近日，有房企財(cái)務(wù)人員來(lái)問如下：

納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，如開具發(fā)票的，應(yīng)按照發(fā)票上注明的銷售額計(jì)算繳納增值稅；如發(fā)票上注明的銷售額明顯低于視同銷售銷售額的，或者未開具發(fā)票的，按照視同銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)算繳納增值稅。

1、確認(rèn)回遷安置房面積，主要依據(jù)經(jīng)城市更新部門備案的拆遷補(bǔ)償協(xié)議中房屋補(bǔ)償約定的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或面積進(jìn)行確認(rèn)。

2、確定視同銷售的銷售額：

①實(shí)際回遷面積未超過拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定的，銷售額按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格＝建筑工程成本×（1＋10％成本利潤(rùn)率）

②實(shí)際回遷面積超過拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定面積的部分，按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十四條的規(guī)定確定銷售額并計(jì)算繳納增值稅。

問題：該項(xiàng)條款，是對(duì)在納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房的情形作了規(guī)定，但如果房企是在需要承擔(dān)地價(jià)的項(xiàng)目中建設(shè)回遷房并無(wú)償轉(zhuǎn)讓給原居民，那么，在這種情形下，增值稅如何繳納？組成計(jì)稅價(jià)格是否包括回遷房相應(yīng)的土地成本，或者還是如條款中的只按建筑工程成本來(lái)計(jì)算呢？

這個(gè)問題比較典型，實(shí)務(wù)中，不止是在武漢，全國(guó)許多地方的房企也能也面臨同樣的問題。

針對(duì)該問題，我們作如下分析：

此問題內(nèi)容是《武漢市全面推開“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作指引（之四）——房地產(chǎn)業(yè)》（國(guó)家稅務(wù)總局武漢市稅務(wù)局2024-12-05）第三條的相關(guān)內(nèi)容，目的在于明確武漢房企涉及回遷房業(yè)務(wù)增值稅相關(guān)問題。

首先，我們先看看以下兩個(gè)文件：

文件之一是《外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問題》（國(guó)稅函[1995]549號(hào)），其中有這樣的條款“對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。”

文件之二是《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第2號(hào)），其中有這樣的條款“納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局令第52號(hào)）第五條之規(guī)定，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額按財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局令第52號(hào)第二十條第一款第（三）項(xiàng)的規(guī)定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價(jià)款。”

雖然，這是兩份營(yíng)業(yè)稅時(shí)代的文件，但聯(lián)系增值稅時(shí)代《武漢市全面推開“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作指引（之四）——房地產(chǎn)業(yè)》對(duì)比，可以看到，對(duì)這一問題其中許多文字及理解實(shí)質(zhì)上一脈相承的。國(guó)家稅務(wù)總局武漢市稅務(wù)局在此問題的政策上可以說(shuō)是采用“平移”，也可以理解是政策方面的平穩(wěn)過渡。

其次，在實(shí)務(wù)中，某些城市的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員反應(yīng)，他們?cè)谂c主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有關(guān)人員溝通同一問題時(shí)，稅務(wù)人員理解為，回遷房視同銷售的價(jià)格應(yīng)參照同一小區(qū)銷售商品房市場(chǎng)價(jià)。這樣，無(wú)疑會(huì)增加企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。

結(jié)合近年來(lái)國(guó)務(wù)院、國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)減稅降費(fèi)會(huì)議精神，不額外增加納稅人負(fù)擔(dān)，結(jié)合業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)，國(guó)家稅務(wù)總局武漢市稅務(wù)局在此問題的理解上更加符合減稅降費(fèi)會(huì)議精神及企業(yè)實(shí)際。

最后，對(duì)于“回遷房視同銷售增值稅組成計(jì)稅價(jià)格是否包括回遷房相應(yīng)的土地成本”的問題，我們認(rèn)為文件中相關(guān)條款已非常明確：回遷面積未超過拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定的，銷售額按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格＝建筑工程成本×（1＋10％成本利潤(rùn)率），在相應(yīng)的回遷地塊上建回遷房，如不需另補(bǔ)地價(jià)，組成計(jì)稅價(jià)格僅為相應(yīng)的建筑工程成本。反之，如果需要補(bǔ)繳地價(jià)，組成計(jì)稅價(jià)格中則需要包括回遷房所分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>