案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得10000平方米土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)，支付土地價(jià)款22500萬元，取得省財(cái)政廳監(jiān)制的財(cái)政票據(jù)?？晒┏鍪鄣慕ㄖ娣e均為40000平方米，已銷售建筑面積為30000平方米，金額46600萬元，該企業(yè)為增值稅一般納稅人，采用一般計(jì)稅。請問：該企業(yè)土地增值稅清算時(shí)土地成本扣除，是按22500萬元全額扣除，還是按照土地成本不含稅金額（銷項(xiàng)稅額抵減后的金額）扣除？

解：

一、會計(jì)處理

（一）購入土地時(shí)：

借：開發(fā)成本—土地成本 22500

貸：銀行存款 22500

（二）確認(rèn)收入時(shí)：

借：預(yù)收賬款 46600

貸：主營業(yè)務(wù)收入 42752.29

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 3847.71

（三）結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時(shí)：

借：主營業(yè)務(wù)成本—土地成本 16875

貸：開發(fā)產(chǎn)品 16875

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2024年第18號規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%），當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×已開發(fā)項(xiàng)目所分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)款=（30000／40000）×22500=16875萬元

（四）抵減土地價(jià)款時(shí)：

按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷售額的，發(fā)生成本費(fèi)用時(shí)，按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額，借記“主營業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目，貸記“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“銀行存款”等科目。

待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，按照允許抵扣的稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額抵減)”或“應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅”科目(小規(guī)模納稅人應(yīng)借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目)，貸記“主營業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。（財(cái)稅〔2024〕22號）

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）1393.35

貸：主營業(yè)務(wù)成本 1393.35

解：差額后的銷項(xiàng)稅額=（46600-16875）/1.09×9%=27270.64×9%=2454.36萬元，銷項(xiàng)稅額抵減=銷項(xiàng)稅額-差額后的銷項(xiàng)稅額=3847.71-2454.36=1393.35萬元。

二、土地增值稅處理

（一）收入確認(rèn)

根據(jù)財(cái)稅〔2024〕43號規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入；免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

又根據(jù)稅務(wù)總局公告2024年第70號規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

觀點(diǎn)一：土地增值稅收入=42752.29+抵減的銷項(xiàng)1393.35=44145.64萬元；

觀點(diǎn)二：土地增值稅收入=42752.29萬元。

（二）成本確認(rèn)

土地增值稅清算時(shí)收入為不含稅收入，扣除土地成本時(shí)土地為票據(jù)金額全額扣除（觀點(diǎn)一），還是銷項(xiàng)稅額抵減后的金額（觀點(diǎn)二）？

支持觀點(diǎn)一成本全額扣除的理由：

小陳稅務(wù)：按規(guī)定允許以本項(xiàng)目土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額，應(yīng)調(diào)增土地增值稅的清算收入，而不是選擇調(diào)減納稅人在土地增值稅清算時(shí)確認(rèn)的土地成本，既影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目在計(jì)算土地增值稅的可扣除成本，又影響了土地增值稅計(jì)算的增值額。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為: (一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”規(guī)定；在營業(yè)稅階段，出讓方式取得土地可在土地增值稅清算時(shí)扣除的是支付給政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位的全部土地價(jià)款；那么，營改增后，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，對于出讓方式下取得土地的成本如何確認(rèn)；我們就此進(jìn)行以下分析：

1.出讓土地價(jià)款在確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格不扣減增值稅額

土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。

根據(jù)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2024] 36號）中關(guān)于《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)按照銷售無形資產(chǎn)稅目繳納增值稅；而對于土地所有者出讓土地使用權(quán)屬于附件三列明的免征增值稅項(xiàng)目，同時(shí)《關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅[2024]43號）規(guī)定“五、免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額”，因此受讓方通過出讓方式取得土地所支付的土地價(jià)款在確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)不扣減增值稅額。

2.房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人增值稅計(jì)稅銷售額的確認(rèn)

