導讀 在一線城市，新房已經(jīng)比較少了，住宅的買賣以二手房居多，與買新房相比，二手房的稅費、交易成本要復雜得多。在二手房交易的時候，很多中介會強調(diào)，這個是“滿五唯一”的房子，那么你知道“滿五唯一”指的是什么嗎？買賣二手房涉及的稅費是由一方承擔，還是雙方都要承擔呢？你了解買哪種房子最省錢嗎？

一、二手房交易涉及的稅種

1、二手房交易涉及8種稅（或費）

2、依照稅法，買賣雙方分別涉及稅種如下表：

附注：

①“√”是稅法定義的納稅義務(wù)人及需要繳納的稅種；

②“×”是稅法定義的納稅義務(wù)人及不需要繳納的稅種；

③表中的“教育費附加"、“地方教育附加”是財稅體制中“費”的范疇；

④“稅”的征收主體是稅務(wù)機關(guān)和海關(guān),而“費”的征收主體是行政事業(yè)單位和行業(yè)主管部門。

從上面的表格上可以看出，買方涉及的稅費只有契稅和印花稅，其中印花稅買賣雙方都要繳納。從稅法角度看，在二手房交易中占稅金總額最高的增值稅和個人所得稅都是由賣方承擔的，即賣方是這兩個稅種的納稅義務(wù)人。

二、不同住房的稅費差距

1、什么是“滿五唯一”？

“滿五唯一”就是房屋前任房主持有年限已經(jīng)超過5年，同時該房屋是這個家庭的唯一住房。這種住房在二手房市場上是最受歡迎的，因為在交易中稅金最低。

多數(shù)地區(qū)界定交易房屋滿5年的標準（各地有差異）

(1)商品房、一類經(jīng)濟適用房，均以契稅票填發(fā)日期或房產(chǎn)證登記日期孰先原則；

(2)已購公房：房地產(chǎn)證登記日期、原始購房合同簽署日期、第一筆購房款的銀錢收據(jù)日期，三者孰先原則，收據(jù)的章和購房合同的章要一致，收據(jù)才有效（只要一個日期滿五年即可）;

(3)繼承的房地產(chǎn)可以按照繼承前的日期界定是否滿5年;

(4)贈與的房地產(chǎn)為直系親屬之間贈與的可以按照贈予前的日期界定是否滿5年;

(5)夫妻更名的房地產(chǎn)可以按照更名前的日期界定是否滿5年;

(6)遺失補證、破損換證的房地產(chǎn)可以按照原房地產(chǎn)證的時間界定是否滿5年。

2、什么是“滿二唯一”？

購買的住房持有滿兩年，是免收增值稅的，那么以增值稅為計稅依據(jù)的城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加也會免去。有人會提到“滿二唯一”，其實房屋滿兩年免增值稅的優(yōu)惠，并沒有限定是家庭唯一住房。住房是否唯一，針對的是“滿五唯一”中的免收個人所得稅。所以“滿二唯一”的這個叫法并不嚴謹。

3、非“滿五唯一”、非“滿二”的二手住房

“滿五唯一”和“滿二”的住房在交易時有上述稅收優(yōu)惠，那么既不享受“滿五唯一”，也不享受“滿二”的住房，在交易時就要全額繳納增值稅和個人所得稅了。如果交了增值稅，當然也會伴隨著城市維護建設(shè)稅、教育費附加及地方教育附加。

附注：

①本表闡述的是與“住房”相關(guān)的稅種；

②“√”是稅法定義的納稅義務(wù)人及需要繳納的稅種；

③“×”是稅法定義的納稅義務(wù)人及不需要繳納的稅種；

④個人銷售自建自用住房免征增值稅；

⑤印花稅：個人銷售或購買住房的房屋銷售合同暫免征收印花稅，但買方在取得房屋產(chǎn)權(quán)證環(huán)節(jié)有5元貼花；

⑥城建稅及附加：以實際繳納的增值稅為計稅依據(jù)；

⑦契稅：契稅優(yōu)惠分為北上廣深地區(qū)及非北上廣深地區(qū)，詳見本表

三、稅小咖舉例

姜大俠買房省錢記

姜大俠工作努力，收入見長，想買套房子過上安居樂業(yè)的生活。于是，到房屋中介咨詢，店長大明白接待了他，并向他推薦一套房齡7年的房子。姜大俠說我想要一套比較新的二手房。大明白會心一笑，算了一筆賬，讓姜大俠恍然大悟。

