A公司屬于一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)，成立于2024年12月，2024年12月-2021年7月累計(jì)收取預(yù)售房款金額34,171,772.64元，其中：2024年12月-2024年3月收取14,517,930.24元，2024年4月-2021年7月收取19,653,842.40元。

A公司適用稅率如下：附加稅率6%（城建稅率1%、教育費(fèi)附加3%、地方附加2%），增值稅率10%（2024年12月-2024年3月）和9%（2024年4月-2021年7月），增值稅預(yù)征率3%，土增稅預(yù)征率2%。

A公司已就預(yù)售房款金額34,171,772.64元繳納稅金如下：預(yù)征增值稅936,874.98元、附加稅56,212.50元、預(yù)征土增稅624,583.34元。

近日，A公司接到稅務(wù)稽查局的通知，要求補(bǔ)繳2024年12月-2021年7月收取預(yù)售房款34,171,772.64元少預(yù)征的土增稅。A公司財(cái)務(wù)人員經(jīng)過與稅務(wù)稽查人員溝通，得知之前在申報(bào)預(yù)征土增稅時(shí)使用了錯(cuò)誤的計(jì)征依據(jù)。

分析：

1、原來使用的預(yù)征土增稅計(jì)征依據(jù)=預(yù)收賬款÷(1+增值稅率)

（1）2024年12月-2024年3月收取14,517,930.24元，

預(yù)征土增稅計(jì)征依據(jù)=14,517,930.24÷(1+10%)=13,198,118.40元，

預(yù)征土增稅=預(yù)征土增稅計(jì)征依據(jù)×土增稅預(yù)征率=13,198,118.40×2%=263,962.37元。

（2）2024年4月-2021年7月收取19,653,842.40元，

預(yù)征土增稅計(jì)征依據(jù)=19,653,842.40÷(1+9%)=18,031,048.10元，

預(yù)征土增稅=預(yù)征土增稅計(jì)征依據(jù)×土增稅預(yù)征率=18,031,048.10×2%=360,620.97元

合計(jì)：已預(yù)征土增稅624,583.34元

2、根據(jù)《關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2024年第70號）第一條規(guī)定：

“一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù) = 預(yù)收款 - 應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”

（1）2024年12月-2024年3月收取14,517,930.24元，

預(yù)征增值稅=預(yù)收賬款÷(1+增值稅率)×增值稅預(yù)征率=14,517,930.24÷(1+10%)×3%= 395,943.55元，

預(yù)征土增稅計(jì)征依據(jù)=預(yù)收賬款-預(yù)征增值稅=14,517,930.24-395,943.55=14,121,986.69元，

預(yù)征土增稅=預(yù)征土增稅計(jì)征依據(jù)×土增稅預(yù)征率=14,121,986.69×2%=282,439.74元。

（2）2024年4月-2021年7月收取19,653,842.40元，

預(yù)征增值稅=預(yù)收賬款÷(1+增值稅率)×增值稅預(yù)征率=19,653,842.40÷(1+9%)×3%= 540,931.43元，

預(yù)征土增稅計(jì)征依據(jù)=預(yù)收賬款-預(yù)征增值稅=19,653,842.40-540,931.43=19,112,910.97元，

預(yù)征土增稅=預(yù)征土增稅計(jì)征依據(jù)×土增稅預(yù)征率=19,112,910.97×2%=382,258.23元。

合計(jì)：應(yīng)預(yù)征土增稅664,697.97元

3、按照《關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2024年第70號）規(guī)定，A公司2024年12月-2021年7月收取預(yù)售房款34,171,772.64元少預(yù)征土增稅40,114.63元（664,697.97元-624,583.34元），除了補(bǔ)繳稅款外，還需要繳納滯納金14,245.14元。

附計(jì)算明細(xì)表：