國家進(jìn)行營改增的主要目的之一是減輕企業(yè)稅負(fù)、完善稅收制度。房地產(chǎn)業(yè)成本中土地成本占開發(fā)成本的比例很高，為不增加企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，國家對銷售開發(fā)產(chǎn)品環(huán)節(jié)出臺了差額征稅的政策；財(cái)稅[2024] 36號文中規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額”。

文件規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)增值稅計(jì)稅銷售額是扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額，即實(shí)行差額計(jì)征增值稅，其直接結(jié)果是降低了增值稅的計(jì)稅基礎(chǔ)----計(jì)稅銷售額。

同時(shí)，上文規(guī)定是土地出讓價(jià)款可全額抵減銷售收入后計(jì)算增值稅，即出讓方式下并不是將土地價(jià)款納入進(jìn)項(xiàng)稅抵扣范圍。

3.出讓方式下計(jì)入土地增值稅的土地成本

財(cái)稅[2024]43號規(guī)定“三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。”

房開企業(yè)通過土地所有者出讓土地使用權(quán)方式取得土地的地價(jià)款屬于免征增值稅項(xiàng)目，其價(jià)款不扣減增值稅額；財(cái)稅[2024] 36號文規(guī)定的是按土地價(jià)款計(jì)算扣減銷項(xiàng)稅計(jì)稅額，而不是將土地價(jià)款納入進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。因此按地價(jià)款計(jì)算扣減的銷項(xiàng)稅額并不屬于財(cái)稅[2024]43號文規(guī)定的不計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目的允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，不能對按地價(jià)款扣減的計(jì)稅銷售額對應(yīng)的銷項(xiàng)稅額從土地成本中剔除。

因此，在國家稅務(wù)總局未有新的文件出臺前，計(jì)算土地增值稅允許扣除的土地成本應(yīng)按實(shí)際支付的價(jià)款計(jì)算，不應(yīng)剔除抵減的計(jì)稅銷售額對應(yīng)的銷項(xiàng)稅額。

惠靜之：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費(fèi)用。 同意觀點(diǎn)一成本全額扣除，文件規(guī)定取得土地使用權(quán)所支付的金額，并沒有說需要考慮抵減的銷項(xiàng)稅額導(dǎo)致的主營業(yè)務(wù)成本的變化。

王三石：土增收入是包括這部分金額的，成本當(dāng)然要全額扣，土地本來就已是不含增值稅的，是在銷售額中抵減的。

秦權(quán)：國土局收到土地款后，并沒有交增值稅啊。

朱澤輝：土增稅應(yīng)稅收入都已經(jīng)加上了土地價(jià)款抵減的銷項(xiàng)稅額了，成本當(dāng)然應(yīng)該按省級以上(含省級)財(cái)政部門監(jiān)(印)制的財(cái)政票據(jù)上的土地價(jià)款。

晨陽：吉林省是按土地出讓金全額扣除，不考慮銷項(xiàng)稅額抵減因素。

王小歐：按照現(xiàn)行政策，支付的土地出讓金不屬于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目，無須繳納增值稅；并且從政府手中承受的土地也無法取得發(fā)票，只有財(cái)政收據(jù)。

唐紹軍：土地出讓金哪來的進(jìn)項(xiàng)稅，如何算不含稅價(jià)，如果按收購農(nóng)產(chǎn)品那樣計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額，那應(yīng)該按不含稅價(jià)入土地成本。

姚家煥：這個(gè)沒解啊，地方執(zhí)行口徑實(shí)時(shí)變。大多數(shù)按土地成本加回收入，土地全額扣除（不考慮進(jìn)項(xiàng)）。浙江這邊目前全部比較傾向，收入加回，土地全額扣除，按70號公告推演。