店長講解時假設(shè)了3套房子，分別是“滿五唯一”、“滿二”及“兩年以下”的住房，房價（不含稅）都是300萬、房子的原值是260萬、面積是100平米。我們看下這3套二手房在交易時涉及的稅費：

附注：

①本表闡述的是與“住房”相關(guān)的稅種；

②城市維護建設(shè)稅稅率為7%（所在地是市區(qū)）；

教育費附加稅率為3%；

地方教育附加為2%；

增值稅及附加為5%+5%×（7%+3%+2%）=5.6%，因稅收優(yōu)惠，城建稅及附加減半征收，所以增值稅及附加最終是5.3%；

③契稅：對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收；

④個人所得稅：假設(shè)當?shù)貍€人所得稅核定征收稅率為1%；

⑤印花稅：個人銷售或購買住房的房屋銷售合同暫免征收印花稅，但買方在取得房屋產(chǎn)權(quán)證環(huán)節(jié)的5元貼花，本表計算時忽略。

⑥根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財稅[2024]13號）中的規(guī)定，城市維護建設(shè)稅及教育費附加和地方教育附加可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征。

從上表中的合計數(shù)，我們可以看到，“滿五唯一”的房子僅需要繳納4.5萬的稅費，房子持有年限越短，稅費越高，兩年以下的房子，稅費高達20多萬。

原來，“滿五唯一”的房子比不足兩年的新房子，要省這么多錢，如果原房主將稅費全部算到自己頭上，這得多花不少錢呢。

四、非住房在交易時涉及的稅種

在稅法上，并沒有給出相應(yīng)的非住房定義。最直接的辦法就是看下房產(chǎn)證上面的“房屋性質(zhì)”一欄，是“住房”還是“非住房”。非住房包括辦公用房、商業(yè)用房和廠房倉庫等。非住房的稅費詳情可以參考這個表格：

附注：

①“√”是稅法定義的納稅義務(wù)人涉及需要繳納的稅費；

②“×”是稅法定義的納稅義務(wù)人不涉及繳納的稅費；

③印花稅：非住房在交易時，房屋銷售合同按萬分之五征收印花稅；

④城建稅及附加：以實際繳納的增值稅為計稅依據(jù)。

五、交易二手房時涉及的個人所得稅

二手房交易時涉及到個人所得稅的計算，有2種方式：1、按當?shù)睾硕ǖ恼魇毡壤魇?，即：個人所得稅=交易價格×征收率（征收率一般是1%至3%）2、按買賣差價的20%征收，即：個人所得稅=（轉(zhuǎn)讓房屋所得收入-房屋原值-合理的稅費支出）×20% 如果稅務(wù)機關(guān)不能正確計算您的房屋原值和應(yīng)納稅額，一般會按核定征收的方式計算個人所得稅。部分省市規(guī)定了核定征收的稅率，征收率多在1%-3%，如：吉林、河北、青海、大連、寧波、山東、武漢、青島。 從全國來看，在很多城市絕大部分的房屋并未執(zhí)行買賣差價的個稅計算方式，大都是執(zhí)行核定征收。目前已知執(zhí)行按買賣差價征收的只有武漢等大城市，相對其他城市，這些大城市調(diào)控比較嚴格。 從上面的例子中，我們看到，按買賣差價征收個人所得稅的方式要比核定征收的稅金高出不少。若核定征收的稅率是1%，同一套房子，因為個人所得稅的征收方式不同，個人所得稅的稅金總額會有5萬元的差距。

