傳言已久的建筑企業(yè)營業(yè)稅改增值稅即將變成現(xiàn)實。打從2024年5月1日起，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)納入試點范圍，并確保營改增所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。建筑施工企業(yè)屬于建筑業(yè)，營改增會對建筑施工企業(yè)財務(wù)管理有什么影響？稅負(fù)是否只減不增？

第一，計算方法：

一、一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，能選擇適用簡易計稅方法嗎？

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2024〕36號）規(guī)定，一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務(wù)。

二、建筑業(yè)營改增后銷售使用過的固定資產(chǎn)如何繳納增值稅？

（1）建筑企業(yè)一般納稅人銷售自2024年5月1日前購入的除不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程外的固定資產(chǎn)，按照3%征收率減按2%征收增值稅。

（2）建筑企業(yè)一般納稅人銷售自2024年5月1日后購入的除不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程外的固定資產(chǎn)，按照固定資產(chǎn)本身的增值稅率計算銷項稅額。

（3）建筑企業(yè)納稅人銷售不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程，按照2024年第14號《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的規(guī)定處理。

（4）小規(guī)模納稅人銷售其購入的除不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程外的固定資產(chǎn)，按照3%征收率減按2%征收增值稅。

三、試點納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，增值稅怎么繳？

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2024〕36號）規(guī)定，一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

小規(guī)模納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

四、營改增后建筑服務(wù)業(yè)組織員工外出旅游，進項稅額能抵扣嗎？

《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2024〕36號）附件一，第二十七條下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：

用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。

第二，對單位的財務(wù)的影響

一、營改增后對建筑施工企業(yè)財務(wù)管理的影響

1.資產(chǎn)下降

建筑施工企業(yè)購置存貨、固定資產(chǎn)時，在會計處理上要按取得的增值稅發(fā)票將進項稅額從原價扣除，資產(chǎn)的入賬價值將相對原實施營業(yè)稅時會有所下降。而存貨、固定資產(chǎn)是建筑施工企業(yè)的重要資產(chǎn)，這樣，企業(yè)的資產(chǎn)總額將比沒有營改增前有一定幅度下降。

2.收入、利潤下降

對于企業(yè)的財務(wù)報表，營改增之前，主營業(yè)務(wù)收入中是含有營業(yè)稅的，屬于含稅收入額，營改增之后，由于增值稅屬于價外稅，因此主營業(yè)務(wù)收入中不包含增值稅，屬于不含稅收入額。如營業(yè)稅制下建筑業(yè)確認(rèn)收入111億元的工程項目，改增值稅后應(yīng)確認(rèn)的營業(yè)收入為100億元[111÷（1＋11%）].相應(yīng)地，與成本有關(guān)的增值稅進項稅額也不再計入營業(yè)成本，如原材料、燃料和租賃費產(chǎn)生的增值稅額等。因此，合同預(yù)計總成本將比營改增前減少。此外，當(dāng)期確認(rèn)的合同收入中是按總價剔除了增值稅銷項稅額，而當(dāng)期確認(rèn)的合同費用中只是部分剔除，從而當(dāng)期確認(rèn)的合同毛利比營改增前要少，利潤總額和凈利潤也隨之減少。

3.現(xiàn)金流減少

由于建筑施工企業(yè)普遍實行的是代扣代繳營業(yè)稅方式，建設(shè)單位驗工計價時，采取從驗工計價和付款中直接代扣營業(yè)稅，營改增后，建設(shè)單位將不能直接代扣代繳增值稅，而直接由建筑施工企業(yè)在當(dāng)期向稅務(wù)機關(guān)繳納增值稅，但此時建設(shè)單位驗工計價并不立即支付工程款給建筑施工企業(yè)，即繳納增值稅在前，收取工程款在后，有時滯后時間比較長，這將導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營性活動現(xiàn)金凈流量減少，加大企業(yè)資金緊張程度。此外，由于實行營改增后購買固定資產(chǎn)能夠抵扣進項稅，將可能增加建筑施工企業(yè)的投資沖動，進行大規(guī)模投資，其融資產(chǎn)生的利息壓力將加大企業(yè)流動資金緊張的程度，甚至?xí)绊懙狡髽I(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營。

