知識點：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

（一）土地增值稅的清算單位

　　1.取得預(yù)售收入時，按照預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅；達(dá)到清算條件進行清算；

　　2.以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算；

　　3.開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

（二）土地增值稅清算的條件

（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

　?。?）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

　?。?）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

　　3.土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

（四）土地增值稅的扣除項目

　　1.除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可核定這四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的公共設(shè)施

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除；

　　5.屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額；

　　6.質(zhì)保金看發(fā)票

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時：

　?。?）建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；

　?。?）未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

　　7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除——注意與企業(yè)所得稅的區(qū)別；

　　8.拆遷安置費的扣除

（五）土地增值稅清算應(yīng)報送的資料

（六）土地增值稅清算項目的審核鑒證

　　稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。

（七）土地增值稅的核定征收

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅

　　1.依法應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

　　2.擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料的；

　　3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

　　4.符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

　　5.申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

核定征收率原則上不得低于5%。

（八）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

　　在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

（九）土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅加收滯納金

　　納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。

【例題·計算題】2024年2月，某市稅務(wù)機關(guān)擬對轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)公司的房產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供該房產(chǎn)開發(fā)項目資料如下：

　?。?）2014年3月以12000萬元拍得用于該房地產(chǎn)開發(fā)項目的一宗土地，并繳納契稅。

　?。?）2014年5月開始動工建設(shè)，發(fā)生開發(fā)成本7000萬，含向其他企業(yè)借款發(fā)生的利息支出800萬元。

　?。?）2024年1月該項目已銷售了建筑面積的90%，共計取得不含增值稅收入36000萬元；未售建筑面積用于安置回遷戶，該業(yè)務(wù)在公司賬務(wù)上未反應(yīng)銷售收入。

　?。?）公司已按3%的預(yù)征率預(yù)繳了土地增值稅1080萬，并聘請稅務(wù)中介機構(gòu)對該項目土地增值稅進行鑒證，稅務(wù)中介機構(gòu)提供了鑒證報告。

　　（5）該項目已經(jīng)繳納增值稅2000萬元。

　　（其他資料：當(dāng)?shù)剡m用契稅稅率為4%，省級政府規(guī)定開發(fā)費用的扣除比例為10%）

　　問題（1）：簡要說明稅務(wù)機關(guān)要求該公司進行土地增值稅清算的理由。

　　解析：已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售面積已經(jīng)出租或自用的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)要求企業(yè)清算。

　　問題（2）：計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　解析：開發(fā)成本=（7000-800）+4000=10200（萬元）

　　問題（3）：計算該公司應(yīng)繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加。

　　解析：應(yīng)納城建稅、教育費附加和地方教育費附加=2000×（7%+3%+2%）=240（萬元）

　　問題（4）：計算該公司應(yīng)補繳的土地增值稅。

　　解析：扣除項目合計

　　=12000+12000×4%+10200+（12480+10200）×10%+240+（12480+10200）×20%

　　=29724（萬元）

　　增值額=40000-29724=10276（萬元）

　　應(yīng)納土地增值稅=10276×30%=3082.8（萬元）

　　應(yīng)補繳的土地增值稅=3082.8-1080=2002.8（萬元）

　　問題（5）：回答稅務(wù)機關(guān)能否對補繳的土地增值稅征收滯納金，簡單說明理由。

　　解析：不能。納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。

　　問題（6）：稅務(wù)機關(guān)對中介機構(gòu)出具的鑒證報告，在什么條件下可以采信。

　　解析：對按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式出具的、符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。

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