趙濤：收入加回，成本全額扣除。

張自利：執(zhí)行觀點(diǎn)一，稅務(wù)部門沒有太大的執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)，而且有法條支撐，土增的土地成本中，付出的代價(jià)就可以算啊。可剔可不剔的情況，沒有啥風(fēng)險(xiǎn)，盡量松點(diǎn)唄。我覺得稅法不只是用來征稅的，也要考慮維護(hù)納稅人合法權(quán)益。而且維護(hù)稅法尊嚴(yán)，也不是就覺得自己是對的，就要盡量多的征回稅款，更多的是要去維護(hù)稅法的嚴(yán)肅性，兩種解釋不分伯仲，說明就是模糊地帶啊，如果是個(gè)bug，那需要總局層面明確解釋，如果不是，那從大的層面看，盡量偏向納稅人，可以帶來良好的營商環(huán)境。稅務(wù)部門和企業(yè)不應(yīng)該是對立的，有時(shí)候也應(yīng)該互相支持。

嚴(yán)穎：不能因?yàn)樵鲋刀惖匿N項(xiàng)稅額抵減而使企業(yè)全稅種整體稅負(fù)上升，在能找到政策依據(jù)的前提下，從有利于納稅人角度出發(fā)。

劉云：主要是現(xiàn)在土地成本占比太大，全額扣除加加計(jì)扣除與遞減后扣除再加計(jì)扣除相差的不是一點(diǎn)點(diǎn)。現(xiàn)在很多地方就是要執(zhí)行觀點(diǎn)二，我雖然是稅務(wù)干部，但我覺得對納稅人影響太大，土地增值稅稅負(fù)增加很大。

李軍：取得的成本發(fā)票是財(cái)政收據(jù)，財(cái)政收據(jù)是全額的，如果就財(cái)政稅收據(jù)價(jià)稅分離作為成本扣除感覺荒唐，財(cái)政收據(jù)是書證，法院訴訟肯定只認(rèn)證據(jù)。

謝虎：第一，36號文附件三第一條第三十七款明確土地出讓金屬于增值稅免稅范疇；第二，法無明文規(guī)定則不可征收，這個(gè)是稅收法定的根本，對于免稅土地出讓金剔除增值稅，計(jì)算土增稅成本，必須要有明文法律依據(jù)；第三，農(nóng)產(chǎn)品免稅和土地出讓金免稅不是同一范疇，農(nóng)產(chǎn)品免稅的根本在于鼓勵農(nóng)業(yè)發(fā)展，土地出讓金免稅在于政府是出讓主體，政府的財(cái)政收入主體是稅收和非稅收入，從左兜掏錢給右兜，沒任何意義。

武漢稅務(wù)12366：

武漢市房地產(chǎn)一般計(jì)稅項(xiàng)目土地增值稅清算中，有兩個(gè)問題需要請教：1、土地扣除是否應(yīng)沖減對應(yīng)差額增值稅？2、是否將差額增值稅部分計(jì)入土增清算收入統(tǒng)一計(jì)算？謝謝!

咨詢?nèi)耍狐S林楷 咨詢時(shí)間：2021-06-25 10:08

回復(fù)單位：國家稅務(wù)總局武漢市稅務(wù)局

回復(fù)時(shí)間：2021-06-29 17:26

回復(fù)內(nèi)容：

武漢市12366納稅服務(wù)中心答復(fù)：尊敬的納稅人(扣繳義務(wù)人、繳費(fèi)人)您好！您所提交的網(wǎng)上留言已收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：一、如果土地是通過出讓方式取得，土地扣除金額為出讓金額；如土地是通過轉(zhuǎn)讓取得，且其增值稅進(jìn)項(xiàng)可抵扣，土地扣除金額為不含進(jìn)項(xiàng)稅金額。二、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2024年第70號）規(guī)定：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。上述回復(fù)僅供參考。感謝您對本網(wǎng)站的支持！

武漢：《關(guān)于印發(fā)2024年土地增值稅清算工作有關(guān)問題處理指引的通知》（穂地稅函【2024】188號）

第一條 營改增后土地增值稅相關(guān)問題處理：

(一)土地增值稅納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目取得的收入為不含增值稅收入，其中：

1.納稅人選用增值稅簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，土地增值稅預(yù)征、清算收入均按“含稅銷售收入/(1＋5%)”確認(rèn)。

