一、房開項(xiàng)目增值稅所指的預(yù)收款范圍，包括定金、意向金嗎？未取得預(yù)售許可的情況收取的資金？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款，為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng)，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認(rèn)籌金和訂金等。

實(shí)務(wù)中是以簽訂商品房銷售合同為時(shí)點(diǎn)。簽訂合同前的訂金、意向金、誠意金不需預(yù)繳；簽訂合同時(shí)，合同定金及之前收取的款項(xiàng)，一并作為預(yù)收款預(yù)繳。

未簽訂正式書面合同直接銷售（或長租）的停車位、儲(chǔ)藏間等而收取的定金，未交付之前，因其具有法律上的履約擔(dān)保效力，實(shí)務(wù)中按預(yù)收款預(yù)繳。

定金，是指為擔(dān)保合同債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，雙方當(dāng)事人通過書面約定，由一方當(dāng)事人向?qū)Ψ筋A(yù)先支付一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的方式。

定金具有法律上的擔(dān)保效力，擔(dān)保未來雙方將簽訂具體買賣合同，繳納定金，雙方已明確買賣標(biāo)的物以及價(jià)格等。簽合同時(shí)，對定金必須以書面形式進(jìn)行約定，同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。

訂金、意向金、誠意金、認(rèn)籌金等，不是法律意義上的定金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售前收取的，并與搖號、認(rèn)購等行為掛鉤，這種資金并不具有定金性質(zhì)。

未取得預(yù)售許可收取的一般是訂金、意向金等，客戶與房地產(chǎn)企業(yè)之間不存在固定合同關(guān)系，客戶支付誠意金購買的不是具體的實(shí)物或者服務(wù)，只是一種購房可能性，并沒有具體的標(biāo)的物，也未確定價(jià)格。

二、房開項(xiàng)目增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

財(cái)稅【2024】36號附件1第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。

取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

36號明確，銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中收到款項(xiàng)的，即為收訖銷售款項(xiàng)，并未要求實(shí)際交付或合同約定交付時(shí)間。

增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的“采取預(yù)收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的當(dāng)天，但生產(chǎn)銷售生產(chǎn)工期超過12個(gè)月的大型機(jī)械設(shè)備、船舶、飛機(jī)等貨物，為收到預(yù)收款或者書面合同約定的收款日期的當(dāng)天?！?/p>

營改增與貨物銷售的納稅義務(wù)時(shí)間確定原則基本一致。只是營改增相關(guān)政策并未詳細(xì)明確建造工期超12個(gè)月的處理問題。

至此，各地基本明確為：房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。

對于交付時(shí)間，以商品房銷售合同上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。

實(shí)際交付遲于合同約定交房時(shí)間呢？還可再分：業(yè)主因未及時(shí)辦理交付原因、房企自身因工期延遲等原因。

這就涉及應(yīng)該按應(yīng)交付時(shí)間、或?qū)嶋H交付時(shí)間。如統(tǒng)一遵從實(shí)際交付時(shí)間，實(shí)務(wù)中難以把握，不利于征管。

顯然是推遲了納稅義務(wù)的確認(rèn)，但未能考慮納稅必要資金問題，因此前置了一個(gè)預(yù)繳環(huán)節(jié)。

如果是棚改項(xiàng)目，尤其是土地招拍掛時(shí)所約定的，在項(xiàng)目外需配建還建房或廉租房的，稅負(fù)未達(dá)3%，預(yù)繳大于應(yīng)納稅額的，能否允許房企在實(shí)際交付之前確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生而正常申報(bào)納稅？

筆者認(rèn)為，合同簽訂后，銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中收到款項(xiàng)的，即可確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生。當(dāng)然，這樣就會(huì)難以自圓其說，造成房開項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確認(rèn)的邏輯混亂。

三、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳截止時(shí)點(diǎn)？已竣工達(dá)到可交付的現(xiàn)房是否不需預(yù)繳？

一般認(rèn)為，交付時(shí)點(diǎn)之后的繼續(xù)銷售，為現(xiàn)房銷售，不需預(yù)繳，收到銷售款項(xiàng)的、或合同約定已到付款時(shí)間的、或先開具發(fā)票的，都應(yīng)以其銷售額按規(guī)定申報(bào)納稅。

交付時(shí)點(diǎn)以后的定金，即是應(yīng)稅銷售額，不需預(yù)繳，而應(yīng)申報(bào)納稅。

這又涉及應(yīng)交付、可交付、實(shí)際交付的問題。如按實(shí)際交付，現(xiàn)房銷售的只要未實(shí)際交付業(yè)主，都可只預(yù)繳，而不需正常申報(bào)納稅，對于稅負(fù)高于3%的則是利好。

當(dāng)然，預(yù)繳截止時(shí)點(diǎn)與納稅義務(wù)確認(rèn)時(shí)點(diǎn)應(yīng)是同一個(gè)原則，不考慮異地預(yù)繳情況下，不應(yīng)對同一筆業(yè)務(wù)既有預(yù)繳又有正常計(jì)稅申報(bào)。

四、2021年5月29日實(shí)際交付，2021年5月1日預(yù)收款是否應(yīng)預(yù)繳？

同一個(gè)項(xiàng)目不應(yīng)同時(shí)存在預(yù)繳與正常計(jì)稅申報(bào)。

五、房地產(chǎn)企業(yè)兼有一般計(jì)稅、簡易計(jì)稅的多個(gè)項(xiàng)目，預(yù)繳稅款能否相互抵減？

（一）跨項(xiàng)目抵減，未說明各項(xiàng)目的計(jì)稅方式。

1、問：是抵減全部項(xiàng)目的預(yù)交稅款?還是只能抵減發(fā)生增值稅納稅義務(wù)項(xiàng)目中的預(yù)交稅款?

