一、什么是土地增值稅清算？

土地增值稅清算，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在房地產(chǎn)項(xiàng)目符合清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅等政策規(guī)定，計(jì)算該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅納稅申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供清算資料，辦理清算申報(bào)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

土地增值稅清算條件：

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

納稅人符合前款第（三）項(xiàng)情形的，應(yīng)當(dāng)在辦理注銷稅務(wù)登記前辦理土地增值稅清算申報(bào)。

土地增值稅計(jì)算公式：

土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

在土地增值稅的調(diào)節(jié)下，企業(yè)獲得的利潤(rùn)率未必與它們是正相關(guān)關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)要改變“高房?jī)r(jià)=高利潤(rùn)率”的慣性思維，從追求抬高銷售價(jià)格轉(zhuǎn)為通過控制成本費(fèi)用和納稅籌劃提高盈利空間。

土地增值稅清算的現(xiàn)狀：

（一）稅務(wù)機(jī)關(guān)主體責(zé)任逐步增強(qiáng)：隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，不斷完善土地增值稅政策，加快土地增值稅立法，規(guī)范土地增值稅管理流程，探索土地增值稅最優(yōu)征管方法，部分省（市、區(qū)）稅務(wù)機(jī)關(guān)將土地增值稅清算監(jiān)控、審核職責(zé)上移，省級(jí)負(fù)責(zé)大數(shù)據(jù)分析、風(fēng)險(xiǎn)篩查指導(dǎo)，市級(jí)負(fù)責(zé)土地增值稅清算方案制定、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析、工作督導(dǎo)落實(shí)。

（二）土地增值稅清算工作重視性不斷提升：依據(jù)政策規(guī)定和《土地增值稅清算管理規(guī)程》主動(dòng)積極開展土地增值稅清算工作，各省（市、區(qū)）結(jié)合實(shí)際，進(jìn)一步細(xì)化操作辦法，制定清算指引，完善清算流程，發(fā)揮信息化支撐作用。

（三）各部門信息共享整合，實(shí)施綜合治稅：政府牽頭，將財(cái)政、國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃、市場(chǎng)監(jiān)管等政府部門信息整合，建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)、開工、竣工信息及房地產(chǎn)的預(yù)售、交易登記等信息的傳遞機(jī)制，聯(lián)合財(cái)政部門，協(xié)調(diào)政府部門信息的采集匯總，與國(guó)土部門即時(shí)溝通房地產(chǎn)土地交易信息，實(shí)施以地控稅，與建設(shè)、房管部門共同對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、施工進(jìn)展及房產(chǎn)登記協(xié)同管理。

企業(yè)土地增值稅清算存在的問題及風(fēng)險(xiǎn)：

（一）納稅人避稅手段多樣化：利用優(yōu)惠政策、少計(jì)應(yīng)稅收入、虛增開發(fā)成本、通過各種非法手段逃避清算

（二）企業(yè)賬務(wù)不規(guī)范會(huì)計(jì)核算失真：納稅申報(bào)內(nèi)容存在虛假、無意識(shí)漏稅、

中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在大數(shù)據(jù)環(huán)境下的發(fā)展機(jī)遇

稅務(wù)師事務(wù)所作為社會(huì)中介服務(wù)行業(yè)，貫穿稅收征納的征管過程，隨著社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及稅制改革的審核，社會(huì)對(duì)稅務(wù)師事務(wù)所的期望值不斷增加，同時(shí)稅務(wù)師事務(wù)所在其發(fā)展過程中也面臨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、稅收環(huán)境變化、數(shù)據(jù)環(huán)境變化的各種因素，促進(jìn)稅務(wù)師事務(wù)所提供咨詢服務(wù)的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

《協(xié)同土地增值稅清算輔助系統(tǒng)》是面向財(cái)稅服務(wù)中介提供的一款土地增值稅清算智能管理系統(tǒng)。系統(tǒng)在房地產(chǎn)土地增值稅清算鑒證工作中實(shí)現(xiàn)智能數(shù)據(jù)導(dǎo)入、實(shí)時(shí)項(xiàng)目數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、大數(shù)據(jù)風(fēng)險(xiǎn)自動(dòng)預(yù)警、成本自動(dòng)分?jǐn)倻y(cè)算、智能生成納稅申報(bào)表、鑒證報(bào)告，多個(gè)清算項(xiàng)目集中管控等功能，真正實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一工作平臺(tái)、統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫管理的協(xié)同業(yè)務(wù)平臺(tái)。

《協(xié)同土地增值稅清算輔助系統(tǒng)》研發(fā)設(shè)計(jì)理念與稅務(wù)局的《房地產(chǎn)稅收一體化管理系統(tǒng)》一致，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，解決稅務(wù)師事務(wù)所不被稅務(wù)局信任的困境；

《協(xié)同土地增值稅清算輔助系統(tǒng)》審核全過程留痕，房地產(chǎn)企業(yè)可以全程了解進(jìn)度和過程，解決了不受房地產(chǎn)企業(yè)納稅人待見的窘境問題。