有人問魯老師這樣一個問題：自然人出租不動產(chǎn)能否享受財政部 稅務總局公告2024年第15號文件的免征增值稅的優(yōu)惠？

要想搞清楚這個問題，我們首先了解一下15號文件的具體優(yōu)惠內(nèi)容是什么？根據(jù)《財政部 稅務總局關于對增值稅小規(guī)模納稅人免征增值稅的公告》(財政部 稅務總局公告2024年第15號)規(guī)定：“自2024年4月1日至2024年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應稅銷售收入，免征增值稅;適用3%預征率的預繳增值稅項目，暫停預繳增值稅?！?/p>

這個政策的適用范圍有三點：

1、執(zhí)行時間是在2024年4月1日至2024年12月31日；

2、適用的增值稅納稅人是小規(guī)模納稅人，也就是對一般納稅人不適用；

3、免稅的應稅銷售收入是針對于適用3%征收率的納稅人；

在上述條件下，可以適用免征增值稅的優(yōu)惠政策。

所以我們看對于自然人出租不動產(chǎn)到底符不符合免征增值稅條件，就要搞清楚以下的內(nèi)容：

1、自然人是否屬于小規(guī)模納稅人？

《增值稅暫行條例》明確將增值稅納稅人分為單位和個人;《增值稅暫行條例實施細則》進一步將個人分為個體工商戶和其他個人;《國家稅務總局關于明確<增值稅一般納稅人資格認定管理辦法>若干條款處理意見的通知》(國稅函〔2010〕139號)中明確“其他個人，是指自然人，同時在國家稅務總局令43號《增值稅一般納稅人登記管理辦法》明確年應稅銷售額超過規(guī)定標準的其他個人無需辦理一般納稅人登記，此處的規(guī)定標準即：財稅[2024]33號 財政部 稅務總局關于統(tǒng)一增值稅小規(guī)模納稅人標準的通知：增值稅小規(guī)模納稅人標準為年應征增值稅銷售額500萬元及以下。

所以對于自然人一定屬于小規(guī)模納稅人，而對于登記為一般納稅人的個人僅指個體工商戶。

2、自然人出租不動產(chǎn)適用的稅率或者征收率是多少？

財稅【2024】36號文附件二規(guī)定：

1、小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)（不含個人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

2、其他個人出租其取得的不動產(chǎn)（不含住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。

3、個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

所以對于自然人出租不動產(chǎn)適用的征收率為5%，不符合上述優(yōu)惠政策的條件，不能享受免征增值稅的優(yōu)惠政策。

但是根據(jù)《國家稅務總局關于小規(guī)模納稅人免征增值稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2021年第5號)規(guī)定：“四、《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入未超過15萬元的，免征增值稅?！?/p>

因此，自然人出租不動產(chǎn)適用征收率為5%，不能適用財政部 稅務總局公告2024年第15號文件規(guī)定享受免征增值稅，但若符合國家稅務總局公告2021年第5號文件的規(guī)定,也可以享受免征增值稅優(yōu)惠。