一、收入

1.一般規(guī)定：括貨幣收入、實物收入、其他收入

2.非貨幣收入的確認(rèn)

3.含稅收入的換算

（1）一般計稅：

①一般企業(yè)（非房企）：銷售額（收入）=含稅收入÷（1+9%）

②房開企業(yè)：應(yīng)稅收入=含稅收入-增值稅銷項稅額

增值稅銷項稅額=（含稅收入-可扣除的地價款）÷（1+9%）×9%

（2）簡易計稅：

①非自建：增值稅銷項稅額=（含稅收入-買價）÷（1+5%）×5%

應(yīng)稅收入=含稅收入-增值稅應(yīng)納稅額

②自建：增值稅額=全額÷（1+5%）×5%

應(yīng)稅收入=含稅收入÷（1+5%）

二、扣除項目

1.開發(fā)成本的核算范圍：

提示：

土地征用及拆遷補償費=土地征用費+耕地占用稅+勞動力安置費及有關(guān)地上、地下

附著物拆遷補償?shù)膬糁С?安置動遷用房支出（支付給回遷戶的補差價款+異地安置款+貨幣安置拆遷）

2.開發(fā)費用

（1）加息、罰息不能扣

（2）從非金融機構(gòu)借款，不滿足“能提供金融機構(gòu)貸款證明”

3.轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的扣除項目（★★★）

（1）不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票

取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。

扣除項目金額=購房發(fā)票所載金額（不含契稅）×（1+5%×年度）+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

（2）取得不同購房發(fā)票的扣除項目金額的確定：

（3）契稅扣除的問題

①房開企業(yè)：契稅與支付的土地價款一起扣除

②存量房（購房時支付的契稅）：

A：取得評估價格的，評估價格中已包含契稅，契稅不再單獨扣除

B：按購房發(fā)票計算扣除的，

可扣除項目金額合計=取得土地使用權(quán)支付的金額+房屋建筑物評估（不含契稅×（1+5%×年度）+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金（含契稅）

4.其他扣除規(guī)定

①用建造的該項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理；同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費；

②支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費；

③異地安置，異地安置的房屋屬于自行建造的，房屋價值計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費；

④貨幣安置拆遷的，憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

三、按房地產(chǎn)評估價格計算征收的情形

（1）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格（不申報或少申報）：由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。

（2）提供扣除項目金額不實

（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由