導讀：所謂的營改增即營業(yè)稅改增值稅，指以前繳納營業(yè)稅的應稅項目改成繳納增值稅。我國自2024年5月1日起，中國將全面推開營改增試點，將建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)全部納入營改增試點，至此，營業(yè)稅退出歷史舞臺，增值稅制度將更加規(guī)范。那么營改增后土地增值稅如何計算呢？

營改增后土地增值稅如何計算

營改增后土地增值稅計算方法為：應納土地增值稅=增值額×稅率

1 公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權所支付的金額；

（2）開發(fā)土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（4）與轉讓房地產有關的稅金；

（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：

土地增值稅的計稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體土地增值稅計算方法如下：

（一）增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

（二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%

（三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%

（四）增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%

公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

結合實務中納稅人獲取房屋方式的一般渠道，本文所謂“改前房”僅指納稅人在2024年4月30日以前通過購買取得的房屋。

另外考慮到增值稅跟土增稅相結 合業(yè)務的多樣性和復雜性，下文刻意的設定了納稅主體為一般納稅人，交易金額為含稅價，按土地增值稅的計算方法中的簡易征收。

例： A公司是原營業(yè)稅納稅人，營改增后為一般納稅人，其機構所在地在青海省西寧市，A公司于2013年2月1日從B公司購買房產一處(坐落地位于西寧市)，取得了相關發(fā)票;成交價1000萬元、繳納契稅1000*5%=30萬元，并辦理了過戶手續(xù)。

營改增前A公司銷售此房屋土地增值稅的計算方法為：

假設A公司于2024年3月1日以1500萬元將此處房產銷售給C公司并開具了發(fā)票：

應繳營業(yè)稅=(1500-1000)*5%=25萬元;

城市維護建設稅=25*7%=1.75萬元;

教育費附加=25*3%=0.75萬元;

印花稅=1500*0.0005=0.75萬元;

土地增值稅的稅額為：

收入額=1500萬元;

扣除額=1000(1+3*5%)+30+25+1.75+0.75+0.75=1208.25萬元;

注意上式第一項：根據財稅[2006]21號第二條、關于轉讓舊房及建筑物能提供購房發(fā)票的，經稅務部門確認，購房原始成本金額，可按發(fā)票所載金額并從 購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。每年指以12個月為1年，超1年不滿12個月但超6個月可視為1年。契稅(有完稅憑證)也可扣除(但不得作為加 計扣除基數(shù))。

增值率=(1500-1208.25)/1208.25=24.12%;

應納土增稅=291.75*30%-1208.25*0=87.53萬元

例：營改增后A公司銷售此房屋土地增值稅的計算方法為：

財稅【2024】36號附件2“營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定”第一條第八款、國家稅務總局公告2024年第14號 “國家稅務總局關于發(fā)布《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》的公告”第三條、一般納稅人銷售其2024年4月30日前取得(不含自建)的不動產， 可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

財稅【2024】36號附件1“營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法”第三十五條、簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：

銷售額=含稅銷售額/(1+征收率)

假設A公司于2024年5月10日以1500萬元含稅價將此處房產銷售給C公司，選擇了按簡易征收繳納增值稅并開具了發(fā)票。

取得房屋時的契稅如前文所述

銷售房屋時：

應納增值稅=(1500-1000)/(1+5%)*5%=23.81萬元。

城市維護建設稅=23.81*7%=1.67萬元;

教育費附加=23.81*3%=0.71萬元;

印花稅=1500*0.0005=0.75萬元;

土地增值稅適用的稅率有哪些？

土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目