這兩年全程參與了幾單公司買(mǎi)房賣(mài)房的業(yè)務(wù)，今天從注冊(cè)公司開(kāi)始，給大家深度介紹一下公司買(mǎi)房的操作流程和注意事項(xiàng)。

第一步：注冊(cè)公司（已經(jīng)有公司的可以略過(guò)）

• 首先確定要不要用代辦公司，用的話出代辦費(fèi)。
• 確定自己有沒(méi)有注冊(cè)地址（注冊(cè)地址需要是40/50年商業(yè)立項(xiàng)的房子）。
• 下載武漢企業(yè)登記e窗通，確定公司名稱(chēng)和股東，完成身份認(rèn)證。

• 在武漢市企業(yè)登記e窗通服務(wù)平臺(tái)上對(duì)公司名稱(chēng)進(jìn)行核名，核名需要1個(gè)工作日出結(jié)果。（下圖為核名通過(guò)的狀態(tài)）
• 核名通過(guò)之后，法人、股東和監(jiān)事共同認(rèn)證之后，1-2個(gè)工作日即可拿到公章和執(zhí)照。
• 需要定出來(lái)公司的【經(jīng)營(yíng)范圍】，很多經(jīng)營(yíng)是需要審批的，可以先找不用審批的經(jīng)營(yíng)范圍，后面取到營(yíng)業(yè)執(zhí)照之后增項(xiàng)。
• 有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和章（公章、法人章、財(cái)務(wù)章）及公司章程之后，需要法人帶著身份證原件去銀行開(kāi)對(duì)公賬戶（開(kāi)基本戶即可）。

以上為注冊(cè)公司的基本操作，按照這個(gè)一步一步操作差不多就可以注冊(cè)好，如果實(shí)操中有不明白的可以聯(lián)系我。

第二步：用公司買(mǎi)房（怎么買(mǎi)怎么走賬怎么交稅？）

【公司性質(zhì)有沒(méi)有要求】？

• 武漢公司購(gòu)房目前幾乎沒(méi)有限制，只要是中國(guó)境內(nèi)注冊(cè)的有限責(zé)任公司都可以購(gòu)房，且無(wú)購(gòu)買(mǎi)套數(shù)限制；如果公司法人屬于外籍，需要單獨(dú)確認(rèn)。
• 武漢從2024年7月31日起，不允許公司購(gòu)買(mǎi)住房。
• 武漢公司購(gòu)房條件要求比較多，如下圖所示。

【公司買(mǎi)房房款方面的問(wèn)題】？

公司買(mǎi)房必須全款。且通過(guò)公司賬戶走賬，提供房屋買(mǎi)賣(mài)合同，金額需要跟報(bào)稅金額保持一致。

【公司買(mǎi)房稅費(fèi)方面的問(wèn)題】？

• 首先我們梳理一下一手房和二手房交易涉及到的稅費(fèi)：

購(gòu)買(mǎi)一手：契稅、印花稅

購(gòu)買(mǎi)二手：契稅、印花稅、增值附加稅、個(gè)人所得稅

• 然后我們梳理一下不同稅種的屬性：

契稅顧名思義是地稅的意思，屬于買(mǎi)方的稅種。

增值附加稅和個(gè)人所得稅是房屋持有過(guò)程中，房屋增值產(chǎn)生的稅種，屬于賣(mài)方的稅種。

印花稅，所有的開(kāi)票都是要計(jì)征印花稅的，有些情況會(huì)免征。

所以公司買(mǎi)房只需要考慮跟買(mǎi)方有關(guān)的稅種，即契稅和印花稅，契稅統(tǒng)一是3%的稅率（不分首套和二套），印花稅是萬(wàn)分之5的稅率。

第三步：公司持有房產(chǎn)（持有過(guò)程中成本計(jì)算）

【需繳納哪些稅】？

• 公司持有房產(chǎn)需要交納房產(chǎn)持有稅
• 還需要繳納土地使用稅

30元/平（最高標(biāo)準(zhǔn)）*建筑面積（持有期間每年都交）

查詢土地等級(jí)

