對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)紛繁復(fù)雜的涉稅品目中，土地使用稅也可謂是從一而終的伴隨開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不離不棄，從前期拿地至后期交房何時(shí)開(kāi)始繳納？又于何時(shí)停止繳納？怎樣正確的計(jì)算稅額，無(wú)疑也是我們財(cái)務(wù)人員較為關(guān)心的問(wèn)題，本篇文章就將為大家解疑答惑！

案例

甲地產(chǎn)公司2024年3月，招拍掛取得某地級(jí)市80畝土地用于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，合同于2024年3月簽訂，合同約定該項(xiàng)目土地交付時(shí)間為2024年4月30日，項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約17萬(wàn)平方米（其中5000平米為配套面積）。

甲公司在取得土地后，立即開(kāi)展項(xiàng)目建設(shè)工作，并于2021年12月底項(xiàng)目建成準(zhǔn)備項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，隨即展開(kāi)交房工作，2024年5月甲公司交房面積約9萬(wàn)平米，剩余6.5萬(wàn)平米于年底交付，其余部分甲公司自持準(zhǔn)備對(duì)外出租。

案例分析

第一階段：拿地階段

依據(jù)（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）第二條規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起交納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起交納城鎮(zhèn)土地使用稅。

甲公司2024年3月份簽訂的土地出讓合同，合同約定土地交付時(shí)間為2024年4月30日，故甲公司應(yīng)于2024年5月開(kāi)始按規(guī)定繳納土地使用稅。

第二階段：開(kāi)發(fā)銷售階段

依據(jù)(財(cái)稅〔2008〕152號(hào))第三條的規(guī)定，關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問(wèn)題。納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

關(guān)于甲公司土地使用稅納稅義務(wù)何時(shí)截止，從文件來(lái)看為“實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化”，對(duì)于這句話的理解，其實(shí)在實(shí)務(wù)中見(jiàn)解頗多，例如：商品房買賣合同簽訂時(shí)間、房管部門備案時(shí)間、商品房買賣合同約定的房屋交付時(shí)間、房屋實(shí)際交付時(shí)間等等。對(duì)于不同的觀點(diǎn)都是各說(shuō)有理，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的理解與執(zhí)行力度也不一致。但在具體財(cái)務(wù)工作中，稅務(wù)與企業(yè)都基本認(rèn)可的觀點(diǎn)就是，房屋實(shí)際交付的時(shí)間點(diǎn)。

甲公司2024年5月實(shí)際交房面積為9萬(wàn)平米，剩余6.5萬(wàn)年底交房，1萬(wàn)平米自持，在5月份交房后甲公司應(yīng)如何繳納土地使用稅呢？

西地稅發(fā)[2009]248號(hào)規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅征收截止時(shí)間為房屋實(shí)際交付的當(dāng)月末。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷售期間，應(yīng)逐月統(tǒng)計(jì)已交付和未交付部分，并按建筑面積比例分?jǐn)傆?jì)算當(dāng)月應(yīng)繳納的土地使用稅。由于考慮到開(kāi)發(fā)商品的配套面積需要同比例扣除，已交付房屋扣除占地面積如下：

已售房屋的占地面積=總占地面積*（1-已售建筑面積/總可售建筑面積）甲公司5月份可扣除房屋占地面積=80*（1-9/17-0.5-1）=33.6畝

來(lái)源：中道財(cái)稅，作者（李星凡）