土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額課征的一種稅。

一、土地增值稅的納稅人

土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，具體包括：各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關、社會團體及其他組織和個體經(jīng)營者。

有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的單位和個人并不一定都是土地增值稅的納稅人，區(qū)別土地增值稅納稅人與非納稅人的關鍵在于看其是否因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為而獲得了收益，只有有償轉(zhuǎn)讓而取得收益的才是納稅人，因繼承、贈與等無償轉(zhuǎn)讓行為，不是納稅人。

二、征稅范圍

土地增值稅的征收范圍包括國有土地使用權、地上建筑物及其他附著物。集體土地需先有國家征用，轉(zhuǎn)化為國有土地后才能轉(zhuǎn)讓。

三、計稅依據(jù)

土地增值稅的計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的土地增值額，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所收取的收入（含貨幣。實物及其他收入）減去稅法規(guī)定扣除項目后的余額。法定扣除項目包括：

1、取得土地使用權所支付的金額，如土地使用權出讓金、土地征用及拆遷費；

2、開發(fā)土地的費用、成本；

3、新建房及配套設施的成本、費用或者舊房、建筑物的評估價格；

4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；

5、財政部規(guī)定的其他扣除項。

四、土地增值稅的稅率

土地增值稅實行四級超率累進稅率，具體如下：

1、增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；

2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；

3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；

4、增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

其中，每級“增值額未超過扣除項目”的比例均包含本比例數(shù)。

五、稅額計算

土地增值稅可以通過如下公式計算：

土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入-規(guī)定的扣除項目金額

應納稅額=每級距土地增值額x適用稅率

為簡化計算，應納稅額可以按增值額乘以適用稅率減去扣除金額乘以逆算扣除系數(shù)的方法計算，逆算公式為：

1、增值額未超過扣除項目金額50%的

應納稅額=土地增值額x30%

2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的

應納稅額=土地增值額x40%-扣除項目金額x5%

3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的

應納稅額=土地增值額x50%-扣除項目金額15%

4、增值額超過扣除項目金額200%的

應納稅額=土地增值額x60%-扣除項目金額x35%

六、納稅地點及納稅期限

土地增值稅納稅人應當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地稅務機關辦理納稅申報。納稅人辦理納稅申報后，應按稅務機關核定的期限繳納土地增值稅。

七、減稅免稅情形

1、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的；

2、因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)；

3、個人因工作調(diào)動或改善后住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)申報核準，凡居住滿5年或5年以上的（后住滿3年以上、5年以下的減半征收）。

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