悟空回答：土地增值稅如何計算？

我公司一房產(chǎn)原值（房產(chǎn)證上價格為580萬），現(xiàn)在以200萬價格賣給一個公司，等于是低于原價賣出去。土地沒有發(fā)生增值，而是減值了，如果需要繳納請問如何繳納？公式是什么？

轉(zhuǎn)讓舊房該如何計算繳納土地增值稅？

土地增值稅的計算分兩種情況：一是對新房的征稅，另一種是對舊房的征稅。

下面重點介紹轉(zhuǎn)讓舊房如何交納土地增值稅。

一、轉(zhuǎn)讓舊房時土地增值稅的計算過程

1994年起開征的土地增值稅是對土地收益額征收的一種稅。

土地增值稅率是四級超率累進稅率。稅率表：

計算過程是：

確定收入額，營改增之后收入額為不含稅收入。

確定扣除額，評估價格和相關(guān)稅費及評估費可以扣除。

有發(fā)票的按發(fā)票價格及每年5%的加計扣除和有關(guān)稅費扣除。

收入—扣除=增值額；

增值額/扣除額*100%=增值率，由增值率確定適用稅率。

最后確定應納稅額。

應納土地增值稅=增值額*稅率-扣除額*速算扣除系數(shù)。

二、實際業(yè)務中常見的三種情況

1.房屋購置或構(gòu)建時沒有發(fā)票怎么扣除？

須按評估價格扣除。評估價格是指轉(zhuǎn)讓舊房時有評估資質(zhì)的評估機構(gòu)評定的可以扣除的成本價值。

公式：評估價格=重置成本*成新度折舊率

例如：一棟舊房，按現(xiàn)在價格重新購置或重新構(gòu)建需要的成本就是重置成本。假使舊房重置成本為100萬元，舊房假使可以使用10年，已使用了8年，那么這棟房子就是2成新，成新度折舊率就是8/10=0.8 ，評估價格=100*0.8=80萬元，即可以按80萬元扣除。

2.房屋有購置或購進發(fā)票如何扣除？

如果房子有購置的發(fā)票，可以按發(fā)票扣除，并可以按每年5%加計扣除。

注意：這里并沒有強制要求必須優(yōu)先按評估價格或按發(fā)票價格扣除，看來是可選的。

3.土地扣除的強制規(guī)定。

土地成本的扣除強制要求必須有發(fā)票，否則不予扣除。

三、非正常情況的處理

1.隱瞞、虛報成交價格的。交由評估機構(gòu)按規(guī)定進行評估，稅務機構(gòu)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓收入。

2.提供扣除項目金額不實的。按評估機構(gòu)的評估價格確認扣除金額。

3.成交價格明顯偏低，又無正當理由的。按評估確認的價格確定轉(zhuǎn)讓收入。

對于上述情況確認偷稅的，按征管法有關(guān)規(guī)定處理。