2.納稅人選用增值稅一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，土地增值稅預(yù)征收入按“含稅銷售收入/(1＋11%)”確認(rèn)；土地增值稅清算收入按“(含稅銷售收入＋本項(xiàng)目土地價(jià)款×11%)/(1＋11%)”確認(rèn)，即:納稅人按規(guī)定允許以本項(xiàng)目土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅金，應(yīng)調(diào)增土地增值稅清算收入。

含稅銷售收入是指納稅人銷售房地產(chǎn)時(shí)取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。本項(xiàng)目土地價(jià)款是指按照財(cái)稅〔2024〕36號文規(guī)定，納稅人受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款(如果一次受讓土地使用權(quán)，分期開發(fā)、清算的，則土地價(jià)款需要按照合法合理的方法進(jìn)行分?jǐn)偞_認(rèn))。

例: 甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為一般納稅人按照增值稅一般計(jì)稅方法計(jì)稅。甲企業(yè)預(yù)售一套房產(chǎn)，取得含稅銷售收入1110萬，假設(shè)對應(yīng)允許扣除的土地價(jià)款為400萬。則甲企業(yè)預(yù)售房產(chǎn)時(shí)土地增值稅預(yù)征收入為1110/(1＋11%)=1000萬。

甲企業(yè)按照財(cái)稅〔2024〕36號文規(guī)定，到期申報(bào)應(yīng)交增值稅為(1110-400)/(1＋11%)×11%=70.36萬，則甲企業(yè)土地增值稅清算收入為1110-70.36=(1110＋400×11%)/(1＋11%)=1039.64萬。

(二)納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，且選用增值稅一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按規(guī)定允許以本項(xiàng)日土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅金，不調(diào)減納稅人在土地增值稅清算時(shí)確認(rèn)的土地成本。

安徽：

問：土地增值稅清算中銷售收入是否應(yīng)該做對應(yīng)的調(diào)整？我公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有一位于武漢市的正在進(jìn)行土增清算的2024年5月1日后的新項(xiàng)目，增值稅采用一般計(jì)稅法計(jì)算，對應(yīng)的土地價(jià)款抵減增值稅銷項(xiàng)稅額。

但在土地增值稅清算中， 鑒于目前沒有明文規(guī)定，針對土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額的增值稅處理，土地增值稅清算中銷售收入是否應(yīng)該做對應(yīng)的調(diào)整，是按發(fā)票開票不含收入計(jì)算？還是加上土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額的增值稅作為收入？（我認(rèn)為土地價(jià)款允許抵扣銷項(xiàng)稅額，相當(dāng)進(jìn)項(xiàng)稅稅額，土地增值稅清算中銷售收入是不做對應(yīng)的調(diào)整。）

答復(fù)時(shí)間：2024-12-15

答：根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2024年第70號規(guī)定：“一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額?！?/p>

因土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額，按照上述文件的規(guī)定，應(yīng)計(jì)入土地增值稅應(yīng)稅收入；因土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額，無需確認(rèn)土地成本。

支持觀點(diǎn)二成本差額扣除的理由：

徐藝：

一家之言供大家探討：

該企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)將取得土地成本扣除對應(yīng)的銷項(xiàng)稅額抵減額后的金額計(jì)入扣除金額。

粗放的說就是銷項(xiàng)稅額抵減額應(yīng)沖減成本而非增加收入。

原因有三：

一是稅法沒有明確規(guī)定的，應(yīng)從會計(jì)處理規(guī)定，且會計(jì)科目設(shè)置中，銷項(xiàng)稅額抵減科目并不是銷項(xiàng)稅額的子科目，它是并列于銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額與之平級的三級科目，并不是天然的歸納為銷項(xiàng)稅額的負(fù)數(shù)。

二是銷項(xiàng)稅額抵減的性質(zhì)，應(yīng)等同于進(jìn)項(xiàng)稅額。

因?yàn)?，如果企業(yè)不是取得出讓的土地，它就會通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地。

按照現(xiàn)行政策，轉(zhuǎn)讓土地可以取得增值稅專用發(fā)票，其進(jìn)項(xiàng)稅額價(jià)外流轉(zhuǎn)核算，抵扣銷項(xiàng)稅額，不計(jì)入土地成本。

