土地增值稅應(yīng)納稅額的計算：

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

一、土地增值稅的一般計算步驟：

1、扣除項目合計＝∑5/4/3/2（4種情形的扣除內(nèi)容）

2、土地增值額＝應(yīng)稅收入－扣除項目合計

3、增值率＝土地增值額 ÷扣除項目合計（找稅率）

4、應(yīng)納稅額＝土地增值額×稅率－扣除項目合計×速算扣除系數(shù)

二、增值額的評估確定：

納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：

1、隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

2、提供扣除項目金額不實的；

3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的；

4、舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓

例1：新建項目

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊地在甲市，2024 年 5 月對其在乙市開發(fā)的一房地產(chǎn)項目進(jìn)行土地增值稅清算，該項目相關(guān)資料如下：（其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為 5％，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為 5％，計算土地增值稅允許扣除的有關(guān)稅金及附加共計 360 萬元。）

（1）2024 年 3 月以 24000 萬元競得國有土地一宗，并已按規(guī)定繳納契稅。

解：允許扣除土地使用權(quán)支付的金額＝24000＋24000×5％＝25200（萬元）

（2）2024 年 4 月起，對受讓土地進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本 15000 萬元，開發(fā)費用 6400 萬元。

（3）銀行貸款憑證顯示歸屬于該項目利息支出 3000 萬元。

解：允許扣除的開發(fā)費用＝3000＋（25200＋15000）×5％＝5010（萬元）

（4）2024 年 4 月整體轉(zhuǎn)讓該項目，取得不含稅收入 75000 萬元。

解：允許扣除項目金額的合計數(shù)＝25200＋15000＋5010＋360＋（25200＋15000）×20％＝53610（萬元）

增值額＝75000－53610＝21390（萬元）

增值率＝21390÷53610×100％＝39.9％

適用稅率 30％，速算扣除系數(shù)為 0

應(yīng)繳納的土地增值稅稅額＝21390×30％＝6417（萬元）

房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

該項目辦理土地增值稅納稅申報的地點：房地產(chǎn)項目所在地--乙市。

例2：存量項目

某藥廠 2024 年 7 月 1 日轉(zhuǎn)讓其位于市區(qū)的一棟辦公樓，取得不含增值稅銷售收入 24000 萬元。2010 年建造該辦公樓時，為取得土地使用權(quán)支付金額 6000 萬元，發(fā)生建造成本 8000 萬元。轉(zhuǎn)讓時經(jīng)政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估后，確定該辦公樓的重置成本價為 16000 萬元，成新度折扣率為 60％，允許扣除的有關(guān)稅金及附加 1356 萬元。

解：該藥廠應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的 7 日內(nèi)到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報。評估價格＝16000×60％＝9600（萬元）

允許扣除項目金額的合計＝9600＋6000＋1356＝16956（萬元）

轉(zhuǎn)讓辦公樓的增值額＝24000－16956＝7044（萬元）

增值率＝7044÷16956×100％＝41.54％

應(yīng)納土地增值稅＝7044×30％＝2113.2（萬元）

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