以不動產(chǎn)投資的增值稅問題

《營改增試點實施辦法》 附件 “銷售服務、 無形資產(chǎn)、 不動產(chǎn)注釋” 規(guī)定：

“三、 銷售不動產(chǎn)

銷售不動產(chǎn)， 是指轉讓不動產(chǎn)所有權的業(yè)務活動。 不動產(chǎn)， 是指不能移動或者移動后會引起性質、 形狀改變的財產(chǎn)， 包括建筑物、 構筑物等。

建筑物， 包括住宅、 商業(yè)營業(yè)用房、 辦公樓等可供居住、 工作或者進行其他活動的建造物。

構筑物， 包括道路、 橋梁、 隧道、 水壩等建造物。

轉讓建筑物有限產(chǎn)權或者永久使用權的， 轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的， 以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的， 按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅?！?/p>

此外， 36 號文第十五條還規(guī)定， 銷售不動產(chǎn)， 稅率為 11％ 。 第十六條規(guī)定， 增值稅征收率為 3％ ， 財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外。

還需要注意的是， 《營改增試點事項規(guī)定》 第一條第 (二) 項第 5 點規(guī)定：

“在資產(chǎn)重組過程中， 通過合并、 分立、 出售、 置換等方式， 將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關聯(lián)的債權、 負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人， 其中涉及的不動產(chǎn)、 土地使用權轉讓行為?！?該規(guī)定與前述的 13 號公告的規(guī)定精神保持一致。 專門針對涉及的不動產(chǎn)作出了不征稅規(guī)定。

2024 年 3 月 31 日， 國家稅務總局發(fā)布了 《國家稅務總局關于發(fā)布 〈納稅人14 號， 下稱 14 號公告) 和 《國家稅務總局關于發(fā)布 〈不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法〉 的公告》 (國家稅務總局公告 2024 年第 15 號， 下稱 “15 號公告”)。 14 號公告第二條規(guī)定： “納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)， 適用本辦法。 本辦法所稱取得的不動產(chǎn)， 包括以直接購買、 接受捐贈、 接受投資入股、 自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目不適用本辦法?！?15 號公告第二條規(guī)定： “增值稅一般納稅人 (以下稱納稅人)

2024 年 5 月 1 日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)， 以及 2024 年5 月 1 日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程， 其進項稅額應按照本辦法有關規(guī)定分 2 年從銷項稅額中抵扣， 第一年抵扣比例為 60％ ，第二年抵扣比例為 40％ 。 取得的不動產(chǎn)， 包括以直接購買、 接受捐贈、 接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。 納稅人新建、 改建、 擴建、 修繕、 裝飾不動產(chǎn)， 屬于不動產(chǎn)在建工程。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目， 融資租入的不動產(chǎn)， 以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、 構筑物， 其進項稅額不適用上述分 2 年抵扣的規(guī)定。” 從前述規(guī)定可以看出， 增值稅一般納稅人 2024 年 5 月 1 日后通過接受投資入股方式取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)， 可以享受 2 年分期抵扣的政策。

同時， 增值稅納稅人轉讓接受投資入股取得的不動產(chǎn)應依法納稅。 因此， 一般情形下， 投資人以不動產(chǎn)對被投資企業(yè)投資時， 應依法繳納增值稅。轉讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法〉 的公告》 (國家稅務總局公告 2024 年第三條規(guī)定： “一般納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)， 按照以下規(guī)定繳納增值稅：

（一） 一般納稅人轉讓其 2024 年 4 月 30 日前取得 （不含自建） 的不動產(chǎn)， 可以選擇適用簡易計稅方法計稅， 以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額， 按照 5％ 的征收率計算應納稅額。 納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款， 向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（二） 一般納稅人轉讓其 2024 年 4 月 30 日前自建的不動產(chǎn)， 可以選擇適用簡易計稅方法計稅， 以取得的全部價款和價外費用為銷售額， 按照5％ 的征收率計算應納稅額。 納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款， 向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（三） 一般納稅人轉讓其 2024 年 4 月 30 日前取得 （不含自建） 的不動產(chǎn)， 選擇適用一般計稅方法計稅的， 以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。 納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額， 按照 5％ 的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款， 向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（四） 一般納稅人轉讓其 2024 年 4 月 30 日前自建的不動產(chǎn)， 選擇適用一般計稅方法計稅的， 以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。 納稅人應以取得的全部價款和價外費用， 按照 5％ 的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款， 向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（五） 一般納稅人轉讓其 2024 年 5 月 1 日后取得 （不含自建） 的不動產(chǎn)， 適用一般計稅方法， 以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。 納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額， 按照 5％ 的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款， 向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（六） 一般納稅人轉讓其2024 年5 月1 日后自建的不動產(chǎn)， 適用一般計稅方法， 以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。 納稅人應以取得的全部價款和價外費用， 按照 5％ 的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款， 向機構所在地主管國稅機關申報納稅?！?/p>