關于不動產(chǎn)出售問題，稅務規(guī)定繁瑣復雜，本文將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售不動產(chǎn)的增值稅問題作匯總與梳理。后期還會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的其他企業(yè)、個人出售不動產(chǎn)問題進行總結，請持續(xù)關注。

首先，需明確一般計稅與簡易征收的適用問題。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2024〕36號）附件2 規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇使用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人出售房地產(chǎn)新項目適用一般計稅，無選擇權。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人出售房地產(chǎn)適用簡易征收，無選擇權。

稅款征收及計算方法如下：

1.一般計稅方法：稅率為9%，預征率為3%

（1）適用：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售房地產(chǎn)新項目

②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，選擇一般計稅的

（2）預繳：收到預收款時，在項目所在地預繳稅款，預征率為3%

預繳稅款額=預收款/（1+9%）*3%

（3）申報：納稅申報期內(nèi)，在機構所在地完成納稅申報，稅率為9%

申報稅款=（銷售額-支付的土地價款+價外收入）/（1+9%）*9%-進項稅額-已預繳稅款

2.簡易征收：征收率為5%，預征率為3%

（1）適用：①小規(guī)模納稅人出售不動產(chǎn)

②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，選擇簡易征收的

（2）預繳：收到預收款時，在項目所在地預繳稅款，預征率為3%

預繳稅款額=預收款/（1+5%）*3%

（3）申報：納稅申報期內(nèi)，在機構所在地完成納稅申報，征收率為5%

申報稅款=（銷售額+價外收入）/（1+5%）*5%-已預繳稅款