【案情簡介】

某市辦稅大廳受理朱某土地（國有土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓涉稅事項，2009年12月該土地從國土部門取得，面積為262.85平方米，2024年7月發(fā)生轉(zhuǎn)讓，納稅人能提供契稅繳款憑證，但未能提供其支付的土地出讓金專用票據(jù)。

后經(jīng)辦稅大廳窗口工作人員告知，該納稅人按期提供了該塊土地轉(zhuǎn)讓交易公允價80.43萬元和取得該地塊土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價41.2萬元的評估報告，但仍無法提供支付給國土部門的土地出讓金收據(jù)，其轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)繳納的土地增值稅，該如何征收，稅務(wù)人員在辦稅大廳窗口行政執(zhí)法時與納稅人發(fā)生了爭議。

【調(diào)查與處理】

針對納稅人提供的資料及其實際情況，辦稅大廳工作人員在適用稅收政策計征土地增值稅與納稅人發(fā)生爭議時，積極主動向上級部門進(jìn)行請示并上級部門政策確定性管理會議商議決定對于該納稅人土地轉(zhuǎn)讓的土地增值稅選擇核定征收。具體方法是：根據(jù)納稅人提供的該塊土地轉(zhuǎn)讓市價及其取得該地塊時基準(zhǔn)地價的評估報告，用取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價或標(biāo)定地價來確定土地的扣除項目金額，從而具體測算出該納稅人的土地增值稅稅負(fù)14.45%，然后進(jìn)行核定征收。

【法律分析】

1、舊房及建筑物（土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓計征土地增值稅方法土地增值稅計征方法

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額按照規(guī)定的稅率征收的，土地增值稅的納稅義務(wù)人是賣房人，按照上述稅收政策規(guī)定，目前對于舊房及建筑物（國有土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓的土地增值稅，實際稅收征管實踐工作中有如下三種計算方法：

方法一：適用財稅字【1995】48號文件規(guī)定，納稅人如能提供評估價格按以下方法進(jìn)行計算：增值額=本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價 -扣除項目金額?？鄢椖拷痤~由房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)時所支付的地價款和按統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金組成。

（1）舊房建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

（2）以取得土地使用權(quán)時未支付地價款的或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的金額。

方法二：適用財稅[2006]21號第二條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，《土地增值稅暫行條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5％計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不能作為加計5％的基數(shù)。

方法三：適用《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實行核定征收。為此，江蘇省財政廳、江蘇省地方稅務(wù)局《關(guān)于明確舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅政策的通知》（蘇財稅〔2011〕36號）第三條又明確規(guī)定，對舊房轉(zhuǎn)讓實行核定征收的，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）文件第四條規(guī)定，核定征收率原則上不得低于5％。并應(yīng)按《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（蘇地稅發(fā)〔2011〕53號）文件第三條規(guī)定，在測算增值率的基礎(chǔ)上，確定核定征收率，計征土地增值稅。

針對本案實情，稅務(wù)部門對于該納稅人轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)交的土地增值采取《方法三》，實行核定征收，其實若納稅人出現(xiàn)提供扣除項目金額不實情形的，基層辦稅大廳稅務(wù)工作人員則可依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則規(guī)定，由中介物價認(rèn)證機(jī)構(gòu)出具評估價格，以納稅人取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價或標(biāo)定地價來確定土地的扣除項目金額，并按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅。

2、本案例所引發(fā)有關(guān)執(zhí)法風(fēng)險方面的分析

（1）若因資料不全不予受理而引發(fā)執(zhí)法危機(jī)。在本案例中，該納稅人無法提供支付給國土部門的土地出讓金收據(jù)，但補充提供了經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的中介機(jī)構(gòu)有關(guān)該塊土地轉(zhuǎn)讓市價及其取得該地塊時基準(zhǔn)地價的評估報告。由于納稅人無法提供土地扣除項目的真實票據(jù)，以致扣除項目金額申報不實，若是此情況下辦稅窗口不為納稅人辦理涉稅事宜，仍堅持向納稅人索要國土部門的出讓金票據(jù)，那么根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂《納稅服務(wù)投訴管理辦法》的公告規(guī)定，納稅人則將投訴契稅窗口行政不作為，稅務(wù)行政征收執(zhí)法將陷于 “執(zhí)法不作為”尷尬局面中，并可能遭遇執(zhí)法危機(jī)。

