí)間后決定撤銷前述文件。

短短一個(gè)月不到的時(shí)間，已有 9 城現(xiàn)樓市微調(diào)跡象。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)政策最嚴(yán)格的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去。2024 年，全國(guó)可能出現(xiàn)一輪起碼 30 城以上房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)潮，這也標(biāo)志著本輪樓市調(diào)控全面見(jiàn)底。其指出，對(duì)于二三線城市來(lái)說(shuō)，除了信貸政策，其他政策都有可能調(diào)整。而部分城市的銀行也有可能會(huì)變相的調(diào)整執(zhí)行中的信貸政策。

也有分析認(rèn)為：2024 年樓市將進(jìn)入「換擋期」，從全國(guó)樓市整體嚴(yán)控?fù)Q擋到「因城施策、分類指導(dǎo)」就是換擋的重要政策體現(xiàn)，與此同步的是信貸政策、調(diào)控節(jié)奏將在不同城市表現(xiàn)出地區(qū)化差異性，換擋并不代表樓市會(huì)出現(xiàn)大波動(dòng)，相反會(huì)保證全國(guó)樓市整體更為「平穩(wěn)化」發(fā)展。

企業(yè)動(dòng)態(tài)｜Company

1、海航 27.5 億賣掉武漢浦發(fā)大廈，新加坡凱德集團(tuán)接手

自 2024 年底以來(lái)，海航集團(tuán)在全球范圍內(nèi)開(kāi)始頻繁處置手中的多項(xiàng)資產(chǎn)。

1 月 7 日，新加坡大型房地產(chǎn)集團(tuán)凱德集團(tuán)宣布，與一家非關(guān)聯(lián)第三方公司成立 50:50 的合資公司，斥資 27.52 億元收購(gòu)位于陸家嘴核心商圈的武漢浦發(fā)大廈約 70% 面積，包含辦公樓 8－19 層和 21－32 層，地上總建筑面積為 41773 平方米。凱德集團(tuán)將把浦發(fā)大廈作為種子資產(chǎn)投入凱德即將成立的增值型私募房地產(chǎn)基金，該基金將關(guān)注亞洲重要城市的商務(wù)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

相關(guān)文件顯示，武漢浦發(fā)大廈建成日期為 2002 年 7 月，使用年限剩余 28 年，占地面積 6280 平方米，建筑面積為 46379.65 平方米，項(xiàng)目總層數(shù) 36 層，地上為辦公寫字樓、商業(yè)，地下為停車場(chǎng)。在經(jīng)營(yíng)方面，該項(xiàng)目 2024 年收入 1.47 億元，預(yù)估 2024 年?duì)I業(yè)收入為 1.8 億元。海航在推介資料上稱，該項(xiàng)目的評(píng)估值為 25.24 億元。

2、萬(wàn)科去年銷售額 6069 億元?jiǎng)?chuàng)新高

1 月 4 日，萬(wàn)科發(fā)布 2024 年 12 月銷售業(yè)績(jī)，12 月份萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積 438.7 萬(wàn)平方米，合同銷售金額 630.1 億元。

從 2024 年全年來(lái)看，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積 4037.7 萬(wàn)平方米，合同銷售金額 6069.5 億元。相比 2024 年，去年全年萬(wàn)科銷售金額實(shí)現(xiàn) 14.5% 的增長(zhǎng)，合同銷售面積增長(zhǎng) 12.3%。6069.5 億元的銷售額也創(chuàng)萬(wàn)科單年銷售額新高。

3、綠地聯(lián)手國(guó)科大，投資 450 億建全國(guó)示范醫(yī)療健康小鎮(zhèn)

1 月 7 日，綠地控股與中國(guó)科學(xué)院大學(xué)、山東省青島市城陽(yáng)區(qū)政府簽約，投資總額達(dá) 450 億元的國(guó)科健康科技小鎮(zhèn)和綠地產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目將落戶山東省青島市城陽(yáng)區(qū)。

此次綠地投資的國(guó)科健康科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目，總占地面積約 1900 畝，總建筑面積約 180 萬(wàn)平方米，總開(kāi)發(fā)周期約 6 年，預(yù)計(jì)總投資約 300 億元。項(xiàng)目主要包括健康、教育、雙創(chuàng)基地三大板塊，計(jì)劃建設(shè)成為全國(guó)示范醫(yī)療健康小鎮(zhèn)。

項(xiàng)目將以市場(chǎng)化方式開(kāi)發(fā)，綠地將主導(dǎo)項(xiàng)目地產(chǎn)板塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)，主要包括產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目及配套：國(guó)科健康管理學(xué)院（青島）、國(guó)科大直屬附屬醫(yī)院、國(guó)科大（青島）附屬學(xué)校及青少年素質(zhì)拓展基地、頤養(yǎng)護(hù)理示范中心、國(guó)科大城陽(yáng)雙創(chuàng)基地、國(guó)際學(xué)術(shù)交流中心和綜合服務(wù)中心，以及配套人才房、品質(zhì)生活示范區(qū)等。

綠地產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目總占地面積約 500 畝，總開(kāi)發(fā)周期約 3-4 年，預(yù)計(jì)總投資約 150 億元。擬建設(shè)綠地全球貿(mào)易港青島中心，打造集進(jìn)口貿(mào)易交易中心、進(jìn)口貿(mào)易總部基地、高端酒店、酒店式公寓和高端住宅為一體的產(chǎn)城融合項(xiàng)目，總開(kāi)發(fā)周期約 3-4 年。

政策 | Policy

1、重慶第七次調(diào)高住房房產(chǎn)稅起征點(diǎn)，每平方米調(diào)至 17630 元

1 月 1 日，重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官方網(wǎng)站發(fā)布公告：從 2024 年 1 月 1 日起，重慶市主城個(gè)人新購(gòu)高檔住房房產(chǎn)稅起征點(diǎn)將由 2024 年的 15455 元/平方米調(diào)整為 17630 元/平方米。

自 2011 年至今，重慶總共 7 次調(diào)高了高檔住宅房產(chǎn)稅起征點(diǎn)。2011 年，重慶房產(chǎn)稅征稅試點(diǎn)開(kāi)始。當(dāng)時(shí)出臺(tái)的房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策分「從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征」兩種：前者依照房產(chǎn)原值一次減除 10%—30% 后的余值計(jì)算繳納，稅率 1.2%；后者按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征的，稅率為 12%。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2024 年 12 月，重慶市新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲 1.1%，同比上漲 11.1%；二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲 0.3%，同比上漲 8.9%。

《證券時(shí)報(bào)》稱，重慶試行的房地產(chǎn)稅制，最大的特點(diǎn)是征稅對(duì)象「階層」化：即征稅對(duì)象主要是高檔住房。雖然稅收是調(diào)節(jié)國(guó)民收入分配的重要手段，但是房地產(chǎn)稅收不僅在「穩(wěn)定」房?jī)r(jià)上作用有限，而且對(duì)收入的調(diào)節(jié)似乎也沒(méi)有「物盡其用」。據(jù)統(tǒng)計(jì)，重慶市對(duì)個(gè)人住房征收的房地產(chǎn)稅收僅占同期地方財(cái)政收入的 0.03%。

圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)

主編｜王滔 編審｜陳潤(rùn)江 顧問(wèn)｜王淑琪