房租中有多少是稅金？

在面對(duì)市場(chǎng)那么多五花八門(mén)的出租房時(shí)，你知道房租中有多少稅嗎？你知道因?yàn)榉繓|不同稅也會(huì)不同嗎？你知道稅不同會(huì)引發(fā)在談房租時(shí)的空間會(huì)不同嗎？

房屋的租金，當(dāng)然主要是由地段和供需決定的，但無(wú)論是業(yè)主還是租戶，都會(huì)面臨繳稅的問(wèn)題，如果從租房稅率的角度出發(fā)，我們?nèi)绾谓鉀Q如下兩個(gè)問(wèn)題：

1、 如何通過(guò)選擇不同身份的房東來(lái)降低自己租房的成本？

2、 在不同城市租房最終要承擔(dān)的稅有差異？

怎么跟“包租婆”聊租金？

目前市場(chǎng)上房東有“個(gè)人”和“企業(yè)”兩種。企業(yè)又分“一房東”和“轉(zhuǎn)租的二房東”。

由于持有房產(chǎn)的人不同，他們出租房屋時(shí)的納稅義務(wù)不同，最終如果他們對(duì)于相同地段和品質(zhì)的出租房要求一樣的凈到手回報(bào)的話，而作為租客的你最終支付的房租會(huì)有很大差別。

1. 個(gè)人出租的情況

按照稅法的規(guī)定，個(gè)人名下的住宅出租涉及5%的增值稅（實(shí)際減按1.5%執(zhí)行）和附加稅，不含增值稅租金的12%的房產(chǎn)稅，及租賃所得（不含增值稅的房租減去房產(chǎn)稅等稅費(fèi)后的余額）20%的個(gè)人所得稅。

當(dāng)然各地目前對(duì)于個(gè)人出租住宅的基本上都是按照一個(gè)綜合稅率來(lái)簡(jiǎn)易征收，只是各地略有不同。

比如武漢是按房租的3.5%-5%綜合稅率計(jì)征稅款的；而武漢個(gè)人名下的住宅出租是按照2.5%-4%綜合稅率計(jì)征稅款的。

武漢分段計(jì)算：個(gè)人月租金在2000元以內(nèi)的，綜合稅率2%，2000元至3萬(wàn)元之間的是4%，3萬(wàn)至10萬(wàn)之間的是4.3%，超過(guò)10萬(wàn)的5.91%。

武漢的規(guī)定又不同，出租個(gè)人名下住宅，月租金在3萬(wàn)以內(nèi)的4.1%，大于3萬(wàn)的是6%。這還僅僅是北上廣深，其他城市也各有不同。當(dāng)然這些政策如同個(gè)人所得稅法一樣，也還會(huì)變。

2. 企業(yè)出租的情況

如果是企業(yè)出租住宅，或者白領(lǐng)公寓出租的住房，因?yàn)槌鲎夥绞瞧髽I(yè)行為，所以雖然出租住房涉及到的還是增值稅及附加、房產(chǎn)稅，但企業(yè)行為就涉及企業(yè)所得稅了。而企業(yè)出租住宅的稅負(fù)要比個(gè)人高很多。

從上表中可以看出，企業(yè)出租住宅要交的增值稅不像個(gè)人是一個(gè)固定的1.5%，而是會(huì)根據(jù)企業(yè)在什么時(shí)候取得房產(chǎn)的時(shí)間來(lái)劃分是營(yíng)改增前的老項(xiàng)目還是營(yíng)改增后的新項(xiàng)目，老項(xiàng)目一般按5%交增值稅。如果是營(yíng)改增后的新項(xiàng)目，則還會(huì)根據(jù)企業(yè)是小規(guī)模納稅人還是一般納稅人有所區(qū)別，前者是5%，后者按9%。但按9%計(jì)算增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅的企業(yè)，它的進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣。

企業(yè)自己的房產(chǎn)出租，還需要按照不含增值稅租金的12%繳納房產(chǎn)稅，當(dāng)年度有利潤(rùn)的還需要繳納25%的企業(yè)所得稅。

