轉讓舊房及建筑物的評估價格

取得評估價格的

取得土地使用權時未支付地價款或出讓金

對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權時所支付的金額。

房屋及建筑物的評估價格

舊房評估價格=房地產(chǎn)重新購建價格×成新度折扣率

按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用和轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅

提供購房發(fā)票

購房發(fā)票金額

營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票，發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）。

營改增后取得，增值稅普通發(fā)票，發(fā)票所載價稅合計金額；增值稅專用發(fā)票，發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和。

發(fā)票加計扣除金額，從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

計算扣除項目時“每年”是指按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

購房契稅，能提供契稅完稅憑證的，準予扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅。

轉讓舊房及建筑物時，能夠取得評估價格的，按照評估價格作為扣除項目金額；不能取得評估價格的，但能提供購房發(fā)票的，按照發(fā)票金額每年加計5%作為扣除項目金額。先按評估價格，不能取得時再按發(fā)票金額加計。

某工業(yè)企業(yè)轉讓一幢20世紀90年代建造的廠房，當時造價100萬元，無償取得土地使用權。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按不含稅價500萬元出售，支付有關稅費共計27.5萬元。計算企業(yè)轉讓舊房應繳納的土地增值稅額。

第一步：收入500萬元

第二部：扣除項目

評估價格=600×70%=420萬元

允許扣除的稅金27.5萬元

扣除項目金額合計=420+27.5=447.5萬元

第三步，增值額，收入減去扣除額

增值額=500-447.5=52.5萬元

第四步，增值率，增值比上扣除額

增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

第五步，找稅率，算稅額

應納稅額=52.5×30%-447.5×0=15.75萬元

土地增值稅減免稅

增值率未超過20%，免征土地增值稅；超過20%的，應就其全部增值額計稅

建造普通標準住宅出售，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下；

轉讓舊房作為改造安置住房房源。

因國家建設需要免征土地增值稅

因國家建設需要而被政府征收、收回的房地產(chǎn)，免稅；

因城市實施規(guī)劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產(chǎn)免稅。

對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

對企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地增值稅予以免征。

雙方均是非房地產(chǎn)企業(yè)才能免稅，其中一方是房地產(chǎn)企業(yè)不適用免稅規(guī)定。

土地增值稅征收管理

納稅義務發(fā)生時間及納稅期限

納稅人應自轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務機關辦理納稅申報。

納稅地點，屬地原則

土地增值稅向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。