二、營改增后對建筑施工企業(yè)稅負(fù)產(chǎn)生的影響

之前建筑業(yè)營業(yè)稅稅率為3%，雖然具體的營改增實施辦法及相關(guān)政策規(guī)定還沒有出臺，但財稅部門在《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》中既定建筑業(yè)11%的稅率。從絕對數(shù)字來看，稅率上升了，但征稅額未必一定會增加。11%的增值稅稅率表面上看比較高，但可以抵扣進項稅。以建筑施工企業(yè)為例，假設(shè)其工程毛利率10%，工程結(jié)算成本中，原材料約占55%（建筑材料成本中水泥約占45%，鋼鐵約占40%，其他材料約占15%），人工成本約占30%，機械使用費5%，其他費用占比不超過10%，假設(shè)其全年完成營業(yè)收入為11100萬元，營業(yè)成本9990萬元（營業(yè)收入和成本均含增值稅）。營改增前，應(yīng)繳納營業(yè)稅為333萬元（11100×3%）。營改增后，人工成本不能抵扣進項稅額，因此能夠抵扣進項稅額為870萬元[9990×（55%＋5%）÷（1＋17%）×17%]，銷項稅額為1100萬元[11100÷（1＋11%）×11%]，這樣計算，應(yīng)繳納增值稅為230萬元（1100-870），建筑施工企業(yè)的稅負(fù)有所下降。

第三，對建筑業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、不動產(chǎn)租賃預(yù)繳增值稅的作用

一、如何確定預(yù)繳地點

企業(yè)在預(yù)繳前，需確定項目所在地的所屬稅務(wù)機關(guān)所對應(yīng)的具體國稅分局或國稅所、地稅分局或地稅所，對于項目所在地跨兩個以上地區(qū)經(jīng)營的需提前與國稅地稅機關(guān)對接，明確具體稅務(wù)征管機關(guān)。

二、怎樣確定納稅義務(wù)發(fā)生時間

納稅人應(yīng)該在收到款項或簽訂合同書面約定的付款日期較前者為準(zhǔn)，如納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為收到款項或者書面合同確定付款日期的當(dāng)天，先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅服務(wù)完成的當(dāng)天。納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

此時需要注意的是，不論是否收取款項或提供服務(wù)，如果納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為時先開具發(fā)票，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為開具發(fā)票的當(dāng)天。

三、如何進行增值稅預(yù)繳

1、納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)

申報流程：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于修改〈稅務(wù)登記管理辦法〉的決定》（國家稅務(wù)總局令第36號）規(guī)定，企業(yè)實施跨縣（市、區(qū)）異地建筑服務(wù)活動，需要按照規(guī)定辦理《外管證》。根據(jù)稅務(wù)局的這種稅源戶籍管理的措施，應(yīng)當(dāng)在外出生產(chǎn)經(jīng)營以前，到主管稅務(wù)機關(guān)開具《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》，稅務(wù)機關(guān)按照一地一證的原則，發(fā)放《外管證》。納稅人持《外管證》到應(yīng)稅項目發(fā)生地報備，報備后稅務(wù)機關(guān)受理納稅人的預(yù)繳申請。

一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)選擇簡易計稅方法計稅的，小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，均應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額，公式為應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價款和價外費用-支付的分包款） /（1+3%）×3%。

一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，選擇一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳稅款，公式為應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價款和價外費用-支付的分包款） /（1+11%）×2%。

納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。為防止出現(xiàn)預(yù)繳稅款大大超過計算的應(yīng)納稅款，造成企業(yè)的額外負(fù)擔(dān)，一般納稅人跨省提供建筑服務(wù)，在機構(gòu)所在地申報納稅時，計算的應(yīng)納稅額小于已預(yù)繳稅額，且差額較大的，由國家稅務(wù)總局通知建筑服務(wù)發(fā)生地或者不動產(chǎn)所在地省級稅務(wù)機關(guān)，在一定時期內(nèi)可暫停預(yù)繳增值稅。