如果含稅價(jià)是2000元的房租，武漢房東到手是1960元，武漢房東到手是1950元，武漢房東到手是1930元，武漢的房東到手是1920元。而如果是企業(yè)出租的房產(chǎn)，則情況差異會(huì)非常大。

房東是公司，出租的最低稅負(fù)情況：

增值稅=2000/（1+5%）*5%=95.24元 （附加稅略）

房產(chǎn)稅=228.57元

假設(shè)租房利潤(rùn)為20%，企業(yè)所得稅=（2000-95.24-228.57）*20%*25%=83.81

合計(jì)大約400元左右。

而如果同樣是企業(yè)出租房產(chǎn)，二房東比一房東要少交一道房產(chǎn)稅，因?yàn)槟壳拔覈?guó)各地對(duì)于轉(zhuǎn)租的房產(chǎn)一般不征收房產(chǎn)稅。也就是只對(duì)一房東的企業(yè)出租房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，而二房東企業(yè)轉(zhuǎn)租則不征收房產(chǎn)稅。

可見(jiàn)，如果是企業(yè)出租住房，“一房東”的稅負(fù)大約在400元左右，“二房東”在180元左右，而“個(gè)人房東”只有40-80元。

那就意味著，如果房產(chǎn)出租市場(chǎng)上有三種身份的房東對(duì)外提供房屋出租，若市場(chǎng)價(jià)格一樣，則個(gè)人的利潤(rùn)空間最大，而一房東企業(yè)的利潤(rùn)空間可能是最小的。那你就知道在談價(jià)格時(shí)，哪個(gè)“包租婆”可以多砍掉一點(diǎn)了吧？

個(gè)稅專項(xiàng)扣除中，房租一定要有發(fā)票嗎？

符合規(guī)定的房租能夠在計(jì)算個(gè)稅時(shí)定額扣除，這件事情已經(jīng)非常明確了。申報(bào)房租抵扣個(gè)稅之后，只要求留存住房租賃合同，并未要求必須有房租發(fā)票才能個(gè)人所得稅前扣除。

這是因?yàn)槟壳敖^大多數(shù)個(gè)人出租住宅的行為幾乎都沒(méi)有交過(guò)稅，如果個(gè)人所得稅法要求房客必須提供房租發(fā)票才能在個(gè)人所得稅前扣除，那么房東肯定會(huì)要求房客承擔(dān)稅金，這會(huì)在一定程度上推高房?jī)r(jià)，增加租房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

當(dāng)房租可以抵扣個(gè)稅了，那么房客們出于降低自己稅負(fù)的需求一定會(huì)去申請(qǐng)扣除。而只要個(gè)稅申報(bào)系統(tǒng)中要求提供出租房地址，那么稅務(wù)機(jī)關(guān)就可以很清楚的知道哪些房屋是出租的，目前不會(huì)找你要求補(bǔ)稅，但你已經(jīng)在稅務(wù)局的視線中了，未來(lái)房屋出租規(guī)范的去交稅一定是趨勢(shì)，不要期待出租住房的免稅餐可以永遠(yuǎn)吃下去。

個(gè)人所得稅法規(guī)定：個(gè)人所得稅以所得人為納稅人，以支付所得的單位或者個(gè)人為扣繳義務(wù)人。納稅人取得利息、股息、紅利所得，財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得和偶然所得，按月或者按次計(jì)算個(gè)人所得稅，有扣繳義務(wù)人的，由扣繳義務(wù)人按月或者按次代扣代繳稅款。

在不同城市租房，房東要承擔(dān)的稅負(fù)是有差異的，今天我們以北上廣深為例，解釋了個(gè)人出租和公司出租的稅負(fù)計(jì)算。

以一個(gè)月租2000元的房子為例，“一房東”的稅負(fù)大約在400元左右，“二房東”在180元左右，而“個(gè)人房東”只有40-80元。

那就意味著如果房產(chǎn)出租市場(chǎng)上如果有三種身份的房東對(duì)外提供房屋出租，若市場(chǎng)價(jià)格一樣，則個(gè)人的利潤(rùn)空間最大，而一房東企業(yè)的利潤(rùn)空間可能是最小的。那你就知道在談價(jià)格時(shí)，哪個(gè)“包租婆”可以多砍掉一點(diǎn)了吧？

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