曲旖旎（小曲），公眾號(hào)：曲院雜談 豪宅盡覽土地等級(jí)【文章來(lái)源：武漢市地方稅務(wù)局公告2015年第10號(hào)】

【房產(chǎn)持有稅怎么繳納】？

• 房產(chǎn)持有稅征收時(shí)間：每年4.1-4.15；10.1-10.15。
• 繳納地點(diǎn)：公司的主管稅所。
• 起征時(shí)間：一手房以收房為準(zhǔn)，二手房以房本時(shí)間為準(zhǔn)。
• 滯納金：按日加收萬(wàn)分之五，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅*滯納天數(shù)*0.05%。

不管注冊(cè)地是武漢還是外地，在首次申報(bào)房產(chǎn)稅前，都可通過(guò)電子稅務(wù)局【我要辦稅】-【稅費(fèi)申報(bào)及繳納】-【按期應(yīng)申報(bào)】-【財(cái)產(chǎn)和行為稅合并申報(bào)】模塊采集房源信息，待征期正常申報(bào)。也可在征期內(nèi)再采集房源信息和完成申報(bào)。

• 房產(chǎn)持有稅有兩種稅費(fèi)繳納方式（持有期間每年都交）：

①成交價(jià)*1.2%*70%

②年租金*12%

使用稅+房產(chǎn)稅明細(xì)

曲旖旎（小曲），公眾號(hào)：曲院雜談 豪宅盡覽城鎮(zhèn)土地使用稅+房產(chǎn)稅稅源明細(xì)表【文章來(lái)源：國(guó)家稅務(wù)總局武漢市稅務(wù)局】

第四步：公司房產(chǎn)賣(mài)出（跟個(gè)人房產(chǎn)賣(mài)出的區(qū)別？）

• 首先，公司名下房產(chǎn)必須持有滿3年才能出售。
• 其次，公司出售房產(chǎn)，本手網(wǎng)簽價(jià)需高于上手網(wǎng)簽價(jià)。
• 公司房產(chǎn)出售的時(shí)候，比個(gè)人房產(chǎn)出售少了【個(gè)人所得稅】，多了【土地增值稅和印花稅】，不變的是【增值附加稅】稅率一樣。

備注：一般納稅人公司于2024年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在出售時(shí)，增值稅部分實(shí)操解釋:

1.產(chǎn)權(quán)人為一般納稅人的公司，稅所無(wú)法為其代開(kāi)增值稅發(fā)票，只能由賣(mài)方公司給買(mǎi)方開(kāi)具增值稅發(fā)票。公司在開(kāi)具該筆增值稅發(fā)票時(shí)，需按照成交價(jià)/(1+5%)*9%(即全額9%)來(lái)進(jìn)行申報(bào)，但在實(shí)際繳稅時(shí)按照(成交價(jià)-原購(gòu)房?jī)r(jià))/(1+5%)*5%來(lái)進(jìn)行繳納。

2.一般納稅人公司在月底申報(bào)稅費(fèi)時(shí)，全額9%的增值稅可與公司的其它進(jìn)項(xiàng)稅(購(gòu)買(mǎi)其他產(chǎn)品時(shí)繳納的增值稅)進(jìn)行抵扣，若可足額抵扣，則無(wú)需補(bǔ)齊全額9%增值稅;只有在無(wú)法全額抵扣時(shí)才須將無(wú)法抵扣部分的增值稅補(bǔ)齊。

*注意:全額9%的增值稅和企業(yè)所得稅屬于公司經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的稅費(fèi)，而而非交易稅費(fèi)，差額5%才是交易稅費(fèi)。

企業(yè)所得稅稅率是25%，計(jì)算公式：（企業(yè)所得稅=進(jìn)項(xiàng)固定資產(chǎn)收入-年折舊額*持有年限-印花稅-營(yíng)業(yè)稅-附加稅）*25%