（2024年真題）

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是增值稅一般納稅人，擬對其開發(fā)的位于市區(qū)的一房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算，該項目相關(guān)信息如下：

（1）2024年1月以9000萬元競得國有土地一宗，并按規(guī)定繳納契稅。

（2）該項目2024年開工建設(shè)，《建筑工程施工許可證》注明的開工日期為2月25日，2024年12月底竣工，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)總成本6000萬元，開發(fā)費用3400萬元。

（3）該項目中所屬幼兒園建成后已無償移交政府，歸屬于幼兒園的開發(fā)成本600萬元。

（4）2024年4月，該項目銷售完畢，取得含稅銷售收入36750萬元。

（其他相關(guān)資料：契稅稅率為4%，利息支出無法提供金融機構(gòu)證明，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%，企業(yè)對該項目選擇簡易計稅方法計繳增值稅）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。

（1）說明該項目選擇簡易計稅方法計征增值稅的理由。

（2）計算該項目應(yīng)繳納的增值稅額。

（3）計算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加。

（4）計算土地增值稅時允許扣除的開發(fā)費用。

（5）計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。

（6）計算該房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅額。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)老項目可以選擇簡易計稅方法計繳增值稅。房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2024年4月30日之前的房地產(chǎn)項目。該項目2024年開工建設(shè)，《建筑工程施工許可證》注明的開工日期為2月25日在2024年4月30日前，所以屬于房地產(chǎn)老項目，可以選擇簡易計稅方法計稅。

（2）該項目應(yīng)繳納的增值稅額=36750÷（1+5%）×5%=1750萬元

（3）土地增值稅時允許扣除的城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加=1750×12%=210萬元

（4）土地增值稅時允許扣除的開發(fā)費用=（9360+6000）×10%=1536萬元

（5）土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)=9360+6000+210+1536+（9360+6000）×20%=20248

（6）增值額=35000-20248=14822萬元

增值率=14822÷20248=73.46%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%

該房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅額=14822×40%-20248×5%=4919.9（萬元）

【同類例題精練】

某房地產(chǎn)公司甲開發(fā)房地產(chǎn)住宅項目，2024年7月取得土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金為2800萬元，該公司按規(guī)定繳納了契稅。開發(fā)此塊土地70%，剩余30%尚未使用。

（1）發(fā)生前期拆遷補償費1690萬元，建筑安裝工程費1200萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費160萬元，公共配套設(shè)施費150萬元。由于土地未及時按協(xié)議開發(fā)，支付土地閑置費20萬元。

（2）發(fā)生管理費用760萬元、銷售費用230萬元、利息費用250萬元，另支付加息4萬元、罰息12萬元。（利息費用未超過按銀行同類同期貸款利率計算的部分，且準確按房地產(chǎn)項目計算分攤并能提供金融機構(gòu)貸款證明）

（3）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為220萬元（不含印花稅）。

（4）該住宅樓60%的建筑面積直接對外銷售，均簽訂合同，取得銷售收入6000萬元；與建筑公司簽訂建安合同，由于房產(chǎn)公司資金緊張，因此用20%的住宅抵頂建筑公司工程款，其余部分對外出租，均簽訂租房合同，本年度取得租金收入60萬元。（以上收入均不含增值稅）

其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)厥≌?guī)定，契稅稅率4%，計算土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為5%。

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。

（1）計算該項目在計算土地增值稅時可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（2）計算該項目可扣除的開發(fā)成本。

（3）計算土地增值稅時允許扣除的開發(fā)費用。

（4）計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。

（5）計算該房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅額。

（1）土地增值稅時可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=2800×（1+4%）×70%×（60%+20%）=1630.72萬元

（2）可扣除的開發(fā)成本=（1690+1200+160+150）×80%=2560萬元

（3）允許扣除的開發(fā)費用=（1630.72+2560）×5%+250×80%=409.54萬元

（4）允許扣除項目金額的合計數(shù)=1630.72+2560+409.54+（1630.72+2560）×20%+220=5658.40萬元

（5）增值額=6000÷60%×80%-5658.4=2341.6萬元

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%=2341.6/5658.4×100%=41.38%

適用稅率30%，速算扣除系數(shù)0

應(yīng)繳納的土地增值稅=2341.6×30%=702.48（萬元）