甲公司分別于2024年購入工業(yè)地塊A和工業(yè)地塊B（分屬不同的國土證），A地塊為已竣工工業(yè)園，B地塊尚未動(dòng)工（未構(gòu)成閑置）。由于資金問題，甲公司擬將B地塊對外轉(zhuǎn)讓，乙公司有意購買B地塊。甲公司注冊資金3000萬（已實(shí)繳）；A地塊工業(yè)園賬面價(jià)值1.2億元，公允價(jià)值2億元；B地塊購入土地價(jià)款為5000萬，公允價(jià)值為8000萬，甲公司資產(chǎn)負(fù)債表簡單列示如下：

問：如何設(shè)計(jì)交易路徑，從而在合法合規(guī)的前提下，盡可能節(jié)省交易成本？

一

可行性分析

1.本次交易不存在法律上的障礙。

《民法典》第253條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但是法律另有規(guī)定的除外?！钡?54條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立相應(yīng)的合同?！?/p>

甲方已經(jīng)依法取得本案地塊的《國有土地使用權(quán)證》，對本案地塊享有無可質(zhì)疑的建設(shè)用地使用權(quán)，以本宗地的全部或部分出資與第三方合作開發(fā)是甲公司的權(quán)利，受法律保護(hù)。

2.直接轉(zhuǎn)讓土地受到25%投資額的限制。

依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（2024）》第三十九條，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

同時(shí)，在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下，甲公司需繳納土地增值稅、增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅；乙公司企業(yè)需繳納契稅和印花稅，整體稅負(fù)較高，一般不建議采納。

3.直接轉(zhuǎn)讓甲公司股權(quán)不合適。

甲公司名下有兩宗地，但甲公司擬轉(zhuǎn)讓的僅僅是B地塊，若直接轉(zhuǎn)讓甲公司的股權(quán)，則意味著收購方也獲得了A地塊的權(quán)益，因此不宜直接轉(zhuǎn)讓甲公司股權(quán)。

二

籌劃方案

總體思路：資產(chǎn)剝離+股權(quán)轉(zhuǎn)讓

（一）資產(chǎn)剝離

資產(chǎn)剝離方式可以是作價(jià)投資，也可以是公司分立。

1.作價(jià)投資

甲公司成立一個(gè)全資子公司X公司，將B地塊以作價(jià)出資的方式裝入X公司（注冊資本8000萬）。

作價(jià)投資稅費(fèi)分析：

（1）增值稅及附加

根據(jù)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2024〕36號文)第十四條，下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：(一)單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對象的除外。(二)單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對象的除外。(三)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

因此，甲公司將土地投資到X公司，應(yīng)視同銷售繳納增值稅。

暫不考慮可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，甲公司需繳納的增值稅=3000/1.09*9%=248萬。

城建稅及教育附加（含地方教育附加）=248*12%=29.72萬。

（2）土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第21號，以下簡稱“財(cái)稅2021年21號文”），“單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅?！?/p>

財(cái)稅2021年21號文的適用情況包括“改制+重組”，其中改制包括“非公司制企業(yè)改制為有限責(zé)任公司或股份有限公司，有限責(zé)任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責(zé)任公”等情形；而重組的概念更廣泛，任何資產(chǎn)、業(yè)務(wù)、人員、債務(wù)等要素的重新組合和配置都可以稱之為重組。

因此本案例中，甲公司將其名下B地塊作價(jià)投資到其全資子公司X，可適用重組稅收優(yōu)惠政策，即:甲公司本階段不繳納土地增值稅。

需要提醒的是，上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

（3）企業(yè)所得稅

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于促進(jìn)企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅〔2014〕109號，下稱“財(cái)稅〔2014〕109號文”），“對100%直接控制的居民企業(yè)之間，可以選擇按以下規(guī)定進(jìn)行特殊性稅務(wù)處理：1、劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均不確認(rèn)所得。2、劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原賬面凈值確定?！?，即：公司以非貨幣資產(chǎn)向全資子公司出資，可以享受“原值劃轉(zhuǎn)”的稅收優(yōu)惠政策，因此甲公司本階段可暫不繳納企業(yè)所得稅。

該優(yōu)惠政策的適用前提：具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的；股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實(shí)質(zhì)性經(jīng)營活動(dòng)，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會(huì)計(jì)上確認(rèn)損益。

事實(shí)上，企業(yè)所得稅僅僅是遞延了，只是作價(jià)出資環(huán)節(jié)暫不繳納，若后期該全資子公司X再次轉(zhuǎn)讓土地，則應(yīng)當(dāng)按公允價(jià)值計(jì)稅。

（4）契稅

根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行企業(yè) 事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第17號），“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅?！?/p>