六、二手房交易的稅金到底誰來負擔？

1、從稅法看，賣方應(yīng)承擔更多稅金

從上述稅種所涉及的稅收法規(guī)來看，稅法中所定義的房屋交易的納稅義務(wù)人是明確的，即：

買方應(yīng)負擔的稅種：印花稅、契稅。

賣方應(yīng)負擔的稅種：增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅、土地增值稅。

2、從交易現(xiàn)狀看，稅金多數(shù)是由買方承擔的

從這些年真實的市場交易狀況看，市場供需決定著交易中的稅金由誰來承擔。當市場進入“買方市場”，即房子不好賣的時候，賣家會承擔自己的稅金，以求房子早日出售。相反，當市場進入“賣方市場”，即房子好賣，買者云集時，賣方應(yīng)承擔的稅費在議價中自然會轉(zhuǎn)嫁給買方。

以武漢市場為例，房主賣房只報房價，不包括稅費，涉及到的稅金3方（買方、賣方、房屋中介）都默認由買方出，多數(shù)買方糊涂著就負擔了稅金。在報價和議價時，如果稅金由買方承擔，賣方的賣價就報的低一些；如果稅金由賣方負擔，房價就報的高一些。羊毛出在羊身上，而市場的供求決定了誰是羊。

七、各稅種的減征免征情形

1、契稅免征或者減征的常見情形

(1)法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；

(2)在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻更名、夫妻加名、免征契稅；

(3)因夫妻財產(chǎn)分割將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方，免征契稅；

(4)居民在2003年3月1日之后上市出售已購公有住房前后一年內(nèi)新購各類商品住房，按新購商品住房與出售已購公有住房成交價的差額計征契稅；

(5)出售成本價房產(chǎn)一年前后（以網(wǎng)簽時間為準—）購房可減免相應(yīng)契稅，祖孫三代內(nèi)直系親屬可享受（辦理有效期>3年）；祖孫三代直系親屬包含：父母、配偶、子女、爺爺奶奶、姥姥姥爺、孫子孫女、外孫子外孫女。

注意：在這里：兒媳、女婿、公婆、岳父母及兄弟姐妹不算做直系親屬。

2、增值稅及附加免征的常見情形

(1)法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，免征增值稅及附加;

(2)夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財產(chǎn)分割，免征增值稅及附加；

(3)直系親屬贈與，免征增值稅及附加。直系親屬包含：父母、配偶、子女、爺爺奶奶、姥姥姥爺、孫子孫女、外孫子女、兄弟姐妹。

3、個人所得稅征收中免征的情形

(1)法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，免征個人所得稅;

(2)夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財產(chǎn)分割，通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)，免征個人所得稅；

(3)直系親屬贈與，免征個人所得稅。直系親屬包含：父母、配偶、子女、爺爺奶奶、姥姥姥爺、孫子孫女、外孫子女、兄弟姐妹。

4、印花稅免征或者減征的常見情形

(1)法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，免征印花稅;

(2)夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財產(chǎn)分割，免征印花稅。

八、二手房交易的中介費

首先，中介費的高低和房屋所在城市及房產(chǎn)中介公司的大小有關(guān)。

在2014年，國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺新政策，放開房地產(chǎn)咨詢服務(wù)收費。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)接受委托，提供有關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)、技術(shù)及相關(guān)信息等咨詢的服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價。

有些城市在此之前已出臺了相關(guān)規(guī)定，但目前主要以市場調(diào)節(jié)為主。

例如，武漢在2011年出臺過規(guī)定：住房買賣經(jīng)紀服務(wù)收費標準均下調(diào)0.5%，為成交總額的0.5%-2%。

武漢在2013年規(guī)定由買賣雙方與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在房屋成交價格總額0.5%-2.5%的范圍內(nèi)協(xié)商確定。

所以目前的房地產(chǎn)交易市場中的中介費標準，國家沒有做出統(tǒng)一規(guī)定。大部分是在原來的基礎(chǔ)上調(diào)整，上調(diào)時以房產(chǎn)中介內(nèi)部規(guī)定和當?shù)厥袌鰹閰⒖家亍?/p>