在會(huì)計(jì)上，土地使用權(quán)取得后作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算。在稅法中，土地使用權(quán)的出售和出租的稅率卻并未完全按照無形資產(chǎn)銷售和出租計(jì)提銷項(xiàng)稅。

一、土地使用權(quán)的銷售

1、一般計(jì)稅法

根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》第二條第二款規(guī)定“（二）納稅人銷售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)……，稅率為11%”，也就是說土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅率為11%。根據(jù)《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2024年第39號）規(guī)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的增值稅稅率調(diào)整為9%。這與《增值稅暫行條例》規(guī)定的銷售無形資產(chǎn)稅率為6%有差異。雖然，會(huì)計(jì)上將土地使用權(quán)計(jì)入無形資產(chǎn)進(jìn)行核算，但是由于土地使用權(quán)的特殊性，在稅法中單獨(dú)將其從無形資產(chǎn)摘出來制定稅率。

2.簡易計(jì)稅

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》第三條第二款的規(guī)定，“納稅人轉(zhuǎn)讓2024年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅”。因此，轉(zhuǎn)讓在規(guī)定時(shí)間之前取得的土地使用權(quán)可按5%的征收率繳納增值稅，也可以選擇一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。

二、土地使用權(quán)的出租

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》第三條第二款的規(guī)定，“（二）納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅”，這一特殊規(guī)定又不同于提供無形資產(chǎn)租賃服務(wù)的增值稅計(jì)算繳納。

1.一般計(jì)稅方法

筆者認(rèn)為，按照上述規(guī)定，根據(jù)《增值稅暫行條例》及《深化增值稅改革的公告》當(dāng)前提供土地使用權(quán)的經(jīng)營租賃服務(wù)的增值稅稅率是9%，而提供無形資產(chǎn)租賃服務(wù)的增值稅稅率6%。

2.簡易計(jì)稅

根據(jù)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅【2024】36號）附件2.營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定:“（九）不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù):納稅人出租其取得的2024年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額”的規(guī)定，筆者認(rèn)為符合條件的土地使用權(quán)經(jīng)營租賃服務(wù)簡易計(jì)稅的征收率為5%，而其他無形資產(chǎn)的經(jīng)營租賃服務(wù)簡易計(jì)稅的征收率為3%。

以上觀點(diǎn)僅代表筆者個(gè)人對相關(guān)稅收法律的理解，歡迎大家來討論。