土地增值稅【總結(jié)】土地增值稅：只有權(quán)屬轉(zhuǎn)移且有增值的情況才征稅【買方交契稅，賣方交土地增值稅】

征稅范圍出讓不征、轉(zhuǎn)讓征繼承不征、贈(zèng)與直系親屬和非營(yíng)利不征、贈(zèng)與其他人征

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：自用或出租不征、所有權(quán)轉(zhuǎn)移征房地產(chǎn)交換：個(gè)人互換自有住房不征，企業(yè)互換征

抵押：抵押期間不征、抵押期滿且權(quán)屬轉(zhuǎn)移征合作建房：自用不征，轉(zhuǎn)讓征出租、代建、評(píng)估增值：不征

應(yīng)納稅額的計(jì)算（四級(jí)超率累進(jìn)稅率）土地增值稅=增值額x稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)其中，增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入-扣除項(xiàng)目金額

扣除項(xiàng)目（關(guān)鍵）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（新建）地價(jià)款：取得土地使用權(quán)所支付的金額：據(jù)實(shí)扣除（成本+契稅）

開發(fā)成本（看作期間費(fèi)用）：據(jù)實(shí)扣除開發(fā)成本包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用

開發(fā)費(fèi)用（同期同類貸款利率利息）：利息+（地價(jià)款+開發(fā)成本）x5%或（地價(jià)款+開發(fā)成本）x10%

加計(jì)扣除優(yōu)惠：（地價(jià)款+開發(fā)成本）x20%銷售：與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金包括城建稅、教育費(fèi)附加

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（新建）地價(jià)款、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用：同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（新建）銷售：與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金包括城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅（房企沒有印花稅）【總結(jié)】非房企沒有加計(jì)扣除優(yōu)惠，但有印花稅

銷售舊房（存量房）評(píng)估價(jià)格=重置成本x成新率地價(jià)款：取得土地使用權(quán)所支付的金額：據(jù)實(shí)扣除（成本+契稅）銷售：與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金

計(jì)算步驟確定收入確定扣除項(xiàng)目金額（地價(jià)款、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金）確定增值額（收入-扣除項(xiàng)目金額）確定增值額與扣除項(xiàng)目的比率（增值額/扣除項(xiàng)目金額）找稅率、算稅額：應(yīng)納稅額=增值額x稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)

稅收優(yōu)惠建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%（免征）【超過全額征】個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房（免征）企業(yè)改制（非房企）：個(gè)體戶轉(zhuǎn)公司制、企業(yè)合并、分立、房地產(chǎn)作價(jià)入股（免征）

征收管理應(yīng)當(dāng)清算：全部竣工和銷售、整體轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)要求清算：已轉(zhuǎn)讓85%或剩余已出租，自用、滿3年未銷售完、未辦理清算手續(xù)