一、增值稅

1.營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

預(yù)繳增值稅=當(dāng)期收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/(1+9%)*3%

2.房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款，為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng)，但不含簽房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認(rèn)籌金和訂金等。

誠意金、訂金作為預(yù)付款性質(zhì)，是當(dāng)事人一種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)，如合同履行則沖抵房款，不履行不適用“定金雙倍返還罰則”，非合同約定，僅按《訂房單》或《承諾書》或類似憑據(jù)約定收的，不受《合同法》約束和保護(hù)，僅具有暫收應(yīng)付性質(zhì)，因此在“其他應(yīng)付款”核算。

3.預(yù)收款的發(fā)票開具

（1） 開票系統(tǒng)中有 6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)情形?！拔窗l(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)601“預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、603“已申報(bào)繳納營業(yè)稅未開票補(bǔ)開票”。

（2）第一，期房銷售 交房前收到預(yù)收款，選 6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”編碼開票，并在稅率欄填“不征稅”，開普通發(fā)票，不得開專用發(fā)票。開發(fā)票次月按3%預(yù)繳率預(yù)繳增值稅，不需納稅申報(bào)。如系統(tǒng)清卡不成功，需在申報(bào)期去辦稅服務(wù)廳手工清卡。

交房后，需將之前開的稅率欄為 “不征稅”的普通發(fā)票收回紅沖后再重新開稅率欄帶實(shí)際稅率的增值稅發(fā)票，并于次月納稅申報(bào)。

此項(xiàng)要求在各地執(zhí)行過程中，部分地區(qū)從工作量等角度考慮并不實(shí)際收回原有發(fā)票，有一定的爭議存在。

第二，現(xiàn)房銷售 由于預(yù)收房款后會(huì)馬上交房，可直接開稅率欄帶實(shí)際稅率的增值稅發(fā)票，并申報(bào)。

第三， 已申報(bào)繳營業(yè)稅未開票補(bǔ)開票

選 6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下603“已申報(bào)繳納營業(yè)稅未開票補(bǔ)開票” 編碼開票，并在發(fā)票稅率欄填“不征稅”，開普通發(fā)票，不得開專用發(fā)票，開發(fā)票后不用申報(bào)。如系統(tǒng)清卡不成功，需在申報(bào)期去辦稅服務(wù)廳手工清卡。

4、預(yù)繳增值稅的填報(bào)

預(yù)繳的稅款應(yīng)填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》進(jìn)行納稅申報(bào)，營改增后，收到預(yù)收款的當(dāng)天不再是銷售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。只有開具售房發(fā)票或不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移以及合同約定的交房日期方可確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生。所以，無需在《增值稅納稅申報(bào)表》第1行“按適用稅率計(jì)稅銷售額”欄中填報(bào)。僅在《增值稅預(yù)繳稅款表》中第2行的第1列“銷售額”填寫本期收取的預(yù)收款（含稅）包括在取得預(yù)收款當(dāng)月或主管國稅機(jī)關(guān)確定的預(yù)繳期取得的全部預(yù)收價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，第2列“扣除金額”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不需要填寫，第3列“預(yù)征率”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)征率為3%，第4列“預(yù)征稅額”填寫按照規(guī)定計(jì)算的應(yīng)預(yù)繳稅額。同時(shí)，增值稅納稅申報(bào)表附列資料（四）對預(yù)繳的稅款進(jìn)行臺(tái)賬登記，第4行第2列填寫本月發(fā)生的應(yīng)在以后抵減的預(yù)繳增值稅額。

二、土地增值稅

1、預(yù)繳土地增值稅計(jì)算

納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

預(yù)繳土地增值稅=當(dāng)期收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/1.09*預(yù)征率

預(yù)征率在各個(gè)地方有所不同，根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w政策執(zhí)行。

2、預(yù)繳土地增值稅的填報(bào)

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)指土地增值稅納稅申報(bào)表（一）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)征適用）中的應(yīng)稅收入。

納稅人可以通過電子稅務(wù)局或到辦稅服務(wù)廳辦理土地增值稅預(yù)征申報(bào)。在預(yù)征申報(bào)時(shí)，應(yīng)選擇稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)登記的項(xiàng)目，按照不同項(xiàng)目分別填報(bào)《土地增值稅納稅申報(bào)表（一）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)征適用）》。

申報(bào)表填報(bào)注意事項(xiàng)：

（1）必須按照不同的房產(chǎn)類型分別填報(bào)。如：普通住房、非普通住房、其他類型房地產(chǎn)。

（2）必須按照不同的預(yù)征率分別填報(bào)。如西安市保障性住房預(yù)征率為0；普通標(biāo)準(zhǔn)住房預(yù)征率為1%；非普通標(biāo)準(zhǔn)住房2%及其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為3%。

三、企業(yè)所得稅

1、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率（由各地按物業(yè)形態(tài)區(qū)分各不相同，一般為10%-20%）分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

完工產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)用竣工、使用、確權(quán)三者孰早原則：

（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

2、收入的確認(rèn)以交房、業(yè)主正式取得使用權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開發(fā)票的，應(yīng)全部確認(rèn)銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)外其他收取部門、單位開發(fā)票的，可作代收代繳款項(xiàng)管理。

3、預(yù)繳企業(yè)所得的填報(bào)

按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表》填報(bào)說明填報(bào)如下：

第5行“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”：從事房地產(chǎn)開發(fā)等特定業(yè)務(wù)的納稅人，填報(bào)按照稅收規(guī)定計(jì)算的特定業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額填入此行。