房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算

土地增值稅清算的定義

土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申請表》，向主管稅務機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

土地增值稅的清算條件

納稅人應進行土地增值稅的清算

房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算

已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；

納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。

核定征收，按核定征收率不低于5%對房地產(chǎn)項目進行清算

土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可核定征收：

依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；

申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

應納稅額的計算

計算順序：

收入（不含增值稅）

扣除額（房企五項，非房企四項）

增值額=收入-扣除額

算增值率，增值率=增值額÷扣除項目

找稅率，算稅額

應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

某工業(yè)企業(yè)2024年底轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得不含增值稅銷售收入5000萬元，該辦公樓扣除項目共計3750萬元。該企業(yè)應繳納土地增值稅多少萬元。

第一步：收入5000萬元

第二部：扣除項目3750萬元

第三步：增值額5000-3750=1270萬元

第四步：增值率=1270÷3730×100%=34.05%

第五步：找稅率，算稅額

適用稅率為30%，速扣數(shù)為0%

應納土地增值稅=1270×30%=381萬元

收入的確定

貨幣收入

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券。

實物收入

按取得收入時的市場價格折算成貨幣收入

無形資產(chǎn)收入

專門評估后折算成貨幣收入

收入為外國貨幣

取得收入當天或當月1日市場匯價折合成人民幣

以分期收款方式取得的外幣收入

按實際收款日或收款當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣。

不含稅收入=含稅收入-增值稅

清算時收入的確定

清算時，已開票的，按照發(fā)票所載金額確認收入。

未開票，以合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

用于職工福利、獎勵、投資、分配、抵債、換取等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，找平均價；沒有平均價的，按市場價格或評估價值。

轉(zhuǎn)為自用或出租等，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。配比原則。