房地產(chǎn)企業(yè)本錢組成中，稅收獲本僅次于地價(jià)和建安本錢，位列第三大本錢。在預(yù)征階段，各項(xiàng)稅負(fù)已達(dá)發(fā)賣額的8%～12%；項(xiàng)目完畢實(shí)行清理，則廣泛高達(dá)15%～25%，一線城市會(huì)到達(dá)25%以上。怎么下降稅負(fù)，而且把持相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)？這必須房地產(chǎn)企業(yè)在稅收謀劃上多下工夫。

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收謀劃一般集中在地盤增值稅上。地盤增值稅謀劃的整體思緒是，下降增值額進(jìn)而下降增值率，以到達(dá)少交乃至不交地盤增值稅的目標(biāo)。地盤增值稅的謀劃辦法首要有以下幾種：

1、應(yīng)用臨界點(diǎn)

依照稅律例定，征稅人制作通俗規(guī)范室第出售，增值額未超越扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征地盤增值稅。從征稅謀劃的角度思索，企業(yè)可選擇恰當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)方案，防止因增值率稍高于起征點(diǎn)而形成稅負(fù)的增加。

因?yàn)榈乇P增值稅實(shí)用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，當(dāng)增值率超越50%、100%、200%時(shí)，就會(huì)實(shí)用更高的稅率。企業(yè)可以應(yīng)用地盤增值稅的臨界點(diǎn)實(shí)行謀劃，防止出現(xiàn)實(shí)用更高一級(jí)稅率的狀況。

2、月入疏散

關(guān)于包括裝修和相干裝備的衡宇，可以思索將條約分兩次簽署。首先和購(gòu)置者簽署毛壞房發(fā)賣條約，隨后和購(gòu)置者簽署裝備安裝和裝修條約。通過(guò)這樣處置，房地產(chǎn)企業(yè)僅就毛壞房發(fā)賣條約交納地盤增值稅，從而到達(dá)節(jié)稅的目標(biāo)。

3、選擇恰當(dāng)?shù)睦X扣除辦法

房地產(chǎn)企業(yè)存款利錢扣除的限額分為兩種狀況，一種是在貿(mào)易銀行同類同期存款利率的程度內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，另外一種是按稅律例定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢的10%之內(nèi)扣除。這兩種扣除方法為企業(yè)實(shí)行稅收謀劃供給了空間，企業(yè)可依據(jù)本身實(shí)踐狀況，選擇較高的一種實(shí)行扣除。

4、代免費(fèi)用并入房?jī)r(jià)

非常多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在發(fā)賣開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，會(huì)替代相干單元或部門收取一些價(jià)外費(fèi)用，比方說(shuō)管道煤氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和部分當(dāng)局基金等。這些費(fèi)用一般先由房地產(chǎn)企業(yè)收取，后由房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)則轉(zhuǎn)交給拜托單元，有的房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)因而而有節(jié)余。關(guān)于代免費(fèi)用有兩種處置辦法，第一種是將代免費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)置方一并收??；第二種是在房?jī)r(jià)以外獨(dú)自收取。是不是將代免費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)關(guān)于計(jì)算地盤增值稅的增值額不會(huì)發(fā)生影響，可是會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總本錢，也就會(huì)影響實(shí)用的增值率，進(jìn)而影響地盤增值稅的稅額。企業(yè)應(yīng)用這一規(guī)則可以實(shí)行稅收謀劃，選擇第一種處置方法。

5、增加扣除項(xiàng)目金額

在市場(chǎng)可以承受的范疇內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用恰當(dāng)加至公共配套設(shè)備的投入，改良小區(qū)情況，進(jìn)步裝修層次，以增加扣除項(xiàng)目金額，從而使增值率下降。投入的本錢可以經(jīng)過(guò)進(jìn)步售價(jià)失掉抵償，加至公共配套設(shè)備投入還可以進(jìn)步產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)展市場(chǎng)影響力，可謂是一舉多得。要留意的是增加扣除項(xiàng)目金額其實(shí)不意味著虛開(kāi)建安發(fā)票虛增本錢，虛開(kāi)建安發(fā)票屬于偷逃稅款的行動(dòng)。

6、費(fèi)用轉(zhuǎn)移、加大開(kāi)發(fā)本錢

管帳軌制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的“管理費(fèi)用”、“發(fā)賣費(fèi)用”和工程項(xiàng)目標(biāo)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”并沒(méi)有嚴(yán)格的界定。在實(shí)踐營(yíng)業(yè)中，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)行政管理、技術(shù)支持、后勤保證等也沒(méi)法與公司總部的營(yíng)業(yè)截然離開(kāi)，有些費(fèi)用的列支介于時(shí)期費(fèi)用與開(kāi)發(fā)費(fèi)用之間。企業(yè)在組織機(jī)構(gòu)設(shè)置上可以向開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)A斜，把能劃歸開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)人員盡可能列為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目體例，把公司本部和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目混雜運(yùn)用的裝備劃歸開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)用。這樣把本應(yīng)由時(shí)期費(fèi)用列支的費(fèi)用計(jì)入了開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，加大的制作總本錢，會(huì)帶來(lái)1.3倍（1+20%+10%）的扣除金額，從而下降增值額和增值率。

7、本錢核算工具謀劃

房地產(chǎn)公司在同時(shí)開(kāi)發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí)，可以辨別核算，也能夠兼并核算，兩種方法所交納的稅額是不一樣的，這就為企業(yè)選擇核算方法供給了稅收謀劃的空間。一般來(lái)說(shuō)，兼并核算的稅收好處大一些，但也存在辨別核算更有益的狀況。詳細(xì)來(lái)說(shuō)，對(duì)統(tǒng)一地址、構(gòu)造類型類似的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，假如開(kāi)工、完工時(shí)間靠近，又由統(tǒng)一施工步隊(duì)施工，可以兼并為一個(gè)本錢核算工具。對(duì)一般范圍較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)必定區(qū)域或部分，劃分紅本核算工具。

8、應(yīng)用協(xié)作建房

依照稅律例定，關(guān)于一方出地，一方出資金，單方協(xié)作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收地盤增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可充沛應(yīng)用該項(xiàng)政策，選擇協(xié)作建房的方法實(shí)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

9、應(yīng)用代建房

代建房指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收代替建月入的行動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)假如有代建房營(yíng)業(yè)，其月入屬于勞務(wù)月入性質(zhì)，不屬于地盤增值稅的納稅范疇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可應(yīng)用代建房方法減輕稅負(fù)，但條件是在開(kāi)發(fā)之初就可以斷定終極用戶，履行定向開(kāi)發(fā)。

10、與主管稅局相同

在正當(dāng)?shù)臈l件下延后地盤增值稅清理時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)公司可恰當(dāng)與主管地稅局相同，盡量延后地盤增值稅清理時(shí)點(diǎn)，或改換稅負(fù)絕對(duì)較輕的項(xiàng)目實(shí)行清理；關(guān)于能履行以預(yù)征代清理的項(xiàng)目，應(yīng)主動(dòng)爭(zhēng)奪以預(yù)征代清理。