在辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記過程中，眾所周知要遵循“先稅后證”的工作流程，現(xiàn)行有效的《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》均規(guī)定：“申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：……（七）相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證；……”，在實(shí)踐操作中，各地不動產(chǎn)登記部門對提交稅費(fèi)繳納憑證材料的要求也不盡一致，陜西政務(wù)網(wǎng)公開的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記稅費(fèi)憑證樣例中，西安市與西咸新區(qū)竟不相一致；現(xiàn)場咨詢時工作人員也會答復(fù)：相關(guān)稅費(fèi)。

那么“相關(guān)”稅費(fèi)到底是哪些稅費(fèi)呢？

2024年10月30日，自然資源部根據(jù)立法規(guī)劃發(fā)布了《不動產(chǎn)登記法（征求意見稿）》（以下簡稱征求意見稿）向社會公開征求意見。令人不解的是，征求意見稿第六十四條將“相關(guān)”稅費(fèi)明確為“申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：……（七）依法應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅、個人所得稅、契稅的，提交完稅結(jié)果材料?！?/p>

上述條文中，土地增值稅是僅存的納稅人申報后需要稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的稅種，現(xiàn)實(shí)中，納稅人自行或聘請第三方進(jìn)行土地增值稅清算時間約為1-2個月，清算報告提交稅務(wù)機(jī)關(guān)后，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的期限各地規(guī)定為90-180日不等，如此漫長的等待期才能拿到完稅憑證，根本不符合行政效率原則，有違國家有關(guān)壓縮不動產(chǎn)登記時限的精神，不利于盤活不動產(chǎn)資產(chǎn)。而正是因?yàn)檫@一原因，在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)造成大量梗阻現(xiàn)象，交易雙方不斷發(fā)生糾紛。

土地增值稅表示：關(guān)我什么事？

1.土地增值稅尚未立法，不是征求意見稿第三十二條說的“法律”。

征求意見稿第三十二條【申請材料】　“法律規(guī)定未繳稅不予辦理登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交完稅證明材料。法律沒有規(guī)定的材料不得作為登記申請材料，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得收取?！?/p>

《契稅法》于2021年9月1日起施行，該法第十一條規(guī)定：“納稅人辦理納稅事宜后，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)開具契稅完稅憑證。納稅人辦理土地、房屋權(quán)屬登記，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)契稅完稅、減免稅憑證或者有關(guān)信息。未按照規(guī)定繳納契稅的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理土地、房屋權(quán)屬登記?！?/p>

除《契稅法》外，《個人所得稅法》也有關(guān)于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記完稅的相關(guān)規(guī)定，拋開個稅法具體規(guī)定是否合理不說，最起碼個稅法是法律。《土地增值稅暫行條例》，嗯……是個什么位階嘞？豈不是與征求意見稿自身第三十二條的規(guī)定自相矛盾。

不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移當(dāng)事雙方涉及的稅種在納稅義務(wù)發(fā)生時間、申報繳納期間方面并不一致，如果在《不動產(chǎn)登記法》中規(guī)定需要提交土地增值稅完稅憑證，則屬于變相立法，凌駕于稅法之上增加納稅人義務(wù)，挑戰(zhàn)稅收法定原則。

2.提交土地增值稅完稅憑證不符合稅收征管現(xiàn)狀

在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，當(dāng)事人雙方涉及的流轉(zhuǎn)稅有：轉(zhuǎn)讓方增值稅（城建稅及附加）、土地增值稅、印花稅，受讓方契稅、印花稅。目前對不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移涉及的稅費(fèi)征管現(xiàn)狀為：在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)由納稅人繳納契稅并由稅務(wù)機(jī)關(guān)開具稅收聯(lián)系單給不動產(chǎn)登記部門；其他稅種由納稅人自行申報，稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)行事后風(fēng)險管理。

財產(chǎn)行為稅簡并申報以來，自2021年6月1日起，納稅人申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護(hù)稅、煙葉稅中一個或多個稅種時，使用《財產(chǎn)和行為稅納稅申報表》，稅務(wù)機(jī)關(guān)除向不動產(chǎn)登記部門傳遞契稅聯(lián)系單之外，并未見有將土地增值稅完稅憑證傳遞給不動產(chǎn)登記部門的稅法規(guī)定。征求意見稿將土地增值稅完稅憑證申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的先決條件，有超越不動產(chǎn)登記部門權(quán)限之嫌疑。

因此，在進(jìn)行不動產(chǎn)交易最初，就應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行有效的法律規(guī)定全面評估交易所涉及的稅費(fèi)，盡可能判斷主管稅務(wù)機(jī)執(zhí)法效能，否則有可能因?yàn)榧{稅義務(wù)履行或稅費(fèi)承擔(dān)爭議導(dǎo)致交易失敗，造成損失。