房租中有多少是稅金？

在面對市場那么多五花八門的出租房時，你知道房租中有多少稅嗎？你知道因為房東不同稅也會不同嗎？你知道稅不同會引發(fā)在談房租時的空間會不同嗎？

房屋的租金，當然主要是由地段和供需決定的，但無論是業(yè)主還是租戶，都會面臨繳稅的問題，如果從租房稅率的角度出發(fā)，我們?nèi)绾谓鉀Q如下兩個問題：

1、 如何通過選擇不同身份的房東來降低自己租房的成本？

2、 在不同城市租房最終要承擔的稅有差異？

怎么跟“包租婆”聊租金？

目前市場上房東有“個人”和“企業(yè)”兩種。企業(yè)又分“一房東”和“轉(zhuǎn)租的二房東”。

由于持有房產(chǎn)的人不同，他們出租房屋時的納稅義務(wù)不同，最終如果他們對于相同地段和品質(zhì)的出租房要求一樣的凈到手回報的話，而作為租客的你最終支付的房租會有很大差別。

1. 個人出租的情況

按照稅法的規(guī)定，個人名下的住宅出租涉及5%的增值稅（實際減按1.5%執(zhí)行）和附加稅，不含增值稅租金的12%的房產(chǎn)稅，及租賃所得（不含增值稅的房租減去房產(chǎn)稅等稅費后的余額）20%的個人所得稅。

當然各地目前對于個人出租住宅的基本上都是按照一個綜合稅率來簡易征收，只是各地略有不同。

比如武漢是按房租的3.5%-5%綜合稅率計征稅款的；而武漢個人名下的住宅出租是按照2.5%-4%綜合稅率計征稅款的。

武漢分段計算：個人月租金在2000元以內(nèi)的，綜合稅率2%，2000元至3萬元之間的是4%，3萬至10萬之間的是4.3%，超過10萬的5.91%。

武漢的規(guī)定又不同，出租個人名下住宅，月租金在3萬以內(nèi)的4.1%，大于3萬的是6%。這還僅僅是北上廣深，其他城市也各有不同。當然這些政策如同個人所得稅法一樣，也還會變。

2. 企業(yè)出租的情況

如果是企業(yè)出租住宅，或者白領(lǐng)公寓出租的住房，因為出租方是企業(yè)行為，所以雖然出租住房涉及到的還是增值稅及附加、房產(chǎn)稅，但企業(yè)行為就涉及企業(yè)所得稅了。而企業(yè)出租住宅的稅負要比個人高很多。

從上表中可以看出，企業(yè)出租住宅要交的增值稅不像個人是一個固定的1.5%，而是會根據(jù)企業(yè)在什么時候取得房產(chǎn)的時間來劃分是營改增前的老項目還是營改增后的新項目，老項目一般按5%交增值稅。如果是營改增后的新項目，則還會根據(jù)企業(yè)是小規(guī)模納稅人還是一般納稅人有所區(qū)別，前者是5%，后者按9%。但按9%計算增值稅銷項稅的企業(yè)，它的進項稅可以抵扣。

企業(yè)自己的房產(chǎn)出租，還需要按照不含增值稅租金的12%繳納房產(chǎn)稅，當年度有利潤的還需要繳納25%的企業(yè)所得稅。

如果含稅價是2000元的房租，武漢房東到手是1960元，武漢房東到手是1950元，武漢房東到手是1930元，武漢的房東到手是1920元。而如果是企業(yè)出租的房產(chǎn)，則情況差異會非常大。

房東是公司，出租的最低稅負情況：

增值稅=2000/（1+5%）*5%=95.24元 （附加稅略）

房產(chǎn)稅=228.57元

假設(shè)租房利潤為20%，企業(yè)所得稅=（2000-95.24-228.57）*20%*25%=83.81

合計大約400元左右。

而如果同樣是企業(yè)出租房產(chǎn)，二房東比一房東要少交一道房產(chǎn)稅，因為目前我國各地對于轉(zhuǎn)租的房產(chǎn)一般不征收房產(chǎn)稅。也就是只對一房東的企業(yè)出租房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，而二房東企業(yè)轉(zhuǎn)租則不征收房產(chǎn)稅。

可見，如果是企業(yè)出租住房，“一房東”的稅負大約在400元左右，“二房東”在180元左右，而“個人房東”只有40-80元。

那就意味著，如果房產(chǎn)出租市場上有三種身份的房東對外提供房屋出租，若市場價格一樣，則個人的利潤空間最大，而一房東企業(yè)的利潤空間可能是最小的。那你就知道在談價格時，哪個“包租婆”可以多砍掉一點了吧？

個稅專項扣除中，房租一定要有發(fā)票嗎？

符合規(guī)定的房租能夠在計算個稅時定額扣除，這件事情已經(jīng)非常明確了。申報房租抵扣個稅之后，只要求留存住房租賃合同，并未要求必須有房租發(fā)票才能個人所得稅前扣除。

這是因為目前絕大多數(shù)個人出租住宅的行為幾乎都沒有交過稅，如果個人所得稅法要求房客必須提供房租發(fā)票才能在個人所得稅前扣除，那么房東肯定會要求房客承擔稅金，這會在一定程度上推高房價，增加租房者的經(jīng)濟負擔。

當房租可以抵扣個稅了，那么房客們出于降低自己稅負的需求一定會去申請扣除。而只要個稅申報系統(tǒng)中要求提供出租房地址，那么稅務(wù)機關(guān)就可以很清楚的知道哪些房屋是出租的，目前不會找你要求補稅，但你已經(jīng)在稅務(wù)局的視線中了，未來房屋出租規(guī)范的去交稅一定是趨勢，不要期待出租住房的免稅餐可以永遠吃下去。

個人所得稅法規(guī)定：個人所得稅以所得人為納稅人，以支付所得的單位或者個人為扣繳義務(wù)人。納稅人取得利息、股息、紅利所得，財產(chǎn)租賃所得，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得和偶然所得，按月或者按次計算個人所得稅，有扣繳義務(wù)人的，由扣繳義務(wù)人按月或者按次代扣代繳稅款。

在不同城市租房，房東要承擔的稅負是有差異的，今天我們以北上廣深為例，解釋了個人出租和公司出租的稅負計算。

以一個月租2000元的房子為例，“一房東”的稅負大約在400元左右，“二房東”在180元左右，而“個人房東”只有40-80元。

那就意味著如果房產(chǎn)出租市場上如果有三種身份的房東對外提供房屋出租，若市場價格一樣，則個人的利潤空間最大，而一房東企業(yè)的利潤空間可能是最小的。那你就知道在談價格時，哪個“包租婆”可以多砍掉一點了吧？

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