房地產(chǎn)行業(yè)作為涉及稅費(fèi)較多行業(yè)，在稅收政策上有諸多的特殊規(guī)定。今天我們一起來看看有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款的增值稅如何處理。

房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅與其他行業(yè)有很多不同，稅法是如何規(guī)定的呢？

一、稅法關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的相關(guān)規(guī)定：

財稅[2024]36號文附件2：營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定一、營改增試點期間，試點納稅人[指按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(以下稱《試點實施辦法》)繳納增值稅的納稅人]有關(guān)政策。

3.一般納稅人出租其2024年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照3％的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告國家稅務(wù)總局公告2024年第18號

第二節(jié) 預(yù)繳稅款

　　第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

　　第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

　　適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款

二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段收到的款項中哪些必須繳納增值稅？

房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段收到客戶的房款、定金、訂金、誠意金、認(rèn)籌金等，上述款項中哪些必須繳納增值稅？

在實務(wù)中，對預(yù)收款項的確認(rèn)，存在一些爭議。誠意金、認(rèn)籌金是否屬于預(yù)收賬款?總局未對此問題做出明確的規(guī)定，我們來看幾個營改增之后的地方性政策規(guī)定和口徑。

河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答(之二):預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款(首付+按揭+尾款)、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款;誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。

河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答(之八):房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠意金、認(rèn)籌金等各種名目向購房人收取的款項不同時符合下列條件的均屬于預(yù)收款性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅:

(一)收取的款項金額不超過5萬元(含5萬元);

(二)收取的款項從收取之日起三個月內(nèi)退還給購房人。

山東國稅全面推開營改增試點政策指引(六):房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)收款包括定金、分期取得的預(yù)收款(含首付款、按揭款和尾款)和全款。誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。

福建國家稅務(wù)局12366營改增熱點問答(7.4):銷售行為成立時，誠意金、定金的實質(zhì)是房屋價款的一部分，需要計算繳納增值稅。銷售行為不成立時，如果誠意金、定金退還，不屬于納稅人的收入，不需要計算繳納增值稅;如果誠意金、定金不退還，屬于納稅人的營業(yè)外收入，不需要計算繳納增值稅。

綜上所述，預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款。誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款，但是合同成立且用于抵房款時，應(yīng)當(dāng)依法預(yù)繳或者申報增值稅。

三、 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款的增值稅如何計算、如何繳納？

1、預(yù)繳增值稅的計算：

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳增值稅的計算方法及公式：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%。

在計算預(yù)繳增值稅的計稅依據(jù)時，適用一般計稅方法計稅的，按照9%適用稅率計算。

簡易計稅方法計稅的，按照5%征收率計算。

2.預(yù)繳增值稅的納稅地點：

房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款，按稅法相關(guān)規(guī)定計算繳納增值稅，在哪個稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納呢？

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2024〕36號）附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（八）項規(guī)定：

2.一般納稅人銷售其2024年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

　　4.一般納稅人銷售其2024年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

　　6.小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

　　第一條第（十）項第一款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，以及一般納稅人出租其2024年4月30日前取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

　　第一條第（十）項第二款規(guī)定，一般納稅人銷售其2024年4月30日前自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

企業(yè)正常的增值稅納稅申報地點是機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。如果項目所在地與機(jī)構(gòu)所在地不一致，預(yù)繳稅款向項目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳。

3.預(yù)繳增值稅的納稅時點：

房地產(chǎn)企業(yè)收到客戶的各類預(yù)收款項后，計算確定預(yù)收賬款的計稅金額后，應(yīng)于次月納稅申報期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

四、會計處理：

房地產(chǎn)企業(yè)收到客戶的款項會計處理計入預(yù)收賬款科目，增值稅的會計處理計入應(yīng)交增值稅-預(yù)交增值稅科目，詳見文件《關(guān)于印發(fā)《增值稅會計處理規(guī)定》的通知》（財會[2024]22號）：