而出讓地取得的收據(jù)，不是增值稅暫行條例列名的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣憑證，不計(jì)提進(jìn)項(xiàng)稅。為了減輕企業(yè)的增值稅負(fù)擔(dān)，稅法特別規(guī)定采用一般計(jì)稅方法的納稅人，取得土地的成本允許計(jì)算時(shí)通過差額征稅的方式在收入中扣除。

出讓或轉(zhuǎn)讓得到土地，雖然票據(jù)和核算的細(xì)節(jié)規(guī)定不同，但土地的實(shí)質(zhì)相同，理應(yīng)對稅收產(chǎn)生同樣的影響，才能對企業(yè)取得土地方式一視同仁，消除因拿地方式不同造成的稅收待遇不同，真正實(shí)現(xiàn)稅收中性。出讓土地成本中暗藏的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)當(dāng)不計(jì)入土增的成本扣除項(xiàng)目中。

三是用一個(gè)反證法。

如果不贊成土地價(jià)款中的銷項(xiàng)稅額抵減金額應(yīng)當(dāng)不計(jì)入土增扣除的成本，則這個(gè)金額必然要增加土增的收入，而這個(gè)金額不符合會計(jì)或者稅法中任何關(guān)于收入確認(rèn)的條件，不符合銷售收入的屬性；反而，用差額扣除政策允許抵減銷項(xiàng)稅額的規(guī)定，更近似于對這塊金額的一種返還，按照返還土地出讓金應(yīng)當(dāng)沖減成本的規(guī)定，這塊金額也應(yīng)當(dāng)沖減成本。

謝虎：收入不含稅，成本含稅，公平原則呢？

黃獻(xiàn)平：因?yàn)?.09已經(jīng)用于減少增值稅銷項(xiàng)了。

譚兵：武漢局的意見是抵減。

錦輝：我清算的幾個(gè)項(xiàng)目，稅局都讓是選的差額成本。聽說有全額成本的，不知道是哪個(gè)地方？稅局的人也說了：告訴我哪個(gè)地方這樣做了，就同意我們?nèi)~成本。讓我提供2個(gè)鑒證報(bào)告復(fù)印件給他們看。

云淡：從增值稅原理看，土地成本銷項(xiàng)抵減本質(zhì)和進(jìn)項(xiàng)一樣，國家出讓土地不征稅，允許土地抵銷相關(guān)于對土地征了銷項(xiàng)稅，征與不征錢都進(jìn)財(cái)政。

張效林：土地增值稅收入為不含稅收入，土地成本應(yīng)為16875-1393.35元，這里的1393.35相當(dāng)于土地的進(jìn)項(xiàng)，這樣處理就把購進(jìn)的含稅土地成本，換算成了不含稅的土地成本。

福建：

關(guān)于“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的出讓地價(jià)款按差額計(jì)稅法抵減的銷項(xiàng)稅額在土地增值稅清算時(shí)的處理意見

各設(shè)區(qū)市局、平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)局財(cái)產(chǎn)和行為稅科:

近接部分地市反映，營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(一般納稅人)支付的出讓地價(jià)款，按差額計(jì)稅法抵減的銷項(xiàng)稅額在土地增值稅清算時(shí)如何處理？經(jīng)研究，并報(bào)局領(lǐng)導(dǎo)審核同意，在總局未進(jìn)一步明確前，暫按《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)＜增值稅會計(jì)處理規(guī)定＞的通知》(財(cái)會(2024）22號)等有關(guān)規(guī)定，對抵減的銷項(xiàng)稅，在土地增值稅清算時(shí)，按沖減土地成本處理。本意見下發(fā)前已完成清算審核的項(xiàng)目不再追溯調(diào)整。

福建省稅務(wù)局財(cái)產(chǎn)和行為稅處

2024年11月13日

來源：言稅，嚴(yán)穎整理。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計(jì)、會計(jì)、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護(hù)。如有問題請聯(lián)系我們，謝謝！