特別需要說明的是《外管證》的有效期限一般為30日，最長不得超過180天。納稅人外出經(jīng)營活動結(jié)束，應(yīng)當(dāng)向經(jīng)營地稅務(wù)機關(guān)填報《外出經(jīng)營活動情況申報表》，并結(jié)清稅款、繳銷發(fā)票。繼續(xù)外出進行生產(chǎn)經(jīng)營的，需要重新開具新的《外管證》

申報所需資料：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》第七條規(guī)定，納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，在向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款時，需提交以下資料：（一）《增值稅預(yù)繳稅款表》；（二）與發(fā)包方簽訂的建筑合同原件及復(fù)印件；（三）與分包方簽訂的分包合同原件及復(fù)印件；（四）從分包方取得的發(fā)票原件及復(fù)印件。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目

申報流程：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。公式為應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%；適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。

所需資料：

按照《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期，或者未取得《建筑工程施工許可證》，以建筑工程承包合同注明的開工日期，來選擇一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目的征收方法。

3、納稅人出租與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)

申報流程：

一般納稅人出租其2024年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，公式為應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%。

一般納稅人出租其2024年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅，納稅人應(yīng)按照3%的預(yù)征率計算應(yīng)納稅額，公式為應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%。

這里需要注意的是：不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。納稅人出租的不動產(chǎn)所在地與其機構(gòu)所在地在同一直轄市或計劃單列市但不在同一縣（市、區(qū)）的，由直轄市或計劃單列市國家稅務(wù)局決定是否在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。

所需資料：

根據(jù)對各地政策解析的匯總，納稅人需要提供以下資料：

1、“房屋所有權(quán)證”（不動產(chǎn)權(quán)證書） 或者取得（不含自建）該不動產(chǎn)的合同證明。

2、自建不動產(chǎn)的《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同。

3、購入與自建的不動產(chǎn)可提供有效的會計核算憑證，憑該不動產(chǎn)在賬簿上記錄的賬載日期作為證明材料。

4、租入不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租，需提供租入該不動產(chǎn)的合同證明。

四、發(fā)票如何開具？

無論跨縣（市）提供建筑服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售、出租與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，納稅人是一般納稅人均應(yīng)自行開具發(fā)票，小規(guī)模納稅人能夠自行開具發(fā)票的也應(yīng)該自行開具發(fā)票。

一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，無論適用一般計稅方法還是按照簡易計稅方法預(yù)繳稅款的，都需要在機構(gòu)所在地自行開具發(fā)票，并向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

這里需要注意的是，小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發(fā)票。

最后看看收到預(yù)付款怎么處理

營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條第一款規(guī)定，“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票，為開具發(fā)票的當(dāng)天”。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房交付時開具發(fā)票并產(chǎn)生納稅義務(wù)。

以上規(guī)定的對比可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時間發(fā)生了重大變化，從“收付實現(xiàn)制”變?yōu)榱恕皺?quán)責(zé)發(fā)生制”。但由于購房人向有關(guān)單位辦理銀行及公積金按揭貸款、辦理抵押登記、繳納契稅、申請購房補貼時均需提供發(fā)票，因此，房企需要按照主管稅務(wù)機關(guān)的要求，進行增值稅發(fā)票開具和申報繳納稅款。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時存在兩種處理方式：

1、向購房者開具增值稅普通發(fā)票，稅率選擇“零稅率”開票，在發(fā)票備注欄單獨備注“預(yù)收款”。開票金額為實際收到的預(yù)收款全款，待下個月申報期內(nèi)通過《增值稅預(yù)繳稅款表》進行申報并按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。在申報當(dāng)期增值稅時，不再將已經(jīng)預(yù)繳稅款的預(yù)收款通過申報表進行體現(xiàn)，將來正式確認(rèn)收入開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票時也不再進行紅字沖回。

2、向購房者開具增值稅普通發(fā)票，稅率填寫3％的預(yù)征率，并按照預(yù)征率預(yù)繳稅款，待正式交易完成時，對收取預(yù)收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時開具全額增值稅發(fā)票，按照相關(guān)適用稅率或征收率補征稅款。