（2）若因受理資料后處理不當(dāng)而引發(fā)執(zhí)法風(fēng)險。窗口受理資料后，若窗口工作人員根據(jù)本文《方法一》規(guī)定，對于納稅人無法提供已支付的地價款出讓金憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的金額，那么由此納稅人肯定不予接受并認(rèn)為稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員在履行職責(zé)過程中多征稅款侵害其合法權(quán)益而進(jìn)行投訴；此案例中若是不認(rèn)可納稅人的土地成本，因為其票據(jù)不符合要求而不扣除其成本價值，那么勢必引起稅企爭議，由此，我個人認(rèn)為辦稅大廳窗口在執(zhí)行稅收規(guī)范性文件時，理應(yīng)根據(jù)納稅人實際情況而不是局限于規(guī)范性文件的某些規(guī)定而作出征收決定，否則極有可能導(dǎo)致行政復(fù)議或者行政訴訟。

【典型意義】

此土地轉(zhuǎn)讓計征土地增值稅爭議案是一堂生動的全民法治課。該案典型意義在于：

一是，全面落實“誰執(zhí)法誰普法”普法責(zé)任制。稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅收執(zhí)法過程中，應(yīng)積極主動向納稅人明確其適用的重大稅收政策，以及針對納稅人的稅收政策信息獲取需求，做出明確回應(yīng)，以正確貫徹國家稅收政策法規(guī)，切實保障納稅人的合法權(quán)益。同時針對當(dāng)前稅收規(guī)范性文件制定不夠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那闆r下，稅務(wù)部門應(yīng)建立執(zhí)法程序及規(guī)范性文件審查機(jī)制，定期對正在適用的執(zhí)法程序及規(guī)范性文件進(jìn)行審視，對稅制缺陷和稅收政策漏洞，積極向上級提出對策措施，以規(guī)范稅法解釋，維護(hù)稅法的統(tǒng)一性、穩(wěn)定性與嚴(yán)肅性，保證稅收執(zhí)法有法可依，避免執(zhí)行錯誤的文件導(dǎo)致納稅人合法權(quán)益的損害，進(jìn)而導(dǎo)致不必要的行政訴訟，甚至于執(zhí)法犯法。

二是，有針對性地運用好“以案釋法”方式開展普法宣傳。此案爭議焦點在于能否根據(jù)納稅人提供的該塊土地轉(zhuǎn)讓市價及其取得該地塊時基準(zhǔn)地價的評估報告，來確定土地的扣除項目金額。該局通過政策確定管理研究，明確稅收政策執(zhí)行口徑，切實加強機(jī)關(guān)、基層協(xié)調(diào)配合，推動稅收政策的有效貫徹落實，同時把普法融入行政執(zhí)法服務(wù)全過程的同時，也積極有效化解了執(zhí)法危機(jī)及其風(fēng)險。

三是，充分發(fā)揮“兩微一端一網(wǎng)”等新媒體新技術(shù)在普法中的作用。該局對案件法律問題深層次解讀，同時通過地稅部門網(wǎng)站、微博、微信公眾號及時宣傳普及相關(guān)稅收政策適用問題。這些新媒體手段的運用，增強了稅收法治宣傳教育的實際效果，使公眾對稅務(wù)部門行政征收爭議案件事實及其適用的相關(guān)法律問題有了更理性的認(rèn)識。

來源：胡曉鋒律師。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護(hù)。如有問題請聯(lián)系我們，謝謝！