個人，在增值稅里，包含自然人和個體工商戶，本文涉及的個人僅指自然人。

自然人轉(zhuǎn)讓住房，涉及的稅種有5個，分別是增值稅、個人所得稅、印花稅、契稅和土地增值稅。其中，土地增值稅和印花稅無條件全額免征，增值稅、個人所得稅、契稅有條件免征或減征。

一、增值稅

自然人轉(zhuǎn)讓住房，影響增值稅的主要因素是持有時間、房屋性質(zhì)和所在地區(qū)。

持有時間指從房產(chǎn)證登記日或契稅發(fā)票填發(fā)日孰早日至交易日之間的時間段。交易日具體是指合同規(guī)定的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移日，還是辦稅當日，規(guī)定并不明確，一般會以辦稅當日為準。

房屋性質(zhì)分為普通住房和非普通住房。普通住房指住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下(各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%)。不滿足普通住房條件的，都是非普通住房。

所在地區(qū)分為北上廣深四大一線城市和其他地區(qū)。

（一）北上廣深

持有時間不滿2年，不論普通還是非普通住房，均按全額計算繳納增值稅，即“應納稅額=收入*5%/（1+5%）”。

持有時間滿2年，普通住房免稅，非普通住房差額計稅，即“應納稅額=（收入-買價）*5%/（1+5%）”。

（二）其他地區(qū)

持有時間不滿2年，不論普通還是非普通住房，均按全額計算繳納增值稅，即“應納稅額=收入*5%/（1+5%）”。

持有時間滿2年，不論普通還是非普通住房，均免稅。

二、個人所得稅

（一）滿足條件的免征個人所得稅

財稅（1994）20號規(guī)定，自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得免征個人所得稅。該規(guī)定主要強調(diào)“五年以上”和“唯一”兩個要素，關(guān)于“自用”和“生活用房”一般沒有硬性規(guī)定。

五年以上，指購房日至轉(zhuǎn)讓日之間的時間為五年以上。

個人購房日期的確定：個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，依照孰先原則確定；個人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。個人轉(zhuǎn)讓房屋日期的確定：以銷售發(fā)票上注明的時間為準。

家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

（二）不滿足條件的，全額計征個人所得稅

應納稅額=（收入-房屋原值-稅費-合理費用）*20%

房屋原值包含買價和契稅等購買房屋時支出的合理費用。

稅費僅指賣房過程中實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅，沒有實際繳納的，不能扣除。

合理費用包括裝修費、利息費用、評估費用等。公有住房、經(jīng)濟適用房裝修費用的扣除限額為原值的15%，其他房屋為10%。利息費用需提供銀行出具的證明。

三、契稅

對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。該政策全國適用。

對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。該政策不適用于北上廣深四座一線城市。

四、個人賣住房稅收籌劃

（一）持有滿5年再轉(zhuǎn)讓。

如交易時離5年期滿相隔較久遠，可考慮先租后轉(zhuǎn)，但買方要考慮產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓風險，因為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記一般需產(chǎn)權(quán)所有人全部到場，萬一租賃期間賣方有人離世，可能會給轉(zhuǎn)移登記帶來不必要的麻煩。

（二）征收方法選擇

扣除憑證無法提供時，稅務機關(guān)將采取核定征收的方式征收個人所得稅，核定征收率為1%——3%之間。需要注意的是，沒有扣除憑證，增值稅不得扣除，納稅人也沒有選擇核定征收的權(quán)利。

（三）合理選擇房屋面積

90平米以下，滿足條件可以享受增值稅和契稅的各種優(yōu)惠，144平米（具體以當?shù)卣邽闇剩┮韵?，北上廣深地區(qū)持有滿2年可免征增值稅。

（四）設法使得所購房屋為首套房

滿足獨立門戶條件的，要先分戶再買房，盡量使所購房屋為戶口下的首套房