1.土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅，不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。

2.房產(chǎn)無(wú)償用于公益事業(yè)捐贈(zèng)或者贈(zèng)與直系親屬，不屬于土地增值稅征稅范圍

3.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入；繳納土地增值稅

4.因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征用的房產(chǎn)免征土地增值稅

5.舊房：房+地+稅（二手房含印花稅）

6.新房：房+地+稅（含契稅不含印花稅）+費(fèi)+利

7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本扣除；

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬對(duì)其開(kāi)發(fā)的位于縣城一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，該項(xiàng)目相關(guān)信息如下：

（1）2024年12月以10000萬(wàn)元競(jìng)得國(guó)有土地一宗，并按規(guī)定繳納契稅。

（2）該項(xiàng)目2024年開(kāi)工建設(shè)，未取得《建筑工程施工許可證》，建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期為3月25日，2024年1月竣工，發(fā)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本7000萬(wàn)元；開(kāi)發(fā)費(fèi)用3400萬(wàn)元。

（3）此外，該項(xiàng)目所屬物業(yè)用房建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，并已移交物業(yè)公司使用，物業(yè)用房開(kāi)發(fā)成本500萬(wàn)元。

（4）2024年4月，該項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢，取得含稅銷(xiāo)售收入42000萬(wàn)元。

其他相關(guān)資料：契稅稅率4%，利息支出無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%，企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅。

地：10000*1.04=10400

房:7000+500

稅：42000/1.05*0.05=2000

2000*0.1=200

費(fèi)：(10400+7500）*0.1=1790

利：(10400+7500）*0.2=3580

合計(jì)：10400+7500+1790+3580+200=23470

增值額：40000-23470=16530

16530/23470*100%=70.43%

應(yīng)納土地增值稅＝16530*0.4-23470*0.05=5438.5

2021年4月某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接到稅務(wù)機(jī)關(guān)通知，要求其對(duì)開(kāi)發(fā)的位于市區(qū)一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，該項(xiàng)目相關(guān)信息如下：

（1）2024年3月以15000萬(wàn)元競(jìng)得國(guó)有土地一宗，并按規(guī)定繳納契稅。

（2）該項(xiàng)目2024年開(kāi)工建設(shè)，2021年1月竣工，發(fā)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本8000萬(wàn)元，其中含房屋裝修費(fèi)用900萬(wàn)元，利息支出800萬(wàn)元，利息支出中包括罰息100萬(wàn)元；開(kāi)發(fā)費(fèi)用3400萬(wàn)元。

（3）2021年3月，該項(xiàng)目銷(xiāo)售90%，取得含增值稅銷(xiāo)售收入52000萬(wàn)元。

其他相關(guān)資料：契稅稅率3%，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%；由于該項(xiàng)目無(wú)法準(zhǔn)確確定應(yīng)納增值稅，因此按照預(yù)繳增值稅計(jì)算相應(yīng)的城建及附加計(jì)算稅金扣除。

市區(qū)城建稅7%

地：15000*1.03*0.9=13905

房：8000-800）*0.9=6480

稅:52000/1.09*0.03=1431.19 房地產(chǎn)預(yù)繳全額稅率3%

1431.19*0.12=171.74

費(fèi)：700*0.9+（13905+6480）*0.05=1649.25

利：（13905+6480）*0.2=4077

合計(jì)：13905+6480+171.74+1649.25+4077=26282.99

52000-15000*0.9)/1.09*0.09=3178.9

52000-3178.9=48821.1

48821.1-26282.99=22538.11

22538.11/26282.99*100%=85.75

22538.11*0.4-26282.99*0.05=7701.09

某工業(yè)企業(yè)2021年3月1日轉(zhuǎn)讓其位于縣城的一棟辦公樓，取得不含增值稅銷(xiāo)售收入12000萬(wàn)元。2008年建造該辦公樓時(shí)，為取得土地使用權(quán)支付金額3000萬(wàn)元，發(fā)生建造成本4000萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓時(shí)經(jīng)政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后，確定該辦公樓的重置成本價(jià)為8000萬(wàn)元。其他相關(guān)資料：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)印花稅稅率0.5‰，成新度折扣率60%；增值稅選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅。

房：8000*0.6=4800

地：3000

稅：12000*0.0005=6印花稅

12000*0.05=600

600*0.1=60 城建及教育附加

4800+3000+60+6=7866

12000-7866=4134

4134/7866*100%=52.56%

4134*0.4-7866*0.05=1260.3

甲工業(yè)企業(yè)位于市區(qū)，2024年8月轉(zhuǎn)讓一處2024年6月購(gòu)置的辦公用房，其購(gòu)置和轉(zhuǎn)讓情況如下：

（1）轉(zhuǎn)讓辦公用房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)上記載的金額為含增值稅收入6000萬(wàn)元，并按規(guī)定繳納了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金。

（2）2024年6月購(gòu)置該辦公用房時(shí)取得發(fā)票上注明的價(jià)款為800萬(wàn)元，另支付契稅款24萬(wàn)元。

（3）由于某些原因在轉(zhuǎn)讓辦公用房時(shí)未能取得評(píng)估價(jià)格。其他相關(guān)資料：甲工業(yè)企業(yè)增值稅選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)印花稅稅率0.5‰

市區(qū)城建稅7%

6000-800）/1.05*0.05=247.62

房：800*（1+5*5%）=1000 未能缺的評(píng)估價(jià)格按購(gòu)房發(fā)票所載金額每年加扣5%

稅：247.62*0.12=29.71

6000*0.0005=3 印花稅

合計(jì)費(fèi)用：1000+29.71+3=1032.71+24=1056.71

6000-247.62=5752.38

5752.38-1056.71=4695.67

增值率＝4695.67÷1056.71×100%＝444.37%

應(yīng)納土地增值稅＝4695.67×60%－1056.71×35%＝2447.55