按照直接法，企業(yè)所得稅=當(dāng)期應(yīng)納稅所得額*適用稅率

應(yīng)納稅所得額=收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額

實(shí)操中一般使用間接法，即在利潤(rùn)表的凈利潤(rùn)額基礎(chǔ)上，按照會(huì)計(jì)與稅法的差異做相應(yīng)調(diào)增或調(diào)減，每年5月31號(hào)之前要完成上一年度的企業(yè)所得稅匯算清繳工作。本文重點(diǎn)介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在所得稅匯算清繳中的納稅調(diào)整事項(xiàng)、申報(bào)注意點(diǎn)以及相對(duì)應(yīng)要進(jìn)行的稅收籌劃。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收入確定上的特殊性，即在確認(rèn)收入以前收到的房款都計(jì)入預(yù)收賬款（負(fù)債科目，不影響損益），而不是計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，會(huì)導(dǎo)致利潤(rùn)表里利潤(rùn)與實(shí)際現(xiàn)金流有很大差異?；诖?，在進(jìn)行所得稅匯算清繳時(shí)，要根據(jù)每年預(yù)收賬款科目的貸方增加額和借方發(fā)生額，調(diào)整這兩部分的預(yù)計(jì)毛利額（一般是15%）和對(duì)應(yīng)實(shí)際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅。申報(bào)表是長(zhǎng)下面這個(gè)樣子的：

等到項(xiàng)目清盤并全部結(jié)利后，項(xiàng)目從一開始到現(xiàn)在的銷售未完工產(chǎn)品的收入（上表第三行）合計(jì)值應(yīng)該與銷售未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品確認(rèn)的銷售收入（上表第七行）合計(jì)值相等。

2、資產(chǎn)減值損失

包括但不限于壞賬準(zhǔn)備、存貨跌價(jià)損失等，資產(chǎn)減值損失應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)增。因?yàn)橘Y產(chǎn)減值損失在會(huì)計(jì)上影響當(dāng)期損益，會(huì)使得利潤(rùn)減少，但是在稅法上要將其影響損益的部分調(diào)整回來后再進(jìn)行納稅。

3、職工福利費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等

在這些調(diào)整項(xiàng)上，房企與其他所有企業(yè)一樣遵循稅法的規(guī)定，無特殊事宜。稅法規(guī)定是這樣的：

職工福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)支出分別不能超過工資薪金總額的14%，2%和2.5%，但是職工教育經(jīng)費(fèi)超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除，而其他兩者不能跨年度。

業(yè)務(wù)招待費(fèi)按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售收入的千分之五。廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)稅前扣除不能超過當(dāng)年銷售收入的15%，但是超出的部分可以在以后年度跨年度扣除。

4、借款利息支出

房企在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的合理的、不需要資本化的借款費(fèi)用，都是可以稅前扣除的，包括：1、房企向金融企業(yè)借款的利息支出，2、發(fā)債的利息支出，3、向非金融機(jī)構(gòu)的借款不超過金融企業(yè)同期貸款利率部分的利息支出等。集團(tuán)內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)還支付的利息也可全額扣除。

5、彌補(bǔ)以前年度虧損

企業(yè)納稅年度發(fā)生的虧損，準(zhǔn)予向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度的所得彌補(bǔ)，但結(jié)轉(zhuǎn)年限最長(zhǎng)不得超過五年。所以對(duì)于有虧損的企業(yè)，一定要將這部分虧損利用起來，通過鋪排收入或者調(diào)整費(fèi)用支出，及早進(jìn)行企業(yè)所得稅的籌劃。