土地增值稅的計算方法

常見的一般有4種情況：

1.房開企業(yè)新房銷售

2.其他企業(yè)新房銷售（非房開企業(yè)）

3.存量房銷售

4.只賣地

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新房

1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？

2.扣除項目合計=？

3.計算增值額=？

不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額－規(guī)定的扣除項目金額

4.計算增值率=？

增值率=增值額/扣除項目金額

5.查適用的稅率：四級超率累進稅率表

6.土地增值稅稅額

=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

具體解析如下：

1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？

（1）簡易計稅：含稅收入/（1+5%）

（2）一般計稅：（含稅收入－土地價款）/（1+9%）

2.扣除項目合計=？

（1）扣除項目1

第一項：取得土地使用權(quán)所支付的金額=地價款+與取得土地相關(guān)費用+契稅

（2）扣除項目2

第二項：房地產(chǎn)開發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

注意：開發(fā)費用是另外計算

（3）扣除項目3：房地產(chǎn)開發(fā)費用（兩種扣除方法）

①如果利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并能提供金融機構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％以內(nèi)

②如果利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤或者不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：

　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％以內(nèi)

（4）扣除項目4：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

城建稅、教育費附加、印花稅，以及不允許抵扣銷項稅額的進項稅額可扣除，允許抵扣銷項稅額的（進項稅額）不能扣除。

（5）扣除項目5（加計扣除20%）：

加計扣除的金額=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20％

注意：僅適用從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不享受此項扣除。

3.計算增值額=？

＝不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額－規(guī)定的扣除項目金額

4.計算增值率=？

增值率=增值額/扣除項目金額

5.查適用的稅率：四級超率累進稅率表

6.土地增值稅稅額

=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

【例題】2024年某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢已竣工驗收的寫字樓，應(yīng)稅收入總額為10000萬元（不含稅）

開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：

（1）支付地價款及各種費用1000萬元；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；

（3）財務(wù)費用中的利息支出為450萬元（可按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明）

（4）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為555萬元；

（5）該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5％。

計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅稅額。

1.應(yīng)稅收入總額：10000萬元（不含增值稅）

2.扣除項目

（1）取得土地使用權(quán)支付的地價款及有關(guān)費用為1000萬元；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元；

（3）可按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明

房地產(chǎn)開發(fā)費用

=450+（1000+3000）×5％=650（萬元）

（4）允許扣除的稅費為555萬元；

（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20％

加計扣除額=（1000+3000）×20％=800（萬元）

允許扣除的項目金額合計

=1000+3000+650+555+800=6005（萬元）

3.增值額=10000－6005=3995（萬元）

4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％

5.稅率：

“超過50％～100％的部分”

適用稅率40％，速算扣除系數(shù)5％

6.增值稅稅額

=3995×40％－6005×5％

=1297.75（萬元）

以上僅僅是個人觀點和整理！

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