　　　一、會計科目及專欄設(shè)置

（三）“預(yù)交增值稅”明細(xì)科目，核算一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)、提供建筑服務(wù)、采用預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目等，以及其他按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定應(yīng)預(yù)繳的增值稅額。

具體會計分錄如下：

一般計稅的賬務(wù)處理：

借:銀行存款 100

貸:預(yù)收賬款 100

借: 應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅3

稅金及附加0.36

貸:銀行存款3.36

簡易計稅賬務(wù)處理：

借:銀行存款 100

貸:預(yù)收賬款 100

借: 應(yīng)交稅費(fèi)—簡易計稅3

稅金及附加 0.36

貸:銀行存款 3.36

五、預(yù)收款的開票

實際銷售中，購買方支付預(yù)付的購房款時往往要求開具發(fā)票，在發(fā)票開具上，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2024年第53號)第九條第(十一)款規(guī)定：

增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的情形。

“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設(shè)601 “預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”、603 “已申報繳納營業(yè)稅未開票補(bǔ)開票”。

使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款可以開具不征稅增值稅普通發(fā)票，商品與服務(wù)稅收類別選擇“602-銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”。

預(yù)收款所開具的不征稅發(fā)票相當(dāng)于收據(jù)功能，僅作為房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款憑證，不用于購房者辦理契稅申報和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。交房時直接開具正式發(fā)票同時收回不征稅發(fā)票，不需要開具紅字發(fā)票。

六、預(yù)繳增值稅的申報

房地產(chǎn)行業(yè)在收到預(yù)收款項的次月，將計算準(zhǔn)確的預(yù)收賬款計稅金額，依次填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》、增值稅納稅申報表附表四《稅額抵減情況表》。具體填寫如下：

在《增值稅預(yù)繳稅款表》的2行中“銷售不動產(chǎn)”的“銷售額”欄填寫預(yù)收賬款計稅金額，在2行中“銷售不動產(chǎn)”的“預(yù)征稅額”欄填寫預(yù)繳增值稅金額。

同時在增值稅納稅申報表附列資料（四）中第4行“銷售不動預(yù)征繳納增值稅”的“本期發(fā)生額”欄填寫預(yù)繳增值稅金額，在“銷售不動預(yù)征繳納增值稅”的“期末余額”欄填寫預(yù)繳增值稅金額累計余額。

七、案例分析：

A房地產(chǎn)公司為一般計稅的增值稅納稅人，2021年3月開始預(yù)售，預(yù)收房款金額共計163萬，包括首付款50萬元，全款100萬元，定金5萬元，誠意金、認(rèn)籌金和訂金共計8萬元。其中全款100萬元需要開具增值稅發(fā)票。

預(yù)繳環(huán)節(jié)增值稅：

（1）.預(yù)收賬款計稅金額：預(yù)繳首付款+全款+定金：50+100+5=155萬元。

預(yù)繳增值稅金額：155/(1+9%)×3%=4.27萬元。

預(yù)繳附加稅金額：4.27×12%=0.51萬元

會計分錄：借：銀行存款163

貸：預(yù)收賬款163

（2）.4 月填寫增值稅申報表進(jìn)行納稅申報：在《增值稅預(yù)繳稅款表》的2行中“銷售不動產(chǎn)”的“銷售額”欄填寫155萬元，在2行中“銷售不動產(chǎn)”的“預(yù)征稅額”欄填寫4.27萬元。

詳見《增值稅預(yù)繳稅款表》：

同時在增值稅納稅申報表附列資料（四）中第4行“銷售不動預(yù)征繳納增值稅”的“本期發(fā)生額”欄填寫4.27萬元，在“銷售不動預(yù)征繳納增值稅”的“期末余額”欄填寫預(yù)繳4.27萬元。詳見增值稅納稅申報表附列資料（四）：

（3）.實際繳納稅款后會計分錄：

借: 應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅4.27

稅金及附加 0.51

貸:銀行存款4.78

（4）.全款100萬元在增值稅開票系統(tǒng)中選擇編碼為602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，開具增值稅普通發(fā)票。