土地增值稅對房地產企業(yè)來說是稅負最重的一個稅種，很多企業(yè)就想到土地增值稅的核定征收，什么情況下企業(yè)可以進行核定征收？

按照國稅發(fā)2006 187號文件第七條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當地企業(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

國家層面上僅有上述文件規(guī)定了核定征收的范圍和條件，但是具體辦理的程序和方法文件中并沒有規(guī)定。前段時間湖北省率先發(fā)布了《湖北省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》，在這個文件里重申了核定征收的范圍、程序和方法。

《湖北省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》延續(xù)了國稅發(fā)2006 187號文核定征收規(guī)定，明確主管稅務機關應加強核定征收項目的調查核實，嚴格控制核定征收的范圍。納稅人直接轉讓國有土地使用權的，原則上不得核定征收。同時對核定情形的判定、上一級稅務機關核準及核定決議、備案等進行詳細說明。

該文件中規(guī)定符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發(fā)出核定征收的稅務事項告知書，對房地產項目開展核定征收核查，根據不同情形，采取參照同期同類型房地產銷售價格、向國土部門查詢項目土地成本、根據清算項目相關的建筑面積、實體體積、占地面積等工程量指標并參照當地扣除項目金額標準等方式，核定計算收入和扣除項目金額，經主管稅務機關集體審議，報上一級稅務機關備案，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。

按照上述方式仍然無法計算征收的，可采取核定征收率方式征收土地增值稅，核定征收率不得低于5%。但在實務操作過程中，住宅的土地增值稅核定征收率不得低于5%，非住宅的土地增值稅核定征收率不得低于7%-8%。

因此，根據以上稅法規(guī)定，企業(yè)符合條件的，土地增值稅是可以核定征收的。但企業(yè)具體采取哪種方式，要根據企業(yè)的測算結果而定。如果測算結果高于土地增值稅的最低核定征收率，企業(yè)可采取核定征收；如果測算結果低于土地增值稅的最低核定征收率，作為房地產開發(fā)企業(yè)一定要做好項目資料儲備，通過合理籌劃，進行查賬征收來降低土地增值稅負。

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