土地增值稅納稅申報(bào)應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī) 關(guān)辦理。納稅人辦理申報(bào)手續(xù)時(shí)應(yīng)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)證書、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn) 讓合同、房屋買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

一、土地增值稅的計(jì)算方法

土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和適用的超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。

計(jì)算公式是：

應(yīng)納稅額=土地增值額x適用稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)

怎么正確代理土地增值稅納稅申報(bào)？

1. 土地增值稅納稅申報(bào)操作規(guī)范

(1) 核查房地產(chǎn)投資立項(xiàng)合同、批準(zhǔn)證書和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，確認(rèn)投資立項(xiàng)與轉(zhuǎn)讓的時(shí) 間及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)。如屬于免稅項(xiàng)目，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理免征土地增值 稅的申報(bào)手續(xù)。

(2) 核查“應(yīng)收賬款”“預(yù)收賬款”“經(jīng)營收入”“其他業(yè)務(wù)收入”“固定資產(chǎn)清理”賬戶及 主要的原始憑證，確認(rèn)本期應(yīng)申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。

(3) 核查土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及付款憑證，確認(rèn)土地出讓金的實(shí)際繳付金額。

(4) 核查“開發(fā)成本”賬戶及開發(fā)建筑承包合同與付款憑證，確認(rèn)土地征用及拆遷補(bǔ)償 費(fèi)、前期工程費(fèi)等開發(fā)支出。

(5) 核查“財(cái)務(wù)費(fèi)用”賬戶及相關(guān)借款合同，確認(rèn)利息支出并按稅法規(guī)定計(jì)算扣除。對(duì) 于其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)根據(jù)利息計(jì)算分?jǐn)偳闆r，以土地出讓金和開發(fā)成本為基數(shù)按規(guī)定 比例計(jì)算。

(6) 核查“營業(yè)稅金及附加”和“管理費(fèi)用”賬戶及繳稅原始憑證，確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有 關(guān)的稅金。

(7) 核查有關(guān)舊房及建筑物房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告及原始資料，確認(rèn)重置成 本價(jià)及成新度折扣率。

在經(jīng)過以上步驟操作之后可計(jì)算得出土地增值額，按適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。由于房 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資大、工期長，在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前，難以計(jì)算納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值 額，一般按預(yù)收款收入的一定比例預(yù)繳稅款，待竣工結(jié)算后清算，多退少補(bǔ)。因此，代理房地產(chǎn) 企業(yè)土地增值稅預(yù)繳申報(bào)，可主要依確認(rèn)征免和核查轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的程序進(jìn)行操作。

2.代理編制土地增值稅納稅申報(bào)表的方法

土地增值稅納稅申報(bào)表分為兩種，分別適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和適用于非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。

(1) 土地增值稅納稅申報(bào)表(一）

本表(見表1)適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)及轉(zhuǎn)讓的土地增值稅納稅人。包括轉(zhuǎn)讓已完 成開發(fā)的房地產(chǎn)取得轉(zhuǎn)讓收入，或預(yù)售正在開發(fā)的房地產(chǎn)并取得預(yù)售收入的情況。

表中各主要項(xiàng)目內(nèi)容應(yīng)根據(jù)土地增值稅的基本計(jì)稅單位計(jì)算填報(bào)。對(duì)同時(shí)轉(zhuǎn)讓兩個(gè) 或兩個(gè)以上計(jì)稅單位的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)按每一基本計(jì)稅單位填報(bào)一份申報(bào)表的原則操 作。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)兼有免稅和征稅項(xiàng)目單位，也應(yīng)分別填報(bào)。

① “轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額”，為第1欄至第3欄的計(jì)算，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所取 得的全部收入，即貨幣收入、實(shí)物收入和無形資產(chǎn)等其他形式的收入。

② “扣除項(xiàng)目金額合計(jì)”，為第4欄至第20欄的計(jì)算，包括：

第一，“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，填寫土地出讓金及按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

第二，“房地產(chǎn)開發(fā)成本”，填寫實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)成本，如果開發(fā)成本同時(shí)包含了兩 個(gè)或兩個(gè)以上計(jì)稅單位，應(yīng)按一定比例分?jǐn)偂?/p>

第三，“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”，其中:利息支出如符合稅法規(guī)定可據(jù)實(shí)填寫;反之，利息支出 不符合單獨(dú)計(jì)算列支規(guī)定的本欄數(shù)額為零。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，利息單獨(dú)計(jì)算扣除的， 按取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計(jì)數(shù)的5%計(jì)算扣除;利息不允許單 獨(dú)計(jì)算扣除的，在合計(jì)數(shù)10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

第四，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè) 稅、教育費(fèi)附加三項(xiàng)合計(jì)數(shù)填寫。

第五，“財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目”，填寫按稅法規(guī)定可根據(jù)取得土地使用權(quán)時(shí)支付 的價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除。

③ “適用稅率”，本欄按土地增值稅所適用的最高一級(jí)稅率填寫。如果屬于免稅項(xiàng)目， 稅率應(yīng)為零。

④ 其他各欄的內(nèi)容及計(jì)算關(guān)系稅法已有詳細(xì)規(guī)定，不再贅述。

根據(jù)例11 - 2的資料填報(bào)《土地增值稅納稅申報(bào)表(一）》，如表11 - 2所示。

(2) 土地增值稅納稅申報(bào)表(二）

本表(見表11 -3)由非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同7日內(nèi)，向主 管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送，本表填報(bào)的基本要求與表（一）相同的欄目同前述，下面僅對(duì)不同欄目的 內(nèi)容作出說明。

① “舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”，是按重置成本法并經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的評(píng)估舊房及 建筑物價(jià)格。其中：舊房及建筑物的重置成本價(jià)，是由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng) 定的重置成本價(jià)，成新度折扣率是舊房及建筑物新舊程度折扣率。

② “與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，除營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加外，還包括與 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的印花稅。

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