2021-02-04新疆納稅服務(wù)中心答復(fù)：根據(jù)上述文件規(guī)定，納稅在確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間時(shí)，申報(bào)抵減已預(yù)繳稅款即可。

2、問：房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)時(shí)如何抵減已預(yù)繳的增值稅稅款?不同項(xiàng)目間預(yù)繳稅款能否互相抵減?

河南：房地產(chǎn)企業(yè)不同項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)繳的稅款，可以在納稅申報(bào)時(shí)互相抵減。

3、福建：房地產(chǎn)企業(yè)不同項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)繳的稅款，可以在納稅申報(bào)時(shí)抵減當(dāng)期應(yīng)繳稅款。

4、問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳的增值稅可以跨項(xiàng)目抵減嗎?

武漢2024年11月征期貨物和勞務(wù)稅熱點(diǎn)問題：可以跨項(xiàng)目抵減。

（二）跨項(xiàng)目抵減，分別有一般計(jì)稅和簡易計(jì)稅的。

河北：提供建筑服務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)繳稅款可以抵減應(yīng)納稅款。應(yīng)納稅款包括簡易計(jì)稅方法和一般計(jì)稅方法形成的應(yīng)納稅款。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有A、B、C三個(gè)項(xiàng)目，其中A項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法，B、C項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法。2024年8月，三個(gè)項(xiàng)目分別收到不含稅銷售價(jià)款1億元，分別預(yù)繳增值稅300萬元，共預(yù)繳增值稅900萬元。2024年8月，B項(xiàng)目達(dá)到了納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，當(dāng)月計(jì)算出應(yīng)納稅額為1000萬元，此時(shí)抵減全部預(yù)繳增值稅后，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳增值稅100萬元。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《增值稅申報(bào)表》主表第19行“應(yīng)納稅額”欄次，填報(bào)1000萬元，第24行“應(yīng)納稅額合計(jì)”填報(bào)1000萬元，第28行“分次預(yù)繳稅額”填報(bào)900萬元，第34行“本期應(yīng)補(bǔ)(退)稅額”填報(bào)100萬元。

（三）跨項(xiàng)目抵減，均為一般計(jì)稅的。

問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有多少自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，均是新項(xiàng)目，一般計(jì)稅方法。其中A項(xiàng)目處于預(yù)售階段，按規(guī)定預(yù)繳增值稅款;B、C項(xiàng)目已經(jīng)開始交房，產(chǎn)生了增值稅納稅義務(wù)，當(dāng)期有應(yīng)納稅款。請問，A項(xiàng)目預(yù)繳的增值稅稅款可否抵當(dāng)期B、C項(xiàng)目應(yīng)納增值稅稅款?

2024-06-17安徽省稅務(wù)局貨物和勞務(wù)稅處：A預(yù)繳的增值稅可以抵減B、C項(xiàng)目應(yīng)納增值稅稅款。

（四）部分省局認(rèn)為：“納稅人當(dāng)期抵減預(yù)繳稅款應(yīng)按對應(yīng)項(xiàng)目和已確認(rèn)銷售收入對應(yīng)面積的預(yù)繳稅款進(jìn)行抵減。即：不同項(xiàng)目之間的預(yù)繳稅款，不能相互抵減應(yīng)納稅額；同一項(xiàng)目，應(yīng)以確認(rèn)收入的銷售面積對應(yīng)的預(yù)繳稅款，抵減當(dāng)期應(yīng)納稅額，不能以未確認(rèn)收入面積對應(yīng)的預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額?！?/p>

（五）按稅務(wù)總局公告2024年第18號第十四、十五條規(guī)定，一般計(jì)稅或簡易計(jì)稅計(jì)算的當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

以上并未限制其他抵減條件，房開企業(yè)產(chǎn)生了當(dāng)期應(yīng)納稅額均可抵減預(yù)繳。

六、房地產(chǎn)企業(yè)非開發(fā)項(xiàng)目形成的應(yīng)納稅額能否抵減？

如房企同時(shí)兼營銷售貨物、或出租未售商品房等其他應(yīng)稅服務(wù)的，其所產(chǎn)生的的應(yīng)納稅額，不應(yīng)抵減開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)繳稅款。

因?yàn)槎悇?wù)總局公告2024年第18號第十四、十五條規(guī)定的被抵減的應(yīng)納稅額，是銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目按規(guī)定計(jì)算的當(dāng)期應(yīng)納稅額。

思考：停車位、地下車庫等非可售的配套設(shè)施，對外銷售或長租視為銷售的，其所形成的應(yīng)納稅額能否抵減開發(fā)項(xiàng)目預(yù)繳稅款？

來源：稅白天下

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