你知道跟土地相關的征收額度最大，計算最復雜的稅種是哪一個嗎？這個答案，毫無疑問是土地增值稅，簡單來說就是要對土地的增值部分收稅，征收的對象是“土地”，包括國有土地使用權和地上的建筑物及其附著物，征收的內容是“增值”部分，即收入減扣除項目，那也就意味著只有發(fā)生交易，并且有增值，才會發(fā)生納稅義務。

征收環(huán)節(jié)的關鍵詞：有償轉讓。轉讓國有土地使用權才收，出讓不收；轉讓和出讓的最大的區(qū)別就是轉讓是二級市場，也就是已經出讓過的土地使用權，可自由買賣；出讓是一級市場，由國家作為國有土地所有者壟斷。有償的才收，無償的不收。無償通常是繼承、贈與。

一、稅額計算過程

1、計算增值額，增值額=收入-扣除項目

（1）收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

（2）扣除項目： 取得土地使用權所支付的金額； 開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本； 開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用；舊房及建筑物的評估價格；轉讓房地產有關的稅金；加計扣除。對從事房地產開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和加計20%的扣除。

其中財務費用需要有金融機構證明，及最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他費用扣除在【取得土地使用權所支付的金額+開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本）*5%】之內。

2、稅率及稅額計算

1.土地增值稅實行四級超率累進稅率：

二、舉個例子：

某開放商出售一幢住宅，收入總額為12000萬元。開發(fā)該寫字樓有關支出為：支付地價款及各種費用3000萬元；房地產開發(fā)成本3000萬元；財務費用中的利息支出為600萬元（可按轉讓項目計算分攤并提供金融機構證明），但其中有30萬元屬加罰的利息；轉讓環(huán)節(jié)繳納的有關稅費共計為400萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產開發(fā)公司應納的土地增值稅。

（1）計算扣除項目金額

取得土地使用權支付的地價款及有關費用：3000萬元；

房地產開發(fā)成本：3000萬元；

房地產開發(fā)費用：600-30+（3000+3000）×5%=870（萬元）；

與轉讓房地產有關的稅金：400萬元

加計扣除：（3000+3000）×20%=1200萬元

合計=3000+3000+870+400+1200=8470（萬元）

（2）計算增值額=12000-8470=3530（萬元）

（3）確定稅率及速算扣除系數： 3530÷8470×100%=41.68%

（4）應納稅額=3530*30%=1059萬元

三、稅收優(yōu)惠

1、免征，主要針對土地增值率不高的或個人房產的轉讓行為，具體如下：

（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；

（2）因國家建設需要依法征收、收回的房地產。

（3）個人之間互換自有居住用房的行為，經過當地稅務機關審核，可以免征土地增值稅。

（4）個人轉讓普通住宅免稅。

2、暫不征，主要是針對企業(yè)名稱、組織性質等變化，原實體仍然存在，沒有發(fā)生實質性交易，主要包括：

l 企業(yè)改制重組（不包括房地產開發(fā)企業(yè)）

（1）整體改制：非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責任公司）。

（2）企業(yè)合并：兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產轉移、變更到合并后的企業(yè)

（3）企業(yè)分立：企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產轉移、變更到分立后的企業(yè)。

（4）作價入股投資：單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資。

丑哥找了張詳解土增稅的圖片，大家可以保存下來慢慢看，有疑問，評論區(qū)交流哈。