今年的稅務(wù)師考試，大家普遍反映考查了很多土增稅的知識(shí)點(diǎn)，特別是涉及到多數(shù)人都不太熟悉的舊房轉(zhuǎn)讓部分，今天小編整理了相關(guān)政策，一起學(xué)起來～

今天我們就來講講舊房轉(zhuǎn)讓相關(guān)的土增稅政策~

基本概念

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。

課稅對(duì)象

土增稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)取得的增值額。

納稅人

土增稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個(gè)人。包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位、個(gè)體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個(gè)人，該包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺(tái)同胞及外國公民等。

增值額

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。

收入

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

扣除項(xiàng)目

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額：

(二)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

稅率

接下來我們來了解與舊房轉(zhuǎn)讓有關(guān)的土增稅政策~

01、舊房及建筑物

　　新建房屋建成投入使用一年以上的房產(chǎn)確定為舊房。

02、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字﹝1995﹞6號(hào)）第七條第四款規(guī)定，舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

　　根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅﹝2006﹞21號(hào)）規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的的稅金’予以扣除，但不作為加計(jì)扣除的基數(shù)，在《土地增值稅納稅申報(bào)表（三）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》中填入“購房契稅”欄次。

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定，《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。

03、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字﹝1995﹞6號(hào)）第七條第五款：“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也視同稅金予以扣除。” 因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的大幅教育附加，也視同稅金予以扣除。

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2024年70號(hào)）規(guī)定：“營改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的的稅金’不包括增值稅?！?/p>

04、其他規(guī)定

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號(hào)）第九條：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：(一)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；(二)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的?！?

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字﹝1995﹞6號(hào)）第十三條：“條例第九條所稱的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格，評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)?！?/p>

05、申報(bào)

　　納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

友情提醒

　　實(shí)踐中，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅清算，會(huì)根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅規(guī)定作出具體征管規(guī)定。