因此，本階段X公司無需繳納契稅。

2.公司分立

將甲公司進(jìn)行分立，分立出新的公司Y公司，Y公司股權(quán)結(jié)構(gòu)與甲公司完全一致，將B地塊以及相關(guān)債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給Y公司，A地塊及其相關(guān)債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力則留在甲公司。分立后，Y公司實(shí)收資本1000萬；Y公司名下有B地塊，賬面價(jià)值5000萬，公允價(jià)值8000萬；另有應(yīng)付款項(xiàng)2000萬，股東借款2000萬。

Y公司資產(chǎn)負(fù)債表簡單列示如下：

公司分立涉稅分析：

（1）不涉及增值稅

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告》（國稅2011年第13號），“通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅?！?/p>

由于不涉及增值稅，因此也不涉及城建稅和教育費(fèi)附加。

（2）不征收土地增值稅

根據(jù)“財(cái)稅2021年21號文”，按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

同樣的，該稅收優(yōu)惠政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

（3）不征收企業(yè)所得稅

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕59號，下稱“財(cái)稅〔2009〕59號文”），企業(yè)分立，被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變原來的實(shí)質(zhì)經(jīng)營活動(dòng)，且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規(guī)定處理：分立企業(yè)接受被分立企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被分立企業(yè)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。

同樣的，該特殊性稅務(wù)處理必須符合下列條件：（一）具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。（二）被收購、合并或分立部分的資產(chǎn)或股權(quán)比例符合本通知規(guī)定的比例。（三）企業(yè)重組后的連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來的實(shí)質(zhì)性經(jīng)營活動(dòng)。（四）重組交易對價(jià)中涉及股權(quán)支付金額符合本通知規(guī)定比例。（五）企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東，在重組后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。

（4）免征契稅

根據(jù)“財(cái)稅2021年17號文”，公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原公司投資主體相同的公司，對分立后公司承受原公司土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

（二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓

第一步資產(chǎn)剝離中，使用企業(yè)所得稅特殊性稅務(wù)處理的條件均提及，企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東，在重組后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。因此，在交易方案中，甲乙雙方可前簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并鎖定交易價(jià)格，待資產(chǎn)剝離完成12個(gè)月后再辦理過戶手續(xù)。

1.方案一：直接轉(zhuǎn)讓股權(quán)。

依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號），“企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入，應(yīng)于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得?！?/p>

在本案中，假定轉(zhuǎn)讓的是Y公司股權(quán)，Y公司估值8000萬，假設(shè)交易總對價(jià)為8000萬，由于Y公司賬面上有4000萬債權(quán)，因此可以采用承債式收購，即8000萬中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價(jià)為4000萬，債權(quán)轉(zhuǎn)讓對價(jià)為4000萬，因此，甲公司應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅=（4000-1000）*25%=750萬。

不過，一次性100%轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式存在被稅局認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，從而要求追繳土地增值稅的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于天津泰達(dá)恒生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅征繳問題的批復(fù)》（國稅函〔2011〕415號），“你局《關(guān)于天津泰達(dá)恒生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅征繳問題的請示》（津地稅辦〔2011〕6號）收悉。經(jīng)研究，同意你局關(guān)于“武漢國泰恒生投資有限公司利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式讓渡土地使用權(quán)，實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)交易行為”的認(rèn)定，應(yīng)依照《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，征收土地增值稅”。

2.方案二：增資擴(kuò)股+減資退出。

乙公司先以5000萬增資入股，取得Y公司50%的股權(quán)；甲公司再以減資方式退出Y公司，取得Y公司支付的股權(quán)對價(jià)8000萬，最終乙公司成為Y公司100%控股股東。

此方案下，乙公司通過公允增資方式持有Y公司股權(quán)，并未涉及股權(quán)交易，因此不涉及交易稅負(fù)。

甲公司減資則涉及企業(yè)所得稅：

甲公司應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅=（8000-5000）*25%=750萬。

三

不同籌劃方案稅負(fù)對比（未考慮印花稅）

最后對以上籌劃方案稅負(fù)情況做一個(gè)總結(jié)，根據(jù)階段資產(chǎn)剝離和股權(quán)轉(zhuǎn)讓的不同方案，兩個(gè)階段操作可組合為四種方案：

可以看到，方案三和方案四節(jié)稅整體稅負(fù)比直接資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方案減少1150萬。方案四與方案三的不同之處在于，股權(quán)轉(zhuǎn)讓階段并未直接采用100%轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式，而是通過收購方先行增資，而后被收購方減資退出的方式操作，避免了一次性轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)被認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓土地的風(fēng)險(xiǎn)。（作者簡介：曹桂珍，